Či už si vyberáte hypotéku na nehnuteľnosť alebo sa potrebujete zorientovať v otázkach rodinných financií, najlepšie spravíte, ak sa neunáhlite, ale necháte si rozhodnutie prejsť hlavou.
Na vaše otázky odpovedal analytik portálu Finančná Hitparáda Pavel Škriniar.
analytik portálu Finančná Hitparáda Otázka č.14 Peter ZM Mám hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých, kde mám sadzbu 0,0 %, napriek tomu si banka strháva cca 60 eur mesačne na úrokoch, vraj na to má právo podľa jej spôsobu výpočtu. Je takýto prístup banky v poriadku, keď sa pred podpisom zmluvy tvárila, že s nulovým úrokom nebudem prvých 5 rokov platiť žiadne úroky? Pavel Škriniar Na trhu sú v súčasnosti tri spôsoby výpočtu bonifikácie. Je na klientovi, aby si banky porovnal a vybral si tú, ktorej spôsob je pre neho najvýhodnejší. Pri určitom správaní klienta je možné spraviť z nevýhodného spôsobu najvýhodnejší. Princíp bonifikácie nie je v znížení úrokovej sadzby (v tomto prípade na nulu), ale v platení úrokov (resp. časti úrokov) namiesto klienta. Pre zjednodušenie a ľahšie pochopenie sa komunikuje "zníženie úrokovej sadzby". Rozdiel medzi týmito dvomi spôsobmi je v rýchlosti znižovania istiny dlhu. Otázka č.13 Janio Dobry den, chcem sa opytat ako postupovat v pripade, ze sme v nasledujucej situacii: - mame hypoteku pre mladych od roku 2014 na 50 000 - fixacia je nastavena na 3 roky - tohto roku sme mali novu fixaciu opat na 3 roky Otazka: o dva roky nam konci hypoteka pre mladych, no fixacia az o rok neskor. Chcem sa opytat ako mame postupovat aby sme dostali co najlepsi urok a aby sme zaroven nemauseli platit hypoteku pre mladych bez statneho prispevku. Dakujem za odpoved. Pavel Škriniar Hypotéka pre mladých sa dá bez nutnosti vrátiť štátny príspevok predčasne splatiť po štyroch rokoch. To je váš prípad. Takže vaša vyjednávacia pozícia pri hľadaní výhodnejšej ponuky je z tohto pohľadu dobrá. Krátko pred skončením bonifikácie sa môžete obrátiť na svoju banku so žiadosťou o refinancovanie a porovnať si jej ponuku s konkurenčnými. Otázka č.12 Marek H. Dobry den prajem . Chcel by som sa informovat , ci moze cele refinancovanie konkretneho hypouveru vybavit v konkretnej banke/v tej,kde je vybaveny hypouver/ aj splnomocnena osoba alebo to vie vybavit len majitel hypouveru , nakolko majitel sa nachadza v zahranici a v den vyrocia fixacie nebude mozne , aby si prisiel vybavit svoj refinancny hypouver sam ? Ci moze splnomocnena osoba podpisovat vsetko ohladom refinancovania hypouveru namiesto majitela , nakolko ten sa nebude moct dostavit k podpisu ku dnu vyrocia fixacie a nechcel by platit zbytocne peniaze navyse , ked by podpisoval refinancovanie mimo vyrocneho dna fixacie ? O refinancovanie konkretneho hypouveru v tej istej banke moze poziadat aj splnomocnena osoba majitelom hypouveru alebo to musi urobit len majitel hypouveru ? Jedna sa o uz 2.refinancovanie toho isteho hypouveru v tej istej banke , cize nejde o noveho klienta v tej konkretnej banke . Dakujem velmi pekne za podrobnejsie informacie . S pozdravom Marek H. Pavel Škriniar Áno, aj na základe splnomocnenia (v ktorom bude jasne vymedzené, čo všetko môže splnomocnená osoba vykonávať). Otázka č.11 Ďakujem Tomáš Dobrý deň, rad by som sa opýtal , prečo banky pri posudzovaní rovnakého klienta v minulosti s ktorým mali dobrú platobnú schopnosť posudzujú ako nového klienta pri novej hypotéke, úveru. Prečo (logicky) neexistuje niečo ako platobná história v tej danej banke, kde už mal nejakú skúsenosť. Pavel Škriniar Je to obchod. Banka je ako predajňa. Skúša, či ľudia akceptujú stanovené ceny. Ak áno, predáva. Ak nie, ceny zníži. Z tohto