Majetok fyzických a právnických osôb, ktorý sa nachádza na území Slovenskej republiky, je podľa zákona č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností v znení neskorších predpisov zdaňovaný daňou z nehnuteľností, ktorej správu vykonávajú tie obce v SR, na ktorých území sa nehnuteľností podliehajúce dani nachádzajú. Daň z nehnuteľností sa skladá z troch zložiek, ktorými sú daň z pozemkov, daň zo stavieb a od roku 1998 aj daň z bytov. Spomínané zložky dane z nehnuteľností predstavujú samostatné predmety dane s osobitne určenými základmi dane, ktoré sú pri dani zo stavieb a dani z bytov vyjadrené v technických jednotkách (m2) s tým rozdielom, že pri zdanení stavieb je základom dane zastavaná plocha v m2 a pri zdanení bytov je základom dane podlahová plocha v m2. Základ dane z pozemkov je určený v závislosti od druhu pozemku buď ako cena pozemku, alebo ako výmera pozemku v m2.
Pri uplatňovaní ustanovení zákona o dani z nehnuteľností dochádza v mnohých prípadoch nielen k priznávaniu dane z nehnuteľností osobou, ktorá nie je daňovníkom, ale aj k nesprávnemu vymedzeniu predmetu dane, základu dane, nesprávnemu určeniu sadzieb dane a pod. Ide najmä o nehnuteľnosti, v ktorých sa vykonáva podnikateľská a zárobková činnosť a sú vo vlastníctve štátnych podnikov, poľnohospodárskych organizácii, akciových spoločností, spoločností s ručením obmedzeným ako aj tých fyzických osôb, ktoré podnikajú na základe živnostenských oprávnení. Aby z hľadiska dane z nehnuteľností nedochádzalo k nesprávnemu uplatňovaniu platných právnych predpisov upravujúcich túto problematiku, zameriame sa v tomto príspevku na zdaňovanie majetku tých právnických a fyzických osôb, ktoré vlastnia pozemky, stavby a byty, alebo majú pozemky prenajaté, prípadne ich užívajú, a v ktorých vykonávajú podnikateľské a zárobkové činnosti.
Osoba, ktorá platí daň
Daňové povinnosti realizuje daňovník. Preto právnická osoba, ktorá vykonáva podnikateľskú alebo zárobkovú činnosť, ako aj fyzická osoba podnikajúca na základe živnostenského oprávnenia, má v prvom rade vedieť, či podľa zákona č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností je daňovníkom. Daňovníkom dane z nehnuteľností je predovšetkým vlastník nehnuteľného majetku, pričom sa neberie ohľad na jeho bydlisko, ak ide o fyzickú osobu, alebo sídlo, ak ide o právnickú osobu.
1. Pozemky
Právnická osoba alebo fyzická osoba je ako podnikateľ daňovníkom dane z pozemkov vtedy ak,
-- je ako vlastník pozemku zapísaná na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností,
-- je ako nájomca zapísaná na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností a nájomný vzťah k pozemku trvá alebo má trvať najmenej päť rokov,
-- pozemky, ktoré spravuje Slovenský pozemkový fond, má na základe nájomnej zmluvy v nájme (v týchto prípadoch sa nájomný vzťah k pozemkom nezapisuje na list vlastníctva v katastri nehnuteľností),
-- jej boli pridelené náhradné pozemky na obhospodarovanie,
-- náhradné pozemky na základe zmluvy prenajala od tej fyzickej osoby, ktorej boli náhradné pozemky pridelené na obhospodarovanie,
-- pozemky skutočne užíva, avšak len v tých prípadoch, ak nie je známy vlastník pozemku, dlhodobý nájomca alebo nejde o pozemky, pre ktoré je daňovník určený zákonom,
-- je spoluvlastníkom pozemku.
2. Stavby
Daňovníkom dane zo stavieb je právnická alebo fyzická osoba vykonávajúca podnikateľskú činnosť vtedy ak,
-- je vlastníkom stavby,
-- stavby, ktoré spravuje Slovenský pozemkový fond, má na základe zmluvy v nájme,
-- je spoluvlastníkom stavby.
3. Byty
Za byty a nebytové priestory je právnická alebo fyzická osoba daňovníkom dane z bytov vtedy, ak
-- má byty alebo nebytové priestory vo vlastníctve.
