Unsplash/Chris Ensminger
StoryEditor

Dôležité otázky o pôde: takto sa vyhnete ťažkostiam pri zabezpečení jej nájmu či obrábaní

26.04.2022, 14:00
Ak chcete začať podnikať v poľnohospodárstve, potrebujete k tomu pozemok. Ten najľahšie získate prostredníctvom nájmu. Dávajte si však pozor pri spísaní nájomnej zmluvy, aby bola kvalitná a platná. Ďalšie praktické rady aj čo sa týka nájmu pôdy vám prinášame v článku 20 otázok a odpovedí.

Odpovedá Milan Jurky, predseda Združenia mladých farmárov na Slovensku

1. Ťažké začiatky

Čo sa zmenilo za posledné obdobie v legislatíve, čo sa týka nájmu agrárnej či lesnej pôdy?

Je potrebné vziať do úvahy, že získanie pôdy je najväčším problémom v začatí podnikania. Žiaľ, mnohé poľnohospodárske podniky nemajú záujem uvoľniť pôdu, na ktorú nemajú právny nárok, a to hlavne z dôvodu, že na každý hektár je možné získať podporu. Za jedinú pozitívnu legislatívnu zmenu za posledné dva roky vnímame poslanecký návrh novely zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy č. 504/2003, ktorý predložili Jarmila Halgašová, Jaroslav Karahuta a skupina ďalších poslancov. Týmto krokom sa čiastočne odstránila takzvaná skrytá prolongácia nájomných zmlúv, respektíve fikcia uzatvorenia nájomnej zmluvy. Žiaľ, najdôležitejšej komplexnej legislatívnej zmeny sme sa stále nedočkali.

2. Dôležité dokumenty

Čo všetko, aké podklady a dokumenty, potrebuje občan, ak chce vybaviť nájom pôdy a na koho sa má obrátiť?

Záujemca o prenájom poľnohospodárskej pôdy musí najskôr zmapovať terén, kde by chcel hospodáriť, a zistiť, či už niekto v tejto lokalite hospodári. Najlepšie je zaobstarať si softvér, ktorý mu zabezpečí prehľad o všetkých pozemkoch, ako aj o všetkých vlastníkoch v katastroch. Takéto programy vedia priamo aj vygenerovať nájomné zmluvy a vlastníkov, s ktorými vie záujemca začať rokovať. A na ktoré úrady sa musí obrátiť občan pri vybavovaní nájmu pôdy? Najskôr odporúčame skúsiť sa dohodnúť, teda bez právnikov a bez úradov. V niektorých prípadoch stačí písomná dohoda medzi pôvodným užívateľom a novým užívateľom a samotná nájomná zmluva s vlastníkom. Keď sa dohoda nedarí, je potrebné do 60 dní kontaktovať okresný úrad – pozemkový a lesný odbor.

3. Bez znalostí

Čo by ste poradili v prvom rade občanovi, ktorý nemá podrobné znalosti, ale chcel by si prenajať pôdu a farmárčiť? Uviedli by ste zopár dobrých a praktických rád?

V prvom rade určite trpezlivosť a pevné nervy, keďže zo skúseností to môže trvať niekoľko mesiacov, kým sa k prenajatej pôde dostane. Mladí a začínajúci farmári majú obrovský potenciál v oslovovaní vlastníkov, pretože to robia úplne inak ako niektorí doterajší obhospodarovatelia, ktorí hospodária od čias socializmu. Práve zmena prístupu komunikácie s vlastníkom, ako aj pochopenie, že na prenajatej pôde môžeme hospodáriť len s ich súhlasom, posúva formu spolupráce omnoho ďalej.

4. Prenajímatelia pôdy

Kto a ako si môže vlastne prenajať pôdu a od koho môže prenajímať pôdu?

Prenajať pôdu si môže každá fyzická, ako aj právnická osoba, taktiež družstvo, ako aj organizácie výrobcov. Prenajať si ju môže od známych vlastníkov – fyzickej aj právnickej osoby, obce, vyšších územných celkov, cirkvi a štátu. Taktiež je možné prenajať si pôdu aj od neznámych vlastníkov, táto pôda je v správe Slovenského pozemkového fondu.

5. Pravidlá pre obce

Aké pravidlá platia pri prenájme pôdy pre obce, ktoré ju prenajímajú? Aké máte s týmto skúsenosti?

Na prenájom poľnohospodárskej pôdy platia pre obce rovnaké pravidlá ako pre ostatných, všetko však záleží na starostovi, ako aj na obecnom zastupiteľstve. Otázne je, či chcú farmárom pomôcť, alebo im chcú priťažiť. Môžu takto zvyšovať dane za poľnohospodárske nehnuteľnosti, ako aj nájomné za pôdu vo vlastníctve obce.

