Pozemky môžu byť súčasťou spoločnej nehnuteľnosti, vtedy spadajú pod režim pozemkových spoločenstiev. „Nový zákon nadobudol účinnosť od 1. mája 2013. Oproti pôvodnému priniesol majiteľom lesných pozemkov a pôdy viaceré zmeny,“ upozorňuje notárka Miriam Imrich Breznoščáková.

Majitelia pozemkov v pozemkových spoločenstvách nemôžu spoluvlastníctvo združiť a vzájomne sa vysporiadať. Na nich sa totiž nevzťahujú tie ustanovenia Občianskeho zákonníka, podľa ktorých môžu spoluvlastníctvo zrušiť a vzájomne sa vyrovnať, ako to napríklad môžu urobiť spoluvlastníci bytu alebo takého pozemku, ktorý nie je v režime pozemkového spoločenstva.

„Zákon pôsobí proti ďalšiemu drobeniu skupiny pozemkov v pozemkovom spoločenstve. Ak na takejto spoločnej nehnuteľnosti vlastníte podiel a chcete ho predať inému spoluvlastníkovi tejto spoločnej nehnuteľnosti, ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo,“ objasňuje notárka.

Môžete sa však rozhodnúť, že svoj podiel ponúknete všetkým ostatným spoluvlastníkom takejto spoločnej nehnuteľnosti. Ponuku môžete realizovať prostredníctvom výboru, a ten ju členom spoločenstva oznámi v pozvánke na zasadnutie zhromaždenia.

Nemôžete ani predávať alebo darovať svoje podiely len na niektorých pozemkoch, ktoré patria do spoločnej nehnuteľnosti. Zákon takto podľa notára Pavla Doriča bráni vzniku spoluvlastníckych podielov s rozdielnou výškou na jednotlivých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. „Zakazuje prevod a prechod vlastníckeho práva k podielom len na niektorých z týchto pozemkov,“ zdôrazňuje Pavol Dorič.

Ak by ste chceli svoj podiel predať alebo darovať, tak len na všetkých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti, ktorá môže byť na viacerých listoch vlastníctva.

Ako sa robí zmluva

Zákon o pozemkových spoločenstvách ustanovuje aj osobitnú právnu úpravu, pokiaľ ide o formu zmluvy. Vyžaduje, aby podpisy všetkých účastníkov zmluvy boli na jednej listine.

„Zmluvu o prevode vlastníctva k časti spoločnej nehnuteľnosti možno uzavrieť so všetkými spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti a za rovnakých podmienok aj jednotlivo. Z toho vyplýva, že prípadne aj po skupinách, na rôznych listinách, teda nie na jednej listine. Prílohou návrhu na vklad do katastra nehnuteľností bude súbor všetkých týchto listín, technicky ako jeden dokument,“ domnieva sa notárka Breznoščáková.

Tí, ktorí nesúhlasia s predajom oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti a k zmluve nepristúpia, ostávajú podľa notárky naďalej spoluvlastníkmi oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti. „Ich totiž nemožno nijako nútiť, aby k zmluve pristúpili,“ vraví Breznoščáková.

Kedy platí zákaz drobenia výmery

Ak by ste na spoločnej nehnuteľnosti mali malý podiel a chceli by ste ho predať, musíte pamätať aj na zákaz drobenia výmery. Nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2-tisíc štvorcových metrov.

Toto obmedzenie sa však podľa notárky Breznoščákovej nebude vzťahovať na nadobudnutie vlastníctva najmä dedením alebo vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov zo zákona, kde toto obmedzenie nemožno dosť dobre dodržať.

„Nadobudnúť môžete aj podiel zodpovedajúci menšej výmere avšak pod podmienkou, že váš celkový podiel, respektíve podiely budú zodpovedať výmere aspoň 2-tisíc štvorcových metrov. Vrátane už vlastneného podielu, respektíve podielov.“

Ak predstavuje podiel vlastníka na spoločnej nehnuteľnosti, teda na všetkých parcelách, ktoré tvoria spoločnú nehnuteľnosť, po prepočítaní na plošné metrické jednotky aspoň 4-tisíc štvorcových metrov, môže dispozičným úkonom tento podiel previesť na dvoch nadobúdateľov.

„Ako vlastník spoločnej nehnuteľnosti nemôžete predať svoj podiel len k jednej parcele. Ak by aj váš podiel na niektorej z parciel, ktoré tvoria spoločnú nehnuteľnosť, bol dostatočne veľký, nemôžete predať či darovať len podiel na tejto parcele. Je to aj z praktických dôvodov,“ objasňuje Pavol Dorič.

Kataster by musel túto parcelu z dôvodu odlišného vlastníctva vylúčiť na iný list vlastníctva. Ale najmä preto, že predmetom občianskoprávneho vzťahu, a teda aj dispozície, môže byť len spoluvlastnícky podiel k spoločnej nehnuteľnosti, teda všetkých jednotlivých pozemkov.  Notár zdôrazňuje, že táto spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná.

Iný režim platí mimo spoločenstva

Na rozdiel od spoločnej nehnuteľnosti, iný režim je v prípade, že ide o takzvané spoločne obhospodarované nehnuteľnosti. Ide o poľnohospodárske a lesné pozemky, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.

„Predmetom občianskoprávneho vzťahu, a teda aj prípadnej dispozície alebo prechodu z dôvodu úmrtia poručiteľa, je každý jeden spoločne obhospodarovaný pozemok,“ objasňuje ďalej Pavol Dorič.

Aj pri týchto je však potrebné rešpektovať zákaz drobenia, ktorý je stanovený zákonom o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.

„Ak zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu, rozhodnutia súdu o vysporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 2-tisíc štvorcových metrov, ak ide o poľnohospodársky pozemok, a pozemok menší ako 5-tisíc štvorcových metrov, ak ide o lesný pozemok,“ upozorňuje Pavol Dorič.

„Pri dedičskom konaní a delení pozemkov je situácia trocha odlišná. A to v tom, že kým pri dedení pozemkov, ktoré nie sú spoločnou nehnuteľnosťou, musia byť pre delení medzi dedičov dodržané spomínané limity výmery, pri delení spoločnej nehnuteľnosti už také obmedzenie notár nemá,“ tvrdí notárka.

Ďalší zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku obmedzuje v akomkoľvek neobmedzenom rozsahu prevádzať poľnohospodársky pozemok.

„Určuje podmienky a proces, ktorý musí vlastník absolvovať, aby takýto poľnohospodársky pozemok mohol predať kupujúcemu, ktorého si vybral. Určuje takzvaných prednostných záujemcov. Tých musí zverejnením ponuky na predaj informovať o ponuke na predaj prostredníctvom registra zverejňovania ponúk ministerstva pôdohospodárstva. Teda tie právnické a fyzické osoby, ktoré  vykonávajú v obci či v okolitých obciach poľnohospodársku výrobu,“ dopĺňa notárka.

Ponuku nemusíte zverejniť, ak predávate záhradu alebo pôdu s výmerou menšou ako 2-tisíc štvorcových metrov. A ani v prípade, ak ju chcete predať či darovať blízkej osobe, napríklad aj deťom.