Vymieňali ste v byte bezpečnostné dvere, kuchynskú linku a montovali novú sanitu, aby sa zvýšila jeho hodnota pri predaji alebo prenájme? Poradíme, aké náklady si môžete uplatniť pri kúpe, predaji i prenájme nehnuteľnosti.
Pri podávaní daňových priznaní z príjmu z prevodu bytu, rodinného domu, pozemku neoslobodeného od dane, alebo z ich prenájmu, možno uplatniť výdavky, ktoré ste vynaložili na dosiahnutie zdaniteľného príjmu. Je rozdiel, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie, alebo či uplatňujete paušál alebo skutočné výdavky.
Vstupná cena pri dedení
Pri dedení je vstupnou cenou reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia. „Je to cena zistená v čase jej nadobudnutia, pričom sa vychádza z hodnoty určenej v znaleckom posudku,“ vysvetľuje daňová poradkyňa Dagmar Bednáriková. Daňový úrad uzná aj cenu uvedenú v dedičskom konaní.
Vstupná cena pri darovaní
Ak predávate darovanú nehnuteľnosť, tu sa už rozlišuje, či by bola nehnuteľnosť v čase darovania oslobodená od dane, ak by ju darca predával alebo nie. Podľa toho sa určuje, aká výška kúpnej ceny sa môže zahrnúť do výdavkov.
To znamená, že ak by otec v deň darovania bytu byt „teoreticky“ predal synovi, a v tom čase by otcov „teoretický“ príjem bol oslobodený od dane, tak syn si môže k príjmu z následného predaja bytu (do 5 rokov od darovania) uplatniť výdavok vo výške reprodukčnej obstarávacej ceny. „Teda z ceny zistenej k momentu nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho,“ uviedla Beáta Uhrinová, riaditeľka odboru služieb pre verejnosť Daňového riaditeľstva SR. Dodáva, že ak by otec v čase darovania nesplnil podmienku oslobodenia príjmu, tak synovým výdavkom pri predaji darovaného bytu by bola obstarávacia cena, teda cena, za ktorú by nehnuteľnosť nadobudol otec.
Stavali ste svojpomocne?
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ste si postavili sami, si nemôžete dať do výdavkov hodnotu vlastnej práce. Podľa Uhrinovej si však môžete zahrnúť iné preukázateľné vynaložené výdavky, ako je cena zakúpeného materiálu alebo služieb a prác dodávateľa, za ktoré ste preukázateľne zaplatili.
Poplatky
Do výdavkov patria aj poplatky súvisiace s nadobudnutím či predajom bytu, domu alebo pozemku. Napríklad poplatok za znalecký posudok, vypracovanie zmluvy, provízia realitnej kancelárii či za získane a overenie dokumentov na katastri a u notára.
Opravy a údržby
Daňovým nákladom pri predaji nehnuteľnosti sú všetky výdavky, ktoré ste dali na technické zhodnotenie, opravu a údržbu. „Pri posudzovaní rekonštrukcií sa treba riadiť pravidlom, že za výdavok sa považuje taká úprava alebo rekonštrukcia, ale aj vybavenie nehnuteľnosti, ktoré zostanú s nehnuteľnosťou spojené, teda nebudú sa dať demontovať,“ naznačuje Ľubica Dumitrescu, tax manager, Deloitte Slovakia. To je napríklad výmena kúrenia, okien, podláh, strechy, kuchynskej linky, bojlera alebo vymaľovanie.
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu platí iný režim. Tieto výdavky si môže prenajímateľ uplatniť podľa Bednárikovej iba vtedy, ak je majetok zahrnutý v obchodnom majetku. Ak budete zohľadňovať reálne náklady a o byte alebo dome neúčtujete, do priznania môžete zahrnúť iba výdavky na jeho riadnu prevádzku. Sú to napríklad náklady na elektrinu, plyn, kúrenie, vodné, stočné, odmena správcovi. Príspevky do fondu opráv už nie. Daňovákom sa určite nebudú „páčiť“ výdavky na kúpu nábytku či voľne stojacich spotrebičov.
Hypotéka
Splátka hypotéky či stavebného úveru nie je daňový výdavok, ale úrok zaplatený do dňa predaja bytu alebo domu, už áno. Podmienkou je, že úver slúžil na nadobudnutie tejto nehnuteľnosti. "Tieto úroky si môže do daňových výdavkov zahrnúť aj daňovník, ktorý nemal nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku,"ozrejmuje Uhrinová. Do výdavkov patria aj poplatky súvisiace s úverovou zmluvou. Musia ale súvisieť s príjmom z predaja.