StoryEditor

Hypotekárny trh v Amerike

27.11.2002, 23:00

V Spojených štátoch amerických jedným z najvýznamnejších finančných trhov je hypotekárny trh. Pritom najcitlivejšie reaguje na meniace sa úrokové, peňažné a úverové podmienky. Z viacerých pohľadov je hypotekárny trh charakteristický "striedaním mimoriadnej prosperity a hlbokej krízy". Rozvíja sa rýchlo v obdobiach ľahko prístupných peňazí, keď sú úrokové sadzby relatívne nízke a prudko sa zmenšuje v obdobiach vysokých úrokových sadzieb a drahých peňazí.
Pravdepodobne najväčšiu dynamiku a rozšírenie zaznamenali úvery práve v USA. V súčasnosti objem poskytnutých hypotekárnych úverov dosiahol cca 4 000 miliárd USD, pričom v roku 1995, ktorý je považovaný len za priemerný, sa emitovali nové úvery v objeme cca 650 miliárd USD. Približne dve tretiny amerických občanov bývajú dnes vo vlastnom dome, pričom veľká časť ho získala práve pomocou hypotekárneho úveru.

Primárny hypotekárny trh
Na primárnom hypotekárnom trhu sú poskytované hypotekárne pôžičky pre fyzické alebo právnické osoby za účelom získania potrebných finančných prostriedkov na výstavbu domov. Pôsobia na ňom tri typy finančných inštitúcií:
1. Asociácie na poskytovanie úverov a sporenie S&L
(Saving and Loan Associations)
2. Komerčné banky
3. Hypotekárne banky

1. Asociácie na poskytovanie úverov a sporenie sú organizované buď ako akciové spoločnosti alebo ako kooperatívne investičné spoločnosti. Štatúty vypracúva vláda USA, resp. vlády jednotlivých štátov. Prvotným poslaním je poskytovať financie na potreby bývania, a preto minimálne 70 % portfólií S&L musia tvoriť hypotekárne úpisy.
2. Komerčné banky (Commercial Banks). V kontraste k sporiteľným a úverovým asociáciám zvyšovali komerčné banky svoj trhový podiel takmer vo všetkých druhoch hypotekárnych úverov. Podstatná časť bankových hypotekárnych úverov je však určená na krátkodobé úvery na financovanie nových projektov komerčnej a bytovej výstavby, kým ostatní požičiavatelia sa zväčša sústreďujú na dlhodobé hypotekárne úvery pre tieto projekty. Komerčné banky ako skupina prejavili silný záujem pri financovaní nákupu tzv. nadrozmerných domov rodinami s vyššími príjmami, ku ktorým dochádzalo v posledných rokoch. Navyše, banky považujú takéto úvery za menej rizikové ako úvery na lacnejšie bývanie, pretože vlastníci domu v takýchto prípadoch patria obvykle do kategórie obyvateľov s vyššími príjmami.
3. Hypotekárne banky (Mortgages Banks). Hypotekárne bankové spoločnosti slúžia ako kanál, prostredníctvom ktorého si môžu stavitelia alebo kontrahenti -- u ktorých sa objaví potreba dlhodobých peňažných prostriedkov -- zabezpečiť permanentné hypotekárne financovanie. Pri poskytovaní tejto služby hypotekárni bankári preberajú portfóliá hypoték od projektantov výhľadovej zástavby. V priebehu relatívne krátkeho časového rozpätia sú potom tieto hypotéky umiestňované u dlhodobých inštitucionálnych investorov. Hypotekárni bankári poskytujú dôležité služby tak inštitucionálnym investorom, ako aj projektantom výhľadovej zástavby.
Sekundárny hypotekárny trh
Akýkoľvek pokus o vysvetlenie dobrého fungovania hypotekárneho trhu je potrebné začať od veľkej ekonomickej krízy a od podstatného vplyvu, ktorý mala na trh s pôžičkami na nehnuteľnosti. V tomto období bolo poskytnutých veľmi málo nových hypotekárnych úverov. Na druhej strane však veľké množstvo už poskytnutých hypotekárnych úverov malo za dôsledok zhabanie majetku. Z dôvodu veľkého počtu nútených predajov dochádza k prudkému poklesu hodnoty nehnuteľností, čím sa ohrozila finančná solventnosť veľkého množstva hypotekárnych veriteľov. V skutočnosti mnoho bánk a sporiteľných a úverových združení bolo donútených k bankrotu alebo fúziám s inými väčšími inštitúciami.
Na vyriešenie tejto situácie federálna vláda podnikla niekoľko opatrení. Napríklad v roku 1932 bol utvorený systém federálnych domových úverových bánk (Federal Home Loan Bank System -- FHLB). Úlohou bolo dozerať na aktivity sporiteľných a úverových združení a poskytovanie pôžičiek tým sporiteľným a úverových združeniam, ktoré sa ocitli v problémoch. Ďalším veľmi dôležitým krokom bolo prijatie národného zákona v roku 1934 o bytovej výstavbe (National Housing Act), ktorým bol vytvorený systém federálneho poistenia na kvalifikované domové hypotekárne úvery.
Krátko pred koncom druhej svetovej vojny, v roku 1944, bola s prijatím Listiny práv (Servicemen´s Readjustment Act) vytvorená Správa pre záležitosti veteránov (Veterans Administration -- VA). Jej úloha spočívala v pomoci vojenským vyslúžilcom, ktorí sa vracajú do civilného života a hľadajú prácu s adekvátnym bývaním.
Inštitúcie pôsobiace na sekundárnom hypotekárnom trhu v USA majú niekoľko spoločných znakov:
˙ Boli vytvorené na základe rozhodnutia vlády.
˙ Prvotnú kapitalizáciu týchto inštitúcií zabezpečila vláda USA.
˙ Naďalej si zachovávajú väzbu na vládu USA.
˙ Za cenné papiere týchto inštitúcií väčšinou neručí vláda, ale finančné trhy postupujú pri ich hodnotení tak, ako keby za ne ručil štát. Je to dané skutočnosťou, že vláda priamo alebo nepriamo ručí za pasíva týchto inštitúcií, čo má priaznivý vplyv na znižovanie úrokovej miery.
˙ Rozvoj týchto inštitúcií viedol k zníženiu nákladov na hypotekárne financovanie.
. Veľkosť týchto inštitúcií umožnila zhromaždiť finančné operácie a tak dosiahnuť podstatné úspory.
Na zlepšenie úrovne bývania bol v roku 1934 založený Federálny úrad pre bytovú výstavbu (Federal Housing Administration). Tento úrad sa snaží podporovať vlastníctvo domu tým, že znižuje riziko súkromných veriteľov poskytujúcich domové hypotekárne úvery. Zároveň boli vyvinuté aktivity na podporu sekundárneho hypotekárneho trhu pre už existujúcich hypotekárnych veriteľov, aby tak mohli získavať hotovosť na poskytovanie nových pôžičiek a priťahovať nových investorov, ako sú penzijné fondy, investičné spoločnosti jednotlivcov a zahraničných kupcov. Kombinácia vládnych garancií (FHA -- VA) a rozvoj sekundárneho trhu viedli k väčšej účasti investorov na hypotekárnych kontraktoch. Schématická tabuľka v závere článku nám poskytuje prehľad úlohy, ktorú na hypotekárnom trhu majú súkromní veritelia a úrady federálnej vlády.

Federálna národná hypotekárna asociácia -- FNMA
V roku 1938 bol úspešne zriadený federálny úrad na nákup a predaj domových hypotekárnych záložných listov Fannie Mae -- Federálna národná hypotekárna asociácia (Federal National Mortgage Association -- FNMA) Fannie Mae. Fannie Mae je najväčšia svetová hypotekárna banka, ktorá mala počas dlhého obdobia skutočne monopol pri obchodovaní na sekundárnych hypotekárnych trhoch. Začiatkom 70. rokov však bola súkromnou skupinou v Milwaukee v štáte Wisconsin vytvorená Poisťovacia spoločnosť na záruku hypoték (Mortgage Guarantee Insurance Corporation -- MGIC). Táto spoločnosť, známa ako Maggie Mae, poisťuje konvenčné domové hypotéky, vyžadujúce veľmi nízku počiatočnú hotovostnú platbu. V súčasnosti sa hypotekárne poistenie obvykle vyžaduje veriteľskými inštitúciami v prípade, že vypožičiavateľ platí na začiatku v hotovosti menej než 20 % kúpnej ceny domu.
Fannie Mae získava peniaze zvlášť predajom krátkodobých zmeniek a dlhodobejších dlhopisov. Navyše v roku 1981 začala Federálna národná hypotekárna asociácia emitovať a garantovať cenné papiere, zaručené konvenčnými hypotekárnymi úvermi, kúpenými od veriteľov. Cenné papiere FNMA zaručené hypotékou sa predávajú veriteľom, ktorí obchodujú s FNMA alebo prostredníctvom dealerov cenných papierov. Mnoho z nich bolo v posledných rokoch nakúpených penzijnými fondmi, bankami, sporiteľňami a úverovými asociáciami a poisťovacími spoločnosťami. Jedným zo strategických cieľov tejto organizácie v súčasnosti je rozšíriť svoje operácie do zahraničia a tak prispieť k vzniku celosvetového sekundárneho hypotekárneho trhu. Tento trh zatiaľ neexistuje, ale v priebehu niekoľkých rokov môže podstatne ovplyvňovať stavebníctvo aj u nás.

Vládna národná hypotekárna asociácia -- GMNA
Úsilie Kongresu o zlepšenie rozpočtu federálnej vlády viedlo v roku 1968 k rozdeleniu Fannie Mae na dva úrady. Fannie Mae sama osebe sa stala súkromnou akciovou spoločnosťou, ktorá sa venuje obchodovaniu na sekundárnom trhu. Zároveň všetky úverové programy, vyžadujúce vládne dotácie alebo priamy vládny úver, boli prevedené na novo vzniknutú korporáciu, ktorá bola založená americkým ministerstvom stavebníctva a mestského rozvoja, známou ako Vládne národné hypotekárne združenie (Government National Mortgage Association -- GNMA) alebo Ginnie Mae. Táto federálna agentúra uskutočňuje program na podporu národného hypotekárneho trhu, ktorý sa skladá z dvoch častí:

1. Ginnie Mae nakupuje hypotéky na financovanie bývania pre rodiny s nízkymi príjmami za nižšie než trhové úrokové sadzby. Tieto "pomocné hypotéky" sú nakoniec predávané FNMA alebo súkromným investorom za súčasnú trhovú cenu.

2. Garantované cenné papiere GNMA zaistené hypotékou. Pre sekundárny trh je však omnoho dôležitejšia táto druhá časť programu. S plnou dôverou a kreditom vlády Spojených štátov súhlasí Ginnie Mae s garantovaním platieb istín a úrokových platieb pri cenných papieroch, ktoré sú emitované súkromnými hypotekárnymi inštitúciami v prípade, že tieto cenné papiere sú zaistené poolom vládou garantovaných hypoték. Tieto cenné papiere sú populárne v sporiteľných a úverových asociáciách, v penzijných fondoch a dokonca tiež u individuálnych investorov ako bezpečné, okamžite predajné cenné papiere s atraktívnou mierou návratnosti.

Federálna korporácia pre domové hypotekárne pôžičky -- FHLMC
V roku 1970 bol vytvorený ďalší federálny úrad na pomoc sekundárnemu hypotekárnemu trhu. Zákon o núdzovom financovaní domov (Emergency Home Finance Act), ktorý bol následne schválený, umožnil vznik Federálnej korporácie pre domové hypotekárne pôžičky (Federal Home Loan Mortgage Corporation -- FHLMC), ktorá je známejšia pod menom Freddie Mac. FHLMC, podobne ako Ginnie Mae, kombinuje hypotéky s emisiami obligácií, ktoré na ne vydáva. Cenné papiere emitované Freddie Mac sú garantované týmto úradom a sú veľmi populárne u inštitucionálnych a individuálnych investorov, zvlášť v sporiteľných a úverových združeniach a v bankách. Vytvorením Freddie Mac vyjadrila federálna vláda záujem o rozvoj silnejšieho sekundárneho trhu pre konvenčné domové hypotéky, ktoré sú nakupované vo veľkej miere práve touto agentúrou.
Napriek tomu, že pri rozvoji aktívneho sekundárneho hypotekárneho trhu bol urobený významný pokrok, existuje ešte veľa možností na zlepšenie. Medzi najväčšie prekážky patria rozdiely medzi jednotlivými hypotékami čo do kvality majetku a úverového postavenia dlžníka, čo podstatnou mierou ovplyvňuje riziko a trhovú hodnotu jednotlivých nástrojov. Navyše, jednotliví veritelia majú svoje vlastné zvláštne preferencie určitých druhov hypotekárnych nástrojov. Komplikovanejšie je to tým viac, že jednotlivé štáty majú rozdielne zákony v prípade zhabania majetku, ako aj rôzne pravidlá, týkajúce sa zdanenia veriteľských inštitúcií poskytujúcich hypotéky.
Pool -- jedna z foriem združenia, pri ktorej zisk všetkých účastníkov plynie do spoločného fondu a rozdeľuje sa podľa vopred dohodnutého kľúča.

18. máj 2022 12:26