Bratislava – Už dlhšie odmietate tolerovať prešľapy správcu bytového domu a zvažujete jeho výmenu? Toto rozhodnutie by ste mali stihnúť zrealizovať do konca roka. Je to jednoduchší spôsob práve kvôli ročnému vyúčtovaniu. Ak by ste správcu menili počas roka, napríklad v apríli, za prvé 3 mesiace by vám musel vyúčtovanie urobiť ex-správca a zvyšných 9 už nový. Zmluvu so správcom bytu uzatvárate podľa zákona na dobu neurčitú a výpovedná lehota je 3 mesiace. Dovtedy si musíte nájsť náhradu.
Zmluva o prevádzke
Správcom bytu môže byť právnická, ale aj fyzická osoba, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Ak ste nespokojný so súčasnou prevádzkou, nezabúdajte, že zmluvu môžete vypovedať, ale len ak došlo k jej porušeniu podľa § 14 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Veľa však závisí aj od samotných vlastníkov, ako si zmluvu nastavia. „Mala by v nej byť zakotvená možnosť pravidelnej informovanosti zástupcu vlastníkov o dôležitých otázkach týkajúcich sa domu, možnosť pravidelne v dohodnutých intervaloch nahliadať do všetkých dokumentov súvisiacich so správou domu (zmluvy, faktúry, tvorba a čerpanie fondu opráv a údržby a pod.),“ vysvetľuje Anna Krajčiová druhá viceprezidentka Združenia bytového hospodárstva Slovenska.
Problémy so správcom? Sťažujte sa
Ak máte pochybnosti napríklad o ročnom vyúčtovaní, ktoré vám správca bytu predložil, máte možnosť podať reklamáciu. Písomnou formou ju predložte správcovi bytu a uvidíte, ako zareaguje. „Ak nezačne konať, obráťte sa na Štátnu obchodnú inšpekciu (ŠOI). V prípade problémov s teplom alebo dodávkou vody je potrebné sa obrátiť na Štátnu energetickú inšpekciu. Vlastníci si už zvykli žiadať o odborné rady aj rôzne organizácie, ktoré združujú správcov bytových domov alebo spoločenstvá vlastníkov bytov, ktoré vedia takisto poradiť, ako pri konkrétnom probléme so správcom postupovať,“ radí Andrej Jurikovič zo spoločnosti Spokojné bývanie. Tí však nemôžu zasahovať do vzťahov medzi vlastníkmi bytov, čiže do súkromno-vlastníckych vzťahov, ale iba do kontroly poskytovaných služieb.
Kedy uvažovať o výmene?
Profesionálny a hlavne spoľahlivý správca sa vždy snaží dbať na spokojnosť vlastníkov v bytovom dome, reaguje na ich bežné otázky a požiadavky, plní uznesenia zo schôdze. Zo zákona je povinný hájiť záujmy vlastníkov.
Najčastejšie prejavy nespoľahlivosti správcu:
– neschopnosť zabezpečiť bežnú prevádzku bytového domu, zabezpečovať drobné opravy v dohodnutých termínoch
– poskytuje predražené služby, nedokáže zabezpečiť náročnejšie investičné projekty, napríklad komplexnú obnovu bytového domu a odkladá to na neurčito
– zabraňuje vám prístup k dokumentácii bytového domu – faktúry, zmluvy
– nezvoláva pravidelne (minimálne raz ročne) schôdze
– často má chybné vyúčtovania, ktoré odmieta prepracovať
– slabá komunikácia, jeho nedostupnosť a neochota riešiť požiadavky vlastníkov
– pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali dojednať v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa.
TIP HN
Dobrého správcu, ktorý má na pamäti hlavne prospech vlastníkov bytu, rozoznáte napríklad aj vtedy, ak zvolá schôdzu po každom ročnom vyúčtovaní, kde konkrétne rozoberie spolu s vlastníkmi každú položku, aby vedeli, za čo platia a v akej výške.
Čo všetko má správcovská spoločnosť na starosti
– vypracúvať ročný plán opráv
– 1x za 2 týždne obhliadnuť dom a spísať nedostatky s následným odstránením
– zabezpečenie pomocných služieb – upratovanie, zimná údržba, strážna služba
– prípravu a realizáciu ročného rozpočtu
– úhradu platieb faktúr od zmluvných partnerov, vedenie účtovníctva (finančné operácie, prehľad príjmov a výdavkov....)
– zmluvné zabezpečenie: dodávky tepla a teplej úžitkovej vody, vody z verejných vodovodov; odvádzania odpadových a dažďových vôd na využívanie kanalizácie; havarijnej služby, revízií výťahov, bleskozvodov, plynu a elektroinštalácie; požiarnej ochrany
– dodávku elektrickej energie pre osvetlenie
– revízne prehliadky elektrických, plynových zariadení, bleskozvodov, komínov a pod.
– poistenie domu, riešenie vzťahov s vlastníkmi domu, vypracovávanie správ týkajúcich sa výkonu správy domu
– sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv a vymáhať nedoplatky
– najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka musí vlastníkom predložiť správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok
– vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty
– zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov,
Pozor!
Ak správca nepredloží vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia, nemá až do ich predloženia nárok na platby za správu.