6. Povinnosti agropodniku

Ktoré povinnosti musí splniť vlastník agropôdy, ak prenajíma pozemok?

Povinností, ktoré musí spĺňať vlastník, je viacero. Všetko je o dohode, ako si nastaví nájomnú zmluvu. Napríklad nevyplatením nájomného alebo zlým obhospodarovaním sa môže nájomná zmluva zrušiť.

7. Na toto nezabudnite

Na aké dokumenty nemožno zabudnúť pri riešení nájmu pôdy?

V niektorých prípadoch platia nájomcovia aj nájomné za poľnohospodársku pôdu, preto je potrebné si odkladať potvrdenia o zaplatení daní, ako aj nájomného vlastníkom. A aké sú najčastejšie chyby pri zmluve o prenájme pôdy? Najčastejšou chybou, ktorú vlastníci, ako aj nájomcovia robia, je, že sa prenajíma parcela, ktorá je zazmluvnená. Niekedy sa to stáva nevedomky a niekedy vlastníci takto prenajímajú aj zámerne s cieľom získať dvojité nájomné. Takáto nájomná zmluva môže narobiť viacero problémov, či už pri obhospodarovaní, alebo pri vyplácaní priamych platieb.

8. Náhradné pozemky

Aká je aktuálna situácia, čo sa týka vybavovania náhradných pozemkov?

Vydávanie náhradnej pôdy je stále veľmi zdĺhavé. V niektorých prípadoch to trvá už niekoľko rokov. Okresné úrady sa odvolávajú na súdy, keďže nevedia rozhodnúť, ktorá nájomná zmluva je platná. V tomto prípade by pomohol register právnych vzťahov. A za akých okolností môže občan aktuálne získať náhradný pozemok? Problematiku náhradných pozemkov určuje legislatívny rámec, a to paragraf 12a zákona číslo 504/2003 o nájme poľnohospodárskych pozemkov.

9. Pozemok od družstva

Čo všetko treba vybaviť, aby človek mohol získať v súčasnosti náhradný pozemok, napríklad od družstva? Čo k tomu potrebuje?

Ako prvé odporúčam dohodu. Keď dohoda zlyhá, treba postupovať podľa zákonných pravidiel – vyzvať poľnohospodársky podnik, ktorý pôdu doteraz užíval, o jej vrátenie. Ak nereaguje, je potrebné písomne kontaktovať okresný úrad a žiadať o vyčlenenie náhradných pozemkov podľa paragrafu 12a zákona č. 504/2003 o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.

10. Pozemkové úpravy

Aká je situácia, čo sa týka pozemkových úprav a ako ich meškanie vplýva na podnikanie v poľnohospodárstve?

Rozdrobenosť vlastníctva na Slovensku je žalostná. Sú prípady, keď jednu malú parcelku môže vlastniť až niekoľko desiatok vlastníkov. Z tohto dôvodu vznikajú konflikty v rodinách, ako aj zlé susedské vzťahy. Žiaľ, tento stav niektorým skupinám aj vyhovoval. Práve toto má za následok meškanie pozemkových úprav, o ktorých sa už hovorí viac ako 30 rokov. A do akej miery meškajú pozemkové úpravy? V roku 2019 vláda schválila začatie schémy urýchleného usporiadania vlastníctva prostredníctvom pozemkových úprav v jednotlivých katastroch. Práve v tejto schéme bol návrh, že každý rok sa začnú sceľovať pozemky v 120 katastroch. Žiaľ, napriek schválenej schéme sa dodnes komplexná reforma nezačala.

Odpovede pripravené v spolupráci s ministerstvom pôdohospodárstva

11. Ochrana prírody

Čo sa zmenilo za posledné obdobie v legislatíve, čo sa týka nájmu agrárnej či lesnej pôdy?

Národná rada 14. decembra 2021 schválila zákon číslo 6/2022, ktorým sa mení a dopĺňa zákon číslo 543/2002 o ochrane prírody a krajiny a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony s účinnosťou od 15. januára 2022, okrem článku II až VI, ktoré nadobudli účinnosť 1. apríla 2022. Základným cieľom zákona je zabezpečiť prevod správy štátnych pozemkov na organizáciu ochrany prírody, čím sa majú efektívnejšie zabezpečiť ciele ochrany prírody a biodiverzity v národných parkoch. Z uvedeného vyplýva, že tento proces sa dotýka najmä lesných pozemkov vo vlastníctve štátu, v súčasnosti v správe štátnych organizácií lesného hospodárstva, ktorých zakladateľom alebo zriaďovateľom je ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka.

