Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Simplea a spravodajským portálom Peniaze.sk
Základná stratégia realitného fondu Trigea je pomerne jednoduchá, fond „investuje výlučne do komerčných nehnuteľností“. To znamená do nákupných centier, kancelárií alebo priemyselných nehnuteľností. Prečo len do komerčných nehnuteľností a nie, napríklad, aj do bytov?
Trigea je špeciálny realitný fond určený pre retailových klientov a ako taký, podobne ako iné fondy tohto typu, podlieha pomerne prísnej regulácii, do čoho môže alebo nemôže investovať. Hlavným zdrojom príjmov takýchto fondov musia byť takzvané „aktíva generujúce príjem“, ktoré možno voľne definovať ako nehnuteľnosti, ktoré sú už prenajaté a generujú príjem vo forme inkasovaného nájomného.
|
Investujte a ochráňte svoje peniaze pred infláciou. |
Cieľom je držať nehnuteľnosti dlhodobo
Túto definíciu najčastejšie spĺňajú práve komerčné nehnuteľnosti. Tomáš Trčka, generálny riaditeľ realitného fondu Trigea, k tomu dodáva: „V dobe, keď spoločnosť Trigea vznikla, prakticky neexistovali veľké portfóliá nájomných bytov. Ich vznik je fenoménom posledných troch rokov. V Česku i na Slovensku je stále vysoká afinita k vlastníctvu nehnuteľností. Prevažná väčšina spoločnosti chce bývať vo vlastnom. Čo je úplne iný prístup ako v západných krajinách, kde je nájomné bývanie oveľa silnejšie zastúpené. Odpoveď na otázku, prečo práve komerčné nehnuteľnosti, je jednoduchá: zatiaľ neexistuje dostatočná ponuka hotových projektov zameraných na nájomné bývanie.“
Samozrejme, je pravda, že dnes je ponuka väčších projektov nájomného bývania zaujímavejšia, ale podľa Tomáša Trčku je iné rozloženie v tom, čo je hlavným zdrojom príjmov: „Rezidenčné nehnuteľnosti nedosahujú také vysoké nájomné v pomere k cene. Zároveň však ich hodnota pomerne rýchlo rastie. Komerčné nehnuteľnosti, naopak, zvyčajne dosahujú vyššie nájomné a menej sa spoliehajú na rast hodnoty nehnuteľnosti v čase.“
Ak sa pozrieme na stratégiu fondu podrobnejšie, platí, že cieľom je držať nehnuteľnosti dlhodobo. To znamená, že portfólio manažérov nezaujíma len aktuálny stav nehnuteľnosti a súčasná situácia na trhu, ale pracujú aj s dlhodobým výhľadom a snažia sa nájsť „ďalší potenciál nehnuteľnosti“.
Z Česka do celej Európy
Z regionálneho hľadiska platí, že Trigea je, a aj bola založená, ako domáci fond, takže išlo predovšetkým o nehnuteľnosti dostupné v Českej republike. To síce stále platí, ale treba si uvedomiť aj to, že v krajine jednoducho nie je taká široká ponuka nehnuteľností, ako by si portfólio manažéri želali.
Preto fond v poslednom čase zameral svoju pozornosť na celý región strednej a východnej Európy a do istej miery aj na západ. Do portfólia nedávno pribudli najmä nehnuteľnosti z Poľska. Nie je to však jediný realitný fond, ktorý nakupuje v Poľsku. Dôvodom sú najmä výrazne väčšie príležitosti u našich susedov, množstvo novopostavených nehnuteľností a najmä veľmi priaznivé ceny.
Z pohľadu investora je dobré uvedomiť si ešte jednu dôležitú záležitosť. Bez ohľadu na to, či sa nehnuteľnosti kupujú v Poľsku alebo v Českej republike (alebo inde), drvivá väčšina nehnuteľností v portfóliu (čo opäť platí aj pre mnohé iné fondy) je denominovaná v eurách.
Aktuálne zloženie fondu
V polovici septembra 2023 pozostávalo portfólio fondu z 9 nehnuteľností, od maloobchodných parkov, cez kancelárske budovy a nákupné centrá, až po logistické komplexy. Regionálne bol fond zastúpený v Prahe, Ostrave, Olomouci a, samozrejme, aj v už spomínanom Poľsku.
Je tiež dobré poznamenať, že hodnota všetkých nehnuteľností v portfóliu spolu je približne 370 miliónov eur, čo teda celkom jasne ukazuje, že fond sa zameriava na skutočne väčšie nehnuteľnosti. Podrobnejší pohľad na zloženie fondu ukazuje, že z hľadiska obsadenej plochy je portfólio v podstate rovnomerne rozdelené medzi kancelárie, obchodné parky a priemyselné areály. Na druhej strane, z hľadiska výnosov majú pomerne jasnú prevahu kancelárske budovy.
LTV portfólia, bez započítania hotovosti predstavuje 52 %, čo možno opäť považovať za bezpečnú hodnotu.
Investorov bude tiež zaujímať, že minimálna investícia začína na 20 eurách, poplatok za správu je 1,75 % a vstupný poplatok až 3 % v závislosti od výšky investície. Fond ako taký si kladie za cieľ výnos 5 % až 7 % ročne.
Ak teda investori uprednostňujú komerčné nehnuteľnosti, a to najmä tie väčšie, potom sa im oplatí pozrieť sa na nehnuteľnosti spoločnosti Trigea.