pohľadu je preto lepšie fixovať úrokovú sadzbu na čo najdlhšie obdobie. Potreba vyjednávať s bankou potom nebude častá. Otázka č.10 Martin Straka Predstavme si, ze mam hypoteku na 15 rokov. Po 5 rokoch ju vsak jednorazovo splatim. Za tych 5 rokov budem platit uroky za 15 rokov. Pretoze ak sa nemylim, tak najskor sa platia uroky a nie istina. Moja otazka je, ze ci mi to potom prepocitaju na 5 rokov a nakoniec skutocne zaplatim len uroky za tych 5 rokov. Pavel Škriniar Nie je pravda, že najskôr sa platia úroky z celej splatnosti. Zjednodušený postup výpočtu: vypočíta sa mesačný úrok z dlžnej sumy. k nemu sa pripočíta splátka istiny. v ďalšom mesiaci je istina znížená o splátku, takže úrok je už nižší. keďže je úrok nižší, splátka bude vyššia a v ďalšom mesiaci opäť (pri anuitnom splácaní je výška mesačnej platby konštatntná - grafické znázornenie je tu: https://www.financnahitparada.sk/pozicky/mimoriadna-splatka Mimochodom, ak je úroková sadzba nižšia ako 2,31 % ročne, tak z mesačnej platby ide viac na splácanie istiny než na platenie úrokov. Otázka č.9 Tomas Dobry den, mam 24 rokov a planujem si zobrat hypoteku na byt, ktoreho cena sa moze pohybovat medzi 80 000 - 90 000. Viete mi povedat, co vsetko k tomu potrebujem a na co vsetko si musim dat pozor? Dakujem. Pavel Škriniar identifikačný doklad (občiansky preukaz), doklady na preukázanie príjmu – za posledných 6 mesiacov znalecký posudok k zakladanej nehnuteľnosti - môže ho urobiť aj banka v prípade, že kupovaná nehnuteľnosť je odlišná od zakladanej, ku kupovanej treba doložiť aktuálny výpis z listu vlastníctva, doklad preukazujúci účel úveru - kúpnu zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, zmluva o výstavbe, zmluva o dielo, stavebné povolenie a pod. doklady k vlastníctvu nehnuteľnosti (list vlastníctva pôvodného a neskôr aj nového vlastníka, návrh na vklad záložného práva v prospech banky), ostatné doklady (poistná zmluva k poisteniu nehnuteľnosti, doklad o zaplatení poistného), ďalšie dokumenty podľa konkrétneho prípadu, odlišujú sa v prípade živnostníka, spoločníka spoločnosti, žiadateľa o štátny príspevok pre mladých a pod. V každom prípade si prečítajte celú zmluvu a pýtajte sa na nejasnosti. Zmluvu nečítajte sám, v lepšom prípade ju prejdite s finančných sprostredkovateľom alebo právnikom. Otázka č.8 Ivan Ako by ste odporučili dofinancovať kúpu nehnuteľnosti, pokiaľ banka schváli hypotekárny úver len do výšky 80% hodnoty nehnuteľnosti a klient nemá našetrených zvyšných 20%? Je možné získať zvyšných 20% potrebných na kúpu nehnuteľnosti formou úveru? Ak áno tak ako a kde, prípadne koľko to bude stáť? Aký úver môže klient dostať? Pavel Škriniar Dofinancovať zvyšných 20 % je možné cez spotrebný úver a medziúver v stavebnej sporiteľni. Napríklad stavebné sporiteľne veľmi promptne zareagovali na sprísnené podmienky a predstavili nové produkty na dofinancovanie. Cena je pri rozhodovaní určite dôležitá, no osobne by som sa prikláňal pri riešení otázky bývania na výšku mesačnej platby než na celkovú preplatenosť. Nízka mesačná platba umožňuje budovať si finančnú rezervu. Úvery sa ňou dajú neskôr splatiť aj predčasne. Naopak, so znižovaním mesačnej platby sú spojené dodatočné náklady. Keďže v takom prípade pôjde skôr o krízovú situáciu, peniaze minuté na poplatky budú určite chýbať. Otázka č.7 Peter Hlaváček Dobrý deň, mal by som viacero otázok: 1. Môže banka žiadať v priebehu trvania zmluvy okamžité splatenie úveru ? T.j. býva táto klauzula bežnou súčasťou hypotekárnych zmlúv ? 2. Je možné si pred podpisom zmluvy pozrieť rozpis/rozdelenie anuitných splátok (istina, úroky) ? t.j. napr. koľko mi ubudne z istiny za prvý, druhý rok atď.. ? 