12. Prevod pozemkov

Odkedy sa realizuje prevod týchto pozemkov?

Pozemky sú prevádzané na správy národných parkov od 1. apríla 2022 postupne. Samozrejme, je možné predpokladať, že vzhľadom na majetkovoprávne pomery sa tento prevod bude dotýkať najmä tých vlastníkov, ktorí zabezpečujú starostlivosť o svoj majetok spoločne alebo ktorých majetok je rozdrobený a starostlivosť oň je zabezpečovaná prostredníctvom štátnych organizácií. Ak z dôvodov ochrany prírody a krajiny dôjde k zmene v možnostiach bežného hospodárenia na pozemkoch, môžu vlastníci alebo nájomcovia využiť už existujúce inštitúty náhrad za obmedzenie bežného hospodárenia, pri ktorých novelami zákonov k významným zmenám nedošlo.

13. Nevyhnutné podklady

Čo všetko potrebuje občan k tomu, aby si mohol zabezpečiť nájom pôdy?

Občan – prenajímateľ, potrebuje doklady o vlastníctve, ktoré preukážu právny titul k pozemku, ktorý chce/má záujem prenajať. Z pohľadu občana – budúceho nájomcu, je rozhodujúce, či si chce pôdu prenajať na podnikateľské účely alebo nie. Postup pri prenájme poľnohospodárskej pôdy upravuje zákon číslo 504/2003. Na ktoré úrady sa musí obrátiť občan pri vybavovaní nájmu pôdy? Všeobecne záväzné predpisy vo všeobecnosti neobmedzujú právo vlastníkov prenajať lesný pozemok, v prípade pozemkov vo vlastníctve štátu sú však stanovené podmienky, za ktorých je možné pozemok prenajať. Záujemca o prenájom si u vlastníka pozemku (správcu v prípade majetku štátu) alebo zo všeobecne dostupných údajov katastra nehnuteľností a prípadne prostredníctvom informačného systému lesného hospodárstva môže zistiť aj súčasného obhospodarovateľa lesa, teda osobu, ktorá zabezpečuje starostlivosť o lesy v súlade so zákonom o lesoch. Následne záujemca kontaktuje vlastníka alebo správcu majetku vo vlastníctve štátu, s ktorými dohodnú možnosti prenájmu, prípadne ďalší postup

14. Aj fyzické osoby

Ktorí ľudia si môžu prenajať poľnohospodársku pôdu?

Pôdu si môžu prenajať fyzické osoby, ako aj právnické osoby bez obmedzenia. Pôdu je možné prenajať od každého, kto bude mať záujem svoju pôdu prenajať, za podmienok, ktoré si vzájomne dohodnú v súlade s platnými zákonmi SR. Nájom poľnohospodárskych pozemkov je upravený v zákone číslo 504/2003. Čo sa týka poľnohospodárskej pôdy, platí úprava podľa spomínaného zákona v súlade so zákonom číslo 369/1990.

15. Náhradná pôda

Opísali by ste súčasnú situáciu s náhradnými pozemkami?

Vyčleňovanie pozemkov do dočasného náhradného užívania podľa paragrafu 15 zákona číslo 330/1991 bolo možné do 31. decembra 2007. Súčasné znenie zákona číslo 504/2003 umožňuje podľa paragrafu 12a vznik podnájomného vzťahu. Čo treba vybaviť na to, aby ste mohli získať v súčasnosti náhradný pozemok? Podľa paragrafu 12a zákona číslo 504/2003 platí: „Ak nájomca užíva pozemok, kde sa nájom skončil alebo sa má skončiť, alebo je pozemok užívaný bez nájomnej zmluvy a pozemok je neprístupný, alebo ho nemožno racionálne užívať, je nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len doterajší prenajímateľ) uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom v doterajšom obhospodarovaní nájomcu, a to v primeranej výmere a bonite. Kópiu žiadosti doterajší prenajímateľ súčasne doručí na vedomie orgánu štátnej správy na úseku pozemkových úprav podľa osobitného predpisu (ďalej len okresný úrad).“ Podľa paragrafu 12a, odsek 8 zase platí: „Ak si nájomca nesplní povinnosť uzavrieť s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu podľa odseku 2 do 60 dní od podania žiadosti podľa odseku 1, doterajší prenajímateľ požiada okresný úrad o vydanie rozhodnutia, že vzniká podnájomný vzťah k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa.“

16. Katastrálne územia

Ako to dnes vyzerá s pozemkovými úpravami a ako vidíte budúcnosť?

