"Postupne sa rozbieha aj register dobrovoľných dražieb, ktorý informuje verejnosť o uskutočnených dražbách a robí ich priebeh transparentnejším," konštatuje Štefan Kutenič, predseda Notárskej komory SR. Podľa pracovníka exekúcie Pavla Adamíka však tento inštitút predaja nie je ešte veľmi využívaný, keďže siaha na majetok. Aj tak si však myslí, že je to veľmi výhodná cesta k speňaženiu vlastníctva. "Odstraňuje sa ňou korupcia, ktorá je pri rôznych predajoch a tendroch až smutne známou slovenskou realitou," konštatuje P. Adamík. Čistota dražieb spočíva hlavne v ich maximálnom prístupe verejnosti. Môže sa na nich totiž zúčastniť každý, kto splní podmienky stanovené vyhláškou.
Nedávna skúsenosť s dražbou obecnej nehnuteľnosti v bratislavskej Dúbravke ukázala smer, ktorým by sa mohli vybrať aj ďalší. "Samosprávny celok nás požiadal o opakovanú dražbu - predaj bytu po neplatičovi. Z pôvodnej vyvolávacej ceny vyše 150-tisíc korún sa konečná suma vyšplhala až na milión korún. Zúčastnilo sa síce menej ľudí ako pri prvej dražbe, ale konala sa v rámci zákona a nakoniec boli všetky strany spokojné. Navrhovateľ si však sám zabezpečil miestnosť, inzerciu, znalecký posudok a oznámenie. A tým aj znížil vlastné náklady," konštatuje P. Adamík.
Peter Vetrák z Dražobnej spoločnosti, a. s., zasa hovorí o celkom slušnej základni z radov odbornej verejnosti a bánk. "Týka sa to však hlavne realizácie záložných práv. Všeobecne je dosť málo návrhov od vlastníkov predmetov. Aj keď v mnohých prípadoch je dražba pre nich výhodnejšia, pretože môžu dosiahnuť vyššiu konečnú sumu," mieni P. Vetrák. Istú úlohu pri nízkom percente využívania dražieb vlastníkmi môže zohrávať aj odmena určená dražobnej spoločnosti. Majiteľom sa táto cena, ktorá sa pohybuje zväčša od 4 do 10 %, môže zdať privysoká. A, pravdaže, nesmieme zabúdať na náklady, ktoré idú na tričko objednávateľa. Je jasné, že napríklad realitné kancelárie berú menšie sumy. Nemajú totiž také vysoké náklady. Vždy však ide o dohodu a existujú riešenia výhodné pre obe strany. Ak je dokonca predmet dražby zaujímavý, môže sa jeho konečná suma vyšplhať dosť vysoko. Dnes je však ešte dosť obťažné konkretizovať, aké predmety sú pre dražbu najvýhodnejšie. "Vyslovene však odporúčame dražby bytov. Čiže predmetov, o ktoré je najväčší dopyt. Všeobecne však musí ísť o predmety, pri ktorých je predpoklad čo najväčšieho možného zhodnotenia," vysvetľuje P. Vetrák. Inštitúty dražby (čiže aj exekučné poriadky) sme prebrali z prvej republiky. Vtedy však bola kúpyschopnosť obyvateľstva na podstatne nižšej úrovni. A aj dostupnosť tovarov bola rozdielna. "Dnes je všetkého strašne veľa, takže najzaujímavejšie z hnuteľných predmetov sú starožitnosti a obrazy," tvrdí P. Adamík. A hoci si právnické osoby si pri dražbách pochvaľujú práve ich čistotu, máloktorý podnikateľ je ochotný predať podnik takýmto spôsobom.
Dve strany súdnych rozhodnutí
Pre banky sú dražby veľmi dobrým spôsobom realizácie záložného práva. Výhodou je pre ne hlavne fakt, že nepotrebujú exekučný titul, napríklad právoplatné súdne rozhodnutie alebo notársku zápisnicu. Ak totiž dlžník neplatí, môže sa záložný veriteľ obrátiť priamo na dražobníka, ktorému predloží záložnú zmluvu a vyhlásenie, že predmet je možné dražiť a že má k nemu splatnú pohľadávku. Dobrovoľnosť v tomto prípade spočíva v skutočnosti, že záložný veriteľ si s dlžníkom môžu takýto spôsob výkonu záložného práva dohodnúť už pri uzatváraní záložnej zmluvy, ale aj po vzniku záložného vzťahu. Aj napriek tomu, že by dlžník s predajom predmetu zálohu na dražbe nesúhlasil, záložný veriteľ je oprávnený na dražbe predmet predať. Vystupuje na nej totiž v dlžníkovom mene.
Nedobrovoľné dražby, ktoré nariaďuje súd, vykonávajú exekútori podľa exekučného poriadku. Nútený výkon rozhodnutia súdu však často sprevádza časový stres, keďže veritelia chcú byť uspokojení čo najrýchlejšie. Zatiaľ čo teda dobrovoľné dražby bývajú zvyčajne výhodnejšie pre predávajúceho, pri nedobrovoľných dražbách si príde na svoje kupujúci. Pokiaľ sa záujemca rozhodne skúsiť šťastie v takejto dražbe, musí sledovať oznamy súdnych exekútorov alebo súdov.