3. Limituje niečo banku po uplynutí fixácie "uvádzacej" úrokovej sadzby pri stanovení novej úrokovej sadzby na ďalšie obdobie? (abstrahujme tentokrát od trhu). Ďakujem. Pavel Škriniar 1. áno, banka sa týmto chráni napríklad pred situáciou, že klient nebude dodržiavať zmluvné podmienky. 2, nevidím dôvod, aby to klient nevedel. Ak to banka klientovi ukázať nechce, bral by som to ako varovný signál. Navyše, Je to otázkou pár vzorcov v exceli, takže finančný sprostredkovateľ vám to vie vypočítať. Ak vás zaujíma pomer istina/úrok, máme k dispozícii grafickú kalkulačku na https://www.financnahitparada.sk/pozicky/mimoriadna-splatka. 3, banka môže po skončení fixácie stanoviť v podstate akúkoľvek úrokovú sadzbu. Je na klientovi, či ju akceptuje alebo nie. V tomto sa banka spolieha na lenivosť a pohodlnosť klienta. Akonáhle zistí, že klient si vie dohodnúť u konkurencie aj výhodnejší úrok, zľaví zo svojej prvotnej ponuky. Otázka č.6 Táňa Rundesová Dobrý deň, mám skôr filozofickú otázku, ale ak nechcete, nemusíte na ňu odpovedať: ak naše deti a mládež v čerstvom medzinárodnom prieskume finančnej gramotnosti obstáli totálne zle, takmer najhoršie (za nami je len Chile), čomu to pripisujete? To, že sa to dlhodobo neučí v školách ani škôlkach, je predsa stav typický nielen pre nás, ale aj pre iné postsocialistické štáty. Znamená to však, že rodičia v SR inak vychovávavajú svoje deti? Že ich nedokážu priučiť obyčajnému rodinnému gazdovaniu? Aké sú Vaše poznatky z praxe? Ďakujem, pán Škriniar. Pavel Škriniar Absencia finančnej výchovy je jednoznačne cítiť. Pozitívom však je, že tento priestor vypĺňa svojimi aktivitami komerčná sféra - banky, poisťovne a finanční sprostredkovatelia chodia po školách a vysvetľujú fungovanie finančného sveta. Už dlho sa hovorí o zlom systéme učenia sa - namiesto porozumenia sa veci učia naspamäť. Problém vidím aj v tom, že ľudia stále očakávajú, že vo finančnom svete môžu dostať niečo zadarmo, slepo veria ľuďom v oblekoch a vďaka tomu podpisujú zmluvy bez prečítania a pochopenia obsahu. Určite sa vedomosti a predovšetkým finančné správanie prenáša z rodičov na deti. Deti už v útlom veku vnímajú postoje svojich rodičov k peniazom a tiež ich návyky. Položili ste pomerne jednoduchú otázku, no nedá sa na ňu jednoducho odpovedať. Ide o komplexnú záležitosť. Zmena režimu nás v tomto akoby hodila do vody a potrebujeme sa v nej naučiť plávať. Tak rýchlo, ako sme do nej spadli, sa však plávať v nej nenaučíme. Otázka č.5 Marián V. Dobrý deň, s manželkou máme v bezpodielovom vlastníctve byt, ktorého kúpu sme financovali spoločnou hypotékou so štátnym príspevkom pre mladých. Po 5 rokoch od kúpy bytu (po vyčerpaní štátneho príspevku) máme v pláne byt predať a kúpiť väčší byt, je možné nejakým spôsobom opäť získať štátny príspevok pre mladých aj na hypotéku na nový byt? Chystajú sa v tejto oblasti nejaké novinky? Ďakujem za odpoveď. Pavel Škriniar Áno, štátny príspevok môžete získať opäť, avšak treba požiadať o hypotéku v inej banke. Teoreticky môžete žiadať o hypotéku s príspevkom dovtedy, kým spĺňate podmienky na jej získanie. Očakáva sa, že súčasná podoba podpory mladých prejde zmenou. Mal by sa zmeniť spôsob podporovania, napríklad cez odpočítateľnú položku pri daňovom priznaní. Otázka č.4 Marek Ako je možné, že si zákon vykladajú banky po svojom: Podľa § 85a 3 b) „...sa hypotekárna banka zaviaže, že mladému poberateľovi hypotekárneho úveru na dobu piatich rokov od poskytnutia a začatia úročenia hypotekárneho úveru zníži úrokovú sadzbu určenú v zmluve o hypotekárnom úvere v rovnakej výške, ako sa určí štátny príspevok pre mladých podľa odseku 2, najviac však o 1%...