Za spoločné časti a spoločné zariadenia v bytovom dome, ktoré sú v spoluvlastníctve viacerých osôb a ktoré sa využívajú na podnikanie, zárobkovú činnosť alebo na prenájom, je podnikateľ daňovníkom dane z bytov,
-- za svoj spoluvlastnícky podiel.
Majetok, ktorý dani podlieha
Kým daňovník začne vypočítavať výšku dane z nehnuteľností, musí najprv identifikovať, či nehnuteľnosť dani podlieha alebo nie. Rozlišujeme preto nehnuteľnosti, ktoré sú podľa zákona predmetom dane a ktoré nie sú predmetom dane. V prípade, že pozemok, stavba alebo byt je predmetom dane, potom ide o objekt podliehajúci tejto dani, ale môže ísť aj o objekt, ktorý je od dane oslobodený za podmienok určených zákonom o dani z nehnuteľností. V zákone o dani z nehnuteľností sú vymedzené aj také pozemky a stavby, ktoré nie sú predmetom dane z pozemkov alebo dane zo stavieb. Tieto nehnuteľnosti sa v daňovom priznaní nepriznávajú a daň sa za ne neplatí. Ak nehnuteľný majetok podlieha dani, určí sa základ dane a prostredníctvom sadzby dane sa zistí výška daňovej povinnosti. Túto je daňovník povinný so správcom dane vyrovnať.
1. Pozemky
Podľa zákona o dani z nehnuteľností sú predmetom zdanenia pozemky na území SR, ktoré sú v zákone č.317/1992 Zb. členené podľa druhu pozemku. Druhové členenie pozemkov eviduje aj kataster nehnuteľností. Pre uvedenie výmery, druhu a lokalizácie pozemku je pri výpočte dane z pozemkov rozhodujúci údaj z listu vlastníctva z katastra nehnuteľnosti. Faktický stav čiže skutočné využívanie pozemku nemá pre účely dane z pozemkov právny význam.
Právnická osoba alebo fyzická osoba -- podnikateľ platí daň z pozemkov vtedy, ak je zákonom určená ako daňovník pri pozemkoch
-- orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady,
-- trvalé trávne porasty,
-- záhrady,
-- lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy,
-- rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy,
-- zastavané plochy a nádvoria,
-- stavebné pozemky,
-- ostatné plochy.
Daňou z pozemkov sa však zdaňuje aj taká nehnuteľnosť, ktorá je podľa stavebného zákona stavbou (napr. spevnená vybetónovaná plocha, ktorú podnikatelia využívajú napr. pri prevádzke autobazáru, na skladovanie, predaj áut a pod.). I keď podľa stavebného zákona ide o stavbu, pre účely zákona o dani z nehnuteľností to nie je stavba, pretože nemá podlažie. Celá výmera takto vybetónovanej plochy sa zdaňuje daňou z pozemkov ako "zastavaná plocha a nádvorie".
Príklad:
Podnikateľ má vo vlastníctve nehnuteľnosť vo výmere 2 500 m2. Celá výmera nehnuteľnosti predstavuje spevnenú vybetónovanú plochu evidovanú ako inžiniersku stavbu, ktorú podnikateľ využíva pri prevádzke autobazáru na skladovanie a predaj áut. Mal podnikateľ na rok 2004 priznať túto plochu na zdanenie ako pozemok, alebo ako stavbu?
-- Spevnené vybetónované plochy, ktoré sa z hľadiska stavebného zákona posudzujú ako stavby, nie sú pre účely dane z nehnuteľností stavbami, ale pozemkami. Podľa § 8 zákona č.317/1992 Zb. predmetom dane zo stavieb sú okrem iného iba také stavby, ktoré majú vnútorný priestor vymedzený podlahou a stropnou alebo strešnou konštrukciou, čiže ide o stavby s jedným alebo viac nadzemnými podlažiami. Keďže z hľadiska zdanenia daňou z nehnuteľností ide v tomto prípade o pozemok, na rok 2004 mal podnikateľ spevnenú vybetónovanú plochu priznať ako pozemok a po vyrubení dane zaplatiť daň z pozemkov za pozemok druhu "zastavaná plocha a nádvorie". Pre tento druh pozemku je zákonom o dani z nehnuteľností určená základná ročná sadzba dane 0,10 Sk/m2, ktorú správca dane môže podľa miestnych podmienok zvýšiť až o 100 % alebo znížiť až o 90 %. Tá sa násobí koeficientom, určeným podľa počtu obyvateľov v obci a osobitne stanoveným pre okresné a krajské mestá a Bratislavu. Aj iné inžinierske alebo líniové stavby, ktoré nemajú podlažie, sú predmetom dane z pozemkov.