Výhodou exekútorov však je, že majú právo vstúpiť do obydlia alebo do objektu dlžníka. Môžu zároveň požiadať o spoluprácu iné verejné orgány (polícia...). Dražobníci (dobrovoľné dražby) majú sťaženú situáciu. Ak totiž povinný nespolupracuje, dražobník nemá oficiálny doklad na výkon záložného práva. "Môže sa domáhať na súde splnenia tejto povinnosti dlžníkom, pretože ju ukladá dlžníkovi priamo Občiansky zákonník a tiež zákon o dobrovoľných dražbách. Preto, ak dlžník nespolupracuje, je záložný veriteľ aj dražobník oprávnený sa domáhať náhrady vzniknutej škody voči dlžníkovi. Pre záložného veriteľa sa z tohto dôvodu dražba môže podstatne predĺžiť, vysvetľuje P. Vetrák A aj z dobrovoľných a lacných dražieb sa môžu stať predražené a hlavne predĺžené. "Takže tieto záležitosti sú v exekučnom zákone ošetrené lepšie," mieni P. Adamík. A hoci má exekútor väčšie právomoci ako dražobník, oba inštitúty majú veľa spoločného. Najväčšou výhodou oboch spôsobov je ich verejná prístupnosť a dostupnosť.
V porovnaní so súdnym výkonom rozhodnutia či exekúciou sú však dobrovoľné dražby výhodnejšie, pretože sú lacnejšie a rýchlejšie. Ak je totiž na jednej strane súd pre exekútora výhodou, na druhej zas jeho nedostatkom. Ide tu najmä o výkon rozhodnutia. Pri dobrovoľných dražbách stačí zápisnica na osvedčenie priebehu dražby, ktorú potvrdzuje notár a na vydražiteľa prechádza majetok okamžite po jeho splatení. Pri exekučných je potrebný súhlas súdu. Keď v exekučnom konaní skončí dražba, musí ísť na súd návrh na udelenie príklepu. Pridelí ho až svojím uznesením. A tu ide hlavne o čas. Takýto postup totiž môže trvať a aj trvá od troch mesiacov do jedného roka. Povinný má aj právo na námietky voči príklepu, kde rozhoduje inštancia vyššieho stupňa, takže sa vec neúmerne preťahuje. Niekedy aj na viac ako jeden rok. Hoci vydražiteľ zložil tak zábezpeku, ako aj zvyšnú sumu, nemôže s majetkom disponovať. Takže exekučná dražba sa potom pretiahne na ďalších x-mesiacov, pre každý kraj a súd veľmi individuálnych. Celý proces je teda veľmi ťažkopádny, narastajú dlžoby, pretože peniaze sú uložené u exekútora a nikto nimi nemôže disponovať. Príčinu takéhoto stavu vidí P. Adamík v prílišnej nedôvere voči exekútorom.
Príčiny exekučného "fiaska"
Pri dobrovoľných dražbách sa príklepom celý tento proces odbúrava. Tieto nedostatky by bolo aj podľa P. Adamíka potrebné upraviť zmenou daných právnych noriem, dať všetko do prijateľného rámca. Treba nájsť zlatú strednú cestu, ktorá by vyriešila problémy oboch zákonov. Aj toto sú teda príčiny, prečo sa dražby pri exekúciách robia až po vyčerpaní ostatných možností. Záleží, samozrejme, aj na výške pohľadávky. Ak je vysoká, exekútor musí siahnuť na majetok, najprv na hnuteľný a až potom na nehnuteľný.
Prípadné úvahy o príliš nízkom vydražení v rámci exekúcií sú podľa Adamíka demagogické. "Nemáme záujem nikoho ukracovať na právach a vždy sa snažíme ísť aspoň do takej výšky, aby boli uspokojení veritelia. Problém je, že na veľa veciach sú zriadené aj záložné práva a podľa novelizovaného Občianskeho súdneho poriadku musí dať záložný veriteľ súhlas s dražbou. Samozrejme, že sú uspokojovaní v takom poradí, v akom im prináleží podľa rozdeľovníka. Avšak ak aj exekútor dá žiadosť na dražbu nehnuteľnosti, záložný veriteľ s ňou nemusí súhlasiť. Ak počas výkonu exekúcie zistíme, že napríklad banka má záložné právo, vyžiadame si od nej súhlas. Až po jeho udelení ideme podľa exekučného poriadku. Ak ho nedá, zväčša si sama ako záložný veriteľ podá návrh na exekúciu, alebo na dražbu, prípadne ide cestou konkurzu," konštatuje P. Adamík. Pre všetky tieto nezrovnalosti viaceré hlasy volajú po jednotnej dražobnej úprave.