“ Klient je tým poškodený nakoľko banky neznižujú úrokovú sadzbu a obchádzajú tým zákon. Tým pádom je štátna pomoc mladým použitá nie na istinu klienta ale na úhradu úrokov. Dakujem za názor Pavel Škriniar Na trhu sú v súčasnosti tri spôsoby výpočtu bonifikácie. Je na klientovi, aby si banky porovnal a vybral si tú, ktorá je pre neho najvýhodnejšia. Pri určitom správaní klienta je možné spraviť z nevýhodného spôsobu najvýhodnejší. Prednedávnom v médiách zarezonovala správa o možnej úprave spôsobu podpory mladých. Namiesto úrokového bonusu by šlo o odpočítateľnú položku pri ročnom daňovom zúčtovaní. Mimochodom, v zákone sú uvedené percentá a nie percentuálne body. V kontexte úrokových sadzieb je použitie správneho slova zásadné... Otázka č.3 Fejko Aká je šanca aktuálne získať 100-percentnú hypotéku od banky? Ďakujem za odpoveď. Pavel Škriniar Ak máte vysoko nadštandardný príjem a veľmi lukratívnu nehnuteľnosť, tak získať 100-percentnú hypotéku vidím na 100-percentnú pravdepodobnosť. S bežným príjmom a bežnou nehnuteľnosťou je šanca získať úver na plnú cenu nehnuteľnosti blízka nule. Aj keď sa dnes o týchto hypotékach hovorí viac ako v minulosti, resp. o ich nedostupnosti, neznamená to, že v minulosti boli dostupné každému. Vo všeobecnosti sa dá povedať, že sa to týkalo bratislavských a košických nehnuteľností v lepších lokalitách. Otázka č.2 Rasto Zobral som si spotrebný úver z banky 2500 eur, pričom na ňom preplatím cca 1000 eur za 6 rokov. Oplatí sa mi úver splatiť predčasne a čo mám brať do úvahy? Prečo sú úroky na úveroch vyššie ako pri hypotékach? Zmení sa to? Pavel Škriniar Podľa vami zadaných parametrov odhadujem RPMN na úrovni okolo 11,8 % ročne. Nie je mi však jasné, kedy ste úver načerpali. Podľa toho by sa dalo usúdiť, či ide o vysokú alebo bežnú úrokovú sadzbu. V porovnaní s dnešnými nákladmi na úver ide o pomerne vysoké číslo. Či sa vám oplatí úver splatiť? Z pohľadu nákladov áno, no nepoznám detaily vašej situácie. Môže sa totiž stať, že v súčasnosti nemusíte prejsť hodnotiacim modelom a žiadosť o úver vám zamietnu. Hypotéky sú úvery s najnižším rizikom, pretože ako záloha pri nich figuruje nehnuteľnosť. Pri spotrebných úveroch zálohy nie sú. Pri vymáhaní peňazí od neplatičov sú teda spotrebné úvery drahšie a dlžníci sú pri nich menej disciplinovaní, ako pri hypotékach. Je rozdiel mať iba exekútorom zablokovaný účet alebo prísť o domov. Nemyslím si, že hypotéky budú niekedy drahšie ako spotrebné úvery. Otázka č.1 Eva Zatiaľ sú úroky na terminovaných vkladov dosť nízke, predpokladáte, že časom stúpnu a o koľko percent odhadom. Zatiaľ sú tuším okolo jedného percenta... Existuje nejaká iná alternatíva k termínovaným vkladom? Pavel Škriniar Otázka je, čo je to nízke. Lebo aj 1 % je stonásobne viac, ako 0,01 %, ktorým sa tiež úročia ročné termínované vklady. Samozrejme, v porovnaní so situáciou spred rokov, keď sme boli zvyknutí na násobne vyššie percentá, je to málo. Úročenie sa dá zvýšiť nákupom ďalších produktov banky. Či už je to bežný účet alebo podielové fondy, prípadne investovať do kombinovaných produktov (spájajú termínovaný účet s podielovými fondmi). Pritom však treba mať na pamäti, že klienta má zaujímať čistý a nie propagovaný výnos. Neraz je to totiž tak, že vyšší výnos dosiahnete po zaplatení nejakých poplatkov. Môže sa stať, že poplatky budú vyššie ako výnos zo zvýhodneného úročenia vkladu. Alternatívy sú v prípade, že ste ochotná viazať peniaze dlhší čas alebo ste ochotná podstúpiť vyššie riziko (to znamená, že v určitom momente môžete mať nulový výnos, resp. výška vkladu bude nižšia, než ste vložili).