Ide o dvojstranný právny vzťah medzi sprostredkovateľom a záujemcom, na základe ktorého sa sprostredkovateľ zaväzuje obstarať záujemcovi uzavretie zmluvy s treťou osobou na dohodnutý predmet obstarania -- kúpu nehnuteľnosti.
Účastníkmi zmluvy sú sprostredkovateľ a záujemca. Na strane sprostredkovateľa môže vystupovať sprostredkovateľ, ktorý nie je podnikateľom, lebo nevystupuje ako živnostník s oprávnením na sprostredkovateľskú činnosť, rovnako to však môže byť aj podnikateľský subjekt, ktorý vykonáva sprostredkovanie pre nepodnikajúcu fyzickú osobu. Ak ide o vzťah medzi podnikateľmi a v súvislosti s podnikaním, riadi sa podľa ustanovení § 642 a nasl. Obchodného zákonníka. Ustanovenia § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka sa použijú len v prípade, že ide o občianskoprávny vzťah, a nie o vzťah medzi podnikateľmi a v súvislosti s podnikaním.
Forma zmluvy je vecou dohody zmluvných strán. Sprostredkovateľská zmluva sa môže uzavrieť ústne. Na jej platnosť sa nevyžaduje uzavretie zmluvy v písomnej forme.
Obsah zmluvy je v zákone upravený do značnej miery len všeobecne, závisí od dohody zmluvných strán, do akej miery presne vyjadria vzájomné práva a povinnosti, a najmä podmienky na splnenie záväzku zo zmluvy sprostredkovateľom a vyplatenie dohodnutej odmeny.
Podstatnými náležitosťami sprostredkovateľskej zmluvy je:
-- dohoda o záväzku sprostredkovateľa nájsť tretiu osobu na uzavretie zmluvy pre záujemcu,
-- dohoda o odmene, ak k uzavretiu došlo na základe činnosti sprostredkovateľa.
V sprostredkovateľskej zmluve by sa mali zmluvné strany dohodnúť aj o spôsobe splnenia záväzku na sprostredkovanie. Zmluvné strany musia vyjadriť, či záväzok sprostredkovateľa je splnený nájdením tretej osoby, ktorá je ochotná uzavrieť zmluvu so záujemcom, pričom k uzavretiu nedôjde napríklad z dôvodu, že záujemca nebude súhlasiť s podmienkami zmluvy, prípadne či k splneniu záväzku dôjde len v prípade uzavretia zmluvy s treťou osobou pričinením sprostredkovateľa. Predmetom sprostredkovania môže byť aj konanie za záujemcu pri uzavieraní zmluvy, avšak len na základe písomného plnomocenstva.
Zmluvné strany sa musia dohodnúť aj na výške odmeny za sprostredkovanie. Výška odmeny však musí byť v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, najmä so zákonom o cenách, čo znamená, že dohodnutá odmena musí obsahovať primeraný zisk. Výška odmeny môže byť dohodnutá pevne určenou finančnou sumou, ale aj podielovou odmenou, napríklad vo výške 1 % z finančného objemu uzavretej zmluvy.
Náhrada nákladov za vyvíjanú činnosť pri sprostredkovaní uzavretia zmluvy patrí sprostredkovateľovi len v prípade, že táto náhrada bola zmluvnými stranami dohodnutá. Vhodné je uzavrieť presne dohodu o odmene za sprostredkovanie, najmä v tom smere, či zahŕňa aj náhradu nákladov alebo či tieto záujemca uhrádza osobitne. V takomto prípade je potrebné dohodnúť sa aj na spôsobe preukazovania vynaložených nákladov, napríklad náhrada cestovného, nocľažného, ale aj na tom, aké hotové výdavky bude záujemca sprostredkovateľovi uhrádzať. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj na spôsobe vyplatenia odmeny viazaného na uzavretie zmluvy s treťou osobou a pre prípad, že nedôjde k uzavretiu zmluvy, sa môžu dohodnúť len na nahradení hotových výdavkov.
Zmluvné strany sú povinné sa vzájomne informovať o všetkých okolnostiach súvisiacich so sprostredkovaním, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie záujemcu uzavrieť zmluvu s treťou osobou. Právnu úpravu sprostredkovateľskej zmluvy nájdete spracovanú v publikácii vydavateľstva Aktuálne vzorové zmluvy a právne podania (Živnostník a podnikanie číslo: 5/2003).
SPROSTREDKOVATEĽSKÁ ZMLUVA
uzavretá podľa § 774 a nasledujúcich Občianskeho zákonníka
medzi
Sprostredkovateľ: ......................... (meno, priezvisko, adresa)
narodený: ..........................................
rodné číslo: ........................................
číslo OP: ............................................
a
Záujemca: ......................................... (meno, priezvisko, adresa)
narodený: ...........................................
rodné číslo: ........................................
číslo OP: ............................................
I.
Predmet zmluvy
Predmetom tejto zmluvy je dohoda o zabezpečení sprostredkovania uzavretia kúpnej zmluvy na kúpu pozemkov na vykonávanie poľnohospodárskej výroby. Pozemky musia byť vhodné na pestovanie týchto poľnohospodárskych plodín: ....... a musia sa nachádzať v okresoch ........., .............. a pozemky musia dosiahnuť bonitu pôdy .... Celková plocha pozemkov má byť cca ..... ha. Pozemky sa musia nachádzať vcelku. Cena za 1á pozemku nesmie presiahnuť sumu ......... Sk.
II.
Doba trvania zmluvy
Táto zmluva sa uzaviera na dobu 6 mesiacov s tým, že je možná opcia na ďalších 6 mesiacov.
III.
Odmena za sprostredkovanie
Zmluvné strany dohodli cenu za sprostredkovanie vo výške ...... Sk. Záujemca sa zaväzuje uhradiť dohodnutú odmenu sprostredkovateľovi za podmienky, že obstará predávajúceho, s ktorým záujemca uzavrie kúpnu zmluvu pričinením konania sprostredkovateľa. Záujemca sa zaväzuje uhradiť sprostredkovateľovi okrem dohodnutej odmeny účelne vynaložené náklady na zabezpečenie dohodnutého výsledku, najmä náklady na cestovné. Sprostredkovateľ je povinný oznámiť potrebu vynaloženia nákladov záujemcovi vopred a riadne preukázať vynaložené náklady. Odmena sprostredkovateľa je splatná do .....dní po uzavretí kúpnej zmluvy záujemcom s predávajúcim. Náhrada vynaložených nákladov je splatná do ..... dní po predložení vyúčtovania s dohodnutými náležitosťami.
IV.
Povinnosti sprostredkovateľa
Sprostredkovateľ je povinný priebežne informovať záujemcu o všetkých okolnostiach, ktoré zistil pri vyhľadávaní tretích osôb na uzavretie kúpnej zmluvy.
V.
Záujemca vystaví pre sprostredkovateľa plnomocenstvo na preukázanie zastupovania záujemcu pri predbežných rokovaniach s tretími osobami prichádzajúcimi do úvahy na uzavretie kúpnej zmluvy. Plnomocenstvo však neoprávňuje sprostredkovateľa na uzavretie kúpnej zmluvy.
VI.
Zmluvné strany sa oboznámili s obsahom tejto zmluvy a na znak súhlasu ju podpisujú.
V ............................, dňa .......................
............................. ..............................
sprostredkovateľ záujemca