Je viacero známych prípadov, kedy niekto kúpil nehnuteľnosť a až potom zistil, že v nej niekto má právo dožiť. Že nie je vyriešená príjazdová cesta či naopak, cez pozemok takáto cesta vedie a môžu sa tam pohybovať cudzí ľudia.
Tieto veci môžu vlastníkovi spôsobiť nemalé problémy a často končia dlhoročnými spormi na súdoch. Dá sa však voči nim účinne brániť -- overením na katastri ešte pred kúpou nehnuteľnosti a tiež dobre spracovanou kúpno-predajnou zmluvou.
Záložné právo
Podľa advokátky Zuzany Kozákovej, ktorá sa zaoberá nehnuteľnosťami, je súčasnosti najčastejšou ťarchou na kupovaných nehnuteľnostiach záložné právo, spravidla v prospech banky. Tá sa ním istí pri poskytovaní hypotekárneho úveru. Koľko jej musí aktuálny vlastník domu či bytu zaplatiť, si dopredu zistite.
"Záložné právo však nie je neodstrániteľnou prekážkou bezproblémového nadobudnutia vlastníckeho práva s následným výmazom záložného práva. A to pokiaľ je otázka riešenia existujúcej ťarchy dobre ošetrená v kúpnej zmluve. V záujme právnej istoty účastníkov takýchto transakcií je vhodné zveriť vypracovanie kúpnej zmluvy odborníkovi -- advokátovi alebo notárovi," odporúča Zuzana Kozáková.
Ďalej je nevyhnutné, aby ste mohli vidieť záložnú zmluvu, na základe ktorej bola ťarcha zriadená. Najlepšie je komunikovať so záložným veriteľom (v prípade hypotéky teda s bankou) a musíte získať jeho súhlas s prevodom vlastníckeho práva.
Kontrola
"Ak kupujem nehnuteľnosť, je nutné sa v čase prevodu a podpisu kúpnej zmluvy, najlepšie v práve v ten deň presvedčiť, či list vlastníctva neobsahuje ťarchy, ktoré by mohli obmedziť užívanie nehnuteľnosti. Nie je dobré spoliehať sa na staršie listy vlastníctva, keďže zmeny v ťarchách sa môžu udiať zo dňa na deň," hovorí právnik Peter Chrašč.
Brániť sa voči tomu, čo vám predávajúci zatajil, sa môžete aj v kúpno-predajnej zmluve. "Kúpne zmluvy, samozrejme, obsahujú ustanovenia, že predávajúci zodpovedá za to, že predáva vec v stave, o ktorom informoval kupujúceho, či už ide o faktický alebo právny stav nehnuteľnosti," dodáva Peter Chrašč.
Susedia a história
Okrem katastra a vyhlásenia predávajúceho sa odporúča overiť si nehnuteľnosť aj ďalšími cestami -- vyžiadať si pôvodnú zmluvu, ktorou nehnuteľnosť nadobudol predávajúci, geometrické plány alebo znalecké posudky. "Nezanedbateľným zdrojom informácií je aj osobný pohovor so susedmi, prípadne si zistiť históriu nehnuteľnosti. Veľký pohyb v počte prevodov v krátkom časovom období vždy vyvoláva opodstatnené obavy z nekalej činnosti a možnosť dodatočných súdnych konaní o neplatnosť predchádzajúcich prevodov. Preto by som pri zistení takejto histórie nehnuteľnosti odporúčala byť osobitne obozretný," upozorňuje advokátka Zuzana Kozáková.
Signálom k väčšej opatrnosti by podľa nej mala byť aj výrazne nižšia cena oproti porovnateľným nehnuteľnostiam v danej lokalite.