2. Stavby
Daňou zo stavieb sa okrem iných zákonom určených podmienok zdaňujú iba také stavby, ktoré majú vnútorný priestor vymedzený podlahou a stropnou alebo strešnou konštrukciou, čiže ide o stavby s jedným alebo viac nadzemnými podlažiami. Stavba, ktorá sa stane predmetom dane zo stavieb má byť
-- skolaudovaná,
-- spojená so zemou pevným základom,
Zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov, sa v § 43 určilo, čo sa považuje za stavbu, ktorá je pevne spojená so zemou. Podľa citovaného ustanovenia stavebného zákona, stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.
Pevným spojením sa rozumie:
1. spojenie pevným základom,
2. upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
3. ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
4. pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
5. umiestnenie pod zemou.
Na účely zákona o dani z nehnuteľností sa zdaňuje aj neskolaudovaná stavba, ak sa užíva, ale je aj taká skolaudovaná stavba, ktorá sa prestala užívať.
3. Byty a bytové domy podliehajúce dani z bytov
Ak má právnická alebo fyzická osoba v bytovom dome byt alebo nebytový priestor, ktorý jej bol do vlastníctva prevedený na základe ustanovení zákona č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, bytový dom je predmetom dane z bytov. Pri odkúpení bytu sa do vlastníctva nadobúda aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu. Ak sa tieto prenajímajú, prípadne sa v nich vykonáva podnikateľská alebo iná zárobková činnosť, stávajú sa predmetom zdanenia. Ak nehnuteľný majetok dani podlieha, určí sa základ dane.
Základ dane
1. Pozemky
Základom dane z pozemkov je buď cena pozemku, alebo výmera pozemku v m2. Ak je právnická osoba alebo fyzická osoba -- podnikateľ daňovníkom dane z pozemkov za ornú pôdu, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávnaté porasty, základom dane z pozemkov je hodnota pôdy bez porastov. Tá sa určuje vynásobením pozemkov v m2 a hodnoty pôdy za 1 m2 odvodenej od bonitovaných pôdnoekologických jednotiek a uvedenej v prílohe zákona č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľností v znení zákona č. 476/2003 Z. z.
Za lesné pozemky, na ktorých sú hospodárske lesy a rybníky s chovom rýb a ostatné hospodársky využívané vodné plochy je základom dane cena pôdy určená vynásobením skutočnej výmery pozemkov v m2 a ceny pôdy zistenej podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 86/2002 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
Pri pozemkoch, ktoré sú v katastri nehnuteľností evidované ako záhrady, zastavané plochy a nádvoria, stavebné pozemky alebo ostatné plochy je základom dane z pozemkov skutočná výmera pozemku. Ak má právnická osoba alebo fyzická osoba -- podnikateľ druh pozemku "zastavaná plocha a nádvorie", na ktorom je postavená stavba, ktorá je predmetom dane zo stavieb, za základ dane z pozemkov sa uvedie iba výmera pozemku, ktorá z celej výmery tohto druhu pozemku zostala po odpočítaní výmery skutočne zastavanej plochy stavby, ktorá podlieha dani zo stavieb.
2. Stavby
Základ dane zo stavieb vo vlastníctve podnikateľa tvorí celková výmera zastavanej plochy stavby, ktorou sa na účely zákona o dani z nehnuteľností rozumie pôdorys stavby na úrovni najrozsiahlejšej nadzemnej časti jednopodlažnej alebo viacpodlažnej stavby.
3. Byty
Pri bytoch, odkúpených do vlastníctva podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov právnickou osobou alebo fyzickou osobou -- podnikateľom, je základom dane z bytov celková výmera podlahovej plochy bytu, ktorá je vymedzená súčtom plochy všetkých obytných miestností a tých miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu bez plochy lodžií a balkónov. Za príslušenstvo bytu sa posudzujú vedľajšie miestnosti a priestory, ktoré sú určené na to, aby sa užívali s bytom. Takýmito miestnosťami sú napr. predsiene, komory, šatníky, pivnice a pod.
Za spoločné časti alebo spoločné zariadenia bytového domu, z ktorých vlastník bytu alebo nebytového priestoru nadobudne určitý podiel, je základom dane z bytov celková výmera podlahovej plochy tej časti, ktorá sa využíva na podnikanie.
(Pokračovanie vo štvrtok 10. júna)