V roku 2021 ministerstvo pripravilo dva zoznamy, teda 2 x 120 katastrálnych území. V júni 2021 boli vypracované dva samostatné kompletné materiály (120 + 120 katastrálnych území), ktoré boli predložené do medzirezortného pripomienkového konania v termíne od 14. júna 2021 do 25. júna 2021 (Katastrálne územia pre začatie pozemkových úprav v roku 2021 a Katastrálne územia pre začatie pozemkových úprav v roku 2022). Momentálne sa ukončuje spracovanie pripomienok a je potrebné dôsledne posúdiť a vyhodnotiť všetky podané pripomienky, a to aj s prihliadnutím na financovanie projektov pozemkových úprav zo zdrojov štátneho rozpočtu. Ministerstvo pôdohospodárstva pripravilo novelu zákona číslo 330/1991 o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov, ktorá bola schválená vládou a jej návrh bol predložený do parlamentu. Samotný proces pozemkových úprav už veľmi zrýchliť nepôjde, pozemkové úpravy v priemernom katastrálnom území trvajú zhruba päť rokov. Urýchliť by sa mohlo skôr zadávanie nových pozemkových úprav, čo by si však vyžiadalo zabezpečenie zvýšenia finančných prostriedkov aj personálnych kapacít.

Odpovedá advokát Milan Ficek

17. Nájomná zmluva

Ktoré zákony upravujú problematiku nájomnej zmluvy v prípade poľnohospodárskej pôdy?

Všetko je upravené v Občianskom zákonníku, zákone o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov, v zákone o miestnych daniach a v zákone o určení hodnoty pozemkov a porastov. Všeobecná úprava nájmu je obsiahnutá v ustanoveniach Občianskeho zákonníka. Niektoré druhy nájmov sú obsiahnuté v osobitných právnych predpisoch, ktorým je aj zákon o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Nájomná zmluva predstavuje vzťah medzi nájomcom a prenajímateľom a vymedzuje ich vzájomné práva a povinnosti. Podľa citovaného zákona nájomná zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje ustanoveniami osobitného predpisu o nájomnej zmluve, ak tento zákon neustanovuje inak; rovnako sa to vzťahuje na podnájom.

18. Pozemok na nájom

Aký pozemok je určený na účely nájmu?

Je to taký pozemok, ktorý je poľnohospodárskou pôdou alebo časť tohto pozemku, pozemok zastavaný stavbou na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ako aj iný pozemok prenechaný na poľnohospodárske účely alebo časť tohto pozemku. Nájomca pozemku prenechaného na poľnohospodárske účely je oprávnený brať z neho aj úžitky. Ak nie je dohodnuté inak, obvyklé náklady pri bežnom užívaní prenajatého pozemku spojené s jeho udržiavaním v stave spôsobilom na dosiahnutie účelu nájmu znáša nájomca. Ak nie je dohodnuté inak, nájomné z pozemkov prenajatých na poľnohospodárske účely sa platí ročne pozadu k 1. októbru kalendárneho roka. Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 25 rokov.

19. Rôzne obdobia

Na aké obdobie je možné uzavrieť zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku?

Dá sa na určitý čas, a to najviac na 25 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu ovocného sadu; najviac na 30 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu škôlky pre ovocné dreviny alebo okrasné dreviny, založenie alebo obnovu vinohradu, založenie alebo obnovu chmeľnice; najviac na 15 rokov, ak ide o založenie alebo obnovu porastu špargle, alebo porastu drobného ovocia; najmenej na 50 rokov, ak ide o zriadenie repozitória, ktoré je registrované; a najmenej na desať rokov, ak ide o zriadenie riešiteľského pracoviska, ktoré je registrované.

20. Pravidlá nájmu

Na čo musí dbať nájomca pri využívaní prenajatého pozemku?

Musí ho využívať riadnym spôsobom na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku, primerane druhu pozemku a v súlade s osobitnými predpismi. Nájomca môže vykonať zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku len s písomným súhlasom vlastníka pozemku a v súlade s osobitnými predpismi, ktoré upravujú zmenu druhu pozemku alebo inú zmenu na pozemku. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Spôsob a čas podnájmu je nájomca povinný prenajímateľovi oznámiť do 30 dní. Ak bol pozemok daný do podnájmu na dlhší čas ako jeden rok, má prenajímateľ právo na nájomné priamo voči podnájomcovi. Na vznik zmluvy o nájme pozemku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak, je najmenej dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely do 24. júna 1991, ak slúži na poľnohospodárske účely.

22. máj 2022 09:12