Rok 2008 v objeme 1,884 mld. eur (56,779 mld. Sk) bol rokom rekordného nárastu úverov na bývanie v doterajšej histórii poskytovanie hypoték na Slovensku, čo kumulatívne predstavuje sumu 7,24 mld. eur (218,26 mld. Sk) nesplatených istín. Ak chceme byť objektívni pri charakteristike tohto trhu, tak nemôžeme hovoriť len o tzv. klasických hypotékach, ale je potrebné hovoriť komplexne o trhu úverov hypotekárneho charakteru, resp. úverov na bývanie.
S jednoznačnou terminológiou na trhu máme trochu problém, čo je spôsobené samotným zákonom o hypotekárnom bankovníctve (zákon o bankách) a na druhej strane prirodzeným rozvojom tohto trhu, ktorý reagoval na požadovaný dopyt zákazníka.
Tento vývoj trhu prijala aj NBS a od začiatku roka 2008 rozšírila svoje analýzy o sledovanie trhových podieloch bánk, podľa jednotlivých produktových skupín, ako: hypotekárne úvery, iné úvery na nehnuteľnosti a bezúčelové úvery zabezpečené nehnