Patrikovi pre zmenu darovali starí rodičia pozemky, ale nechce na nich hospodáriť a ani ich prenajať. Všetci traja uvažujú o predaji. Bolo by to pre nich z hľadiska dane výhodné?
Či musia alebo nemusia zaplatiť daň z príjmu, závisí od druhu nehnuteľnosti, času vlastníctva, spôsobu jej nadobudnutia a či bola zahrnutá v obchodnom majetku. Pravidlá od tohto roku sprísnila posledná novela zákona o dani z príjmov.
Kúpená nehnuteľnosť
Najzávažnejšou zmenou je, že od januára padla jedna z dvoch podmienok, ktorá oslobodzovala príjem z predaja kúpeného bytu aj domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov od zdanenia. Už nebude dôležité, či ste mali ako predávajúci v byte bezprostredne pred predajom trvalý pobyt najmenej dva roky. Podstatná bude už len druhá a zároveň jediná podmienka – aspoň päťročné vlastníctvo bytu alebo rodinného domu. Tieto nové pravidlá platia však len pre tých, čo sa stali ich vlastníkmi po 1. januári 2011. Pri zdaňovaní sa potom vychádza zo zmluvnej ceny.
Pre Milana i ďalších, ktorí nadobudli dom či byt do 31. decembra 2010, naďalej platia „staré“ podmienky. To znamená, že ich príjem z predaja nebudú zdaňovať, ak mali v byte prihlásený trvalý pobyt najmenej dva roky pred predajom, alebo ho vlastnili aspoň päť rokov. Pri dileme, kedy som sa stal vlastníkom, je rozhodujúci vklad do katastra. „Po povolení vkladu vlastníckeho práva sa stane nadobúdateľ vlastníkom a bude zapísaný v deň povolenia, alebo na druhý deň na list vlastníctva,“ spresňuje notár Peter Danczi.
Pri predaji garáže, pozemku či inej nehnuteľnosti neurčenej na bývanie, podmienka trvalého pobytu vôbec nezaváži. Príjem z ich predaja je oslobodený od dane – bez rozdielu, či ste sa stali ich majiteľmi do konca roka 2010 alebo až v roku 2011 – len ak ich vlastníte najmenej 5 rokov.
Zdedená nehnuteľnosť
Dedičstvo sa nadobúda smrťou a vydaním dedičského rozhodnutia sa podľa Dancziho potvrdí, kto nadobudol aký majetok v čase smrti. Stali ste sa majiteľom nehnuteľnosti po blízkom príbuznom?
Ak by ste sa ju rozhodli predať, nie vždy musíte tento príjem uvádzať v daňovom priznaní. Naďalej platí, že príjem je oslobodený od dane vtedy, ak ste dedili v priamom rade (z otca na syna) a nehnuteľnosť bola vo vlastníctve zomrelého najmenej päť rokov.
Čo v prípade, ak ju poručiteľ vlastnil kratšie? „Pri posudzovaní nevyhnutnej dĺžky vlastníctva sa spočítajú lehoty vlastnenia poručiteľa a dediča,“ potvrdzuje daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková. Ak by napríklad Katkin otec vlastnil dom len štyri roky, Katka by daň neplatila, ak by ho chcela predať už po roku, ako sa stala jeho majiteľkou.
Iná vec je, ak predávate byt či dom, ktoré ste zdedili (v priamom rade) do 31. decembra 2010 a mali ste tu ako predávajúci trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom. Už splnením tejto podmienky bude príjem oslobodený od dane. „Skutočnosť, aký čas uplynul od nadobudnutia takejto nehnuteľnosti poručiteľom do momentu predaja, nie je v danom prípade na účely oslobodenia príjmu od dane rozhodujúca,“ uvádza sa v komentári k zákonu o dani z príjmov.
Môže sa stať, že zdedíte majetok po vzdialenom príbuznom – ujkovi, tetke či bratrancovi. Pri dedení v nepriamom rade bude príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený až po piatich rokoch od jej nadobudnutia.
Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie, sa pri zdaňovaní zohľadňuje tzv. reprodukčná obstarávacia cena, zistená v čase jej nadobudnutia, ktorú určuje znalec.
Darovaná nehnuteľnosť
Pri predaji darovaných pozemkov musí Patrik zistiť, či by tieto v čase darovania boli alebo neboli oslobodené od dane, ak by ich starí rodičia predávali. Podľa toho sa určuje, aká výška kúpnej ceny sa môže zahrnúť do výdavkov a ovplyvniť tak základ dane. Podmienkou je opäť minimálne 5-ročné obdobie vlastníctva.
Ak by príjem z predaja oslobodený bol, tak do výdavkov by si mohol Patrik dať tzv. reprodukčnú cenu. Teda cenu, ktorú by starí rodičia zaplatili za pozemky v čase, keď ich darovali vnukovi.
Túto hodnotu treba však preukázať. „Za najpreukaznejší spôsob sa považuje hodnota nehnuteľnosti stanovená podľa znaleckého posudku ku dňu darovania,“ vysvetľuje daňová poradkyňa.
Naopak, ak by príjem v čase darovania nebol oslobodený od dane, potom by sa vychádzalo z ceny, za ktorú starí rodičia obstarali majetok.
Daňové priznanie
Na odpočítateľnú položku v tomto roku vďaka novele zabudnite. „Ak daňovník nepodnikateľ dosiahne v roku 2011 iba príjem z predaja alebo z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý nie je živnosťou, nemá nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane,“ konštatuje Beata Uhrinová z Daňového riaditeľstva SR.
Dôvodom je fakt, že ide o takzvané pasívne príjmy, ktoré pochádzajú z vlastníctva majetku, a nie z výkonu nejakej činnosti. A nezdaniteľnú časť 3 559,30 eura na daňovníka možno po novom uplatniť iba z aktívne vykonávanej práce. Rozumej iba zo závislej činnosti alebo z príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti. Rovnako to platí aj o odpočítateľnej položke na manželku.
Príjem z predaja nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku, ktorý nie je oslobodený od dane, sa v „béčkovom“ daňovom priznaní zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa paragrafu 8. „Zároveň môžete uplatniť aj výdavky, ale pri predaji iba skutočné, nie paušálne výdavky,“ upozorňuje Bednáriková. Ak sú výdavky vyššie ako príjem, na tento rozdiel sa neprihliada. To znamená, že základ dane môže byť nulový. „Stratu z predaja nehnuteľnosti nie je možné vykázať,“ dodáva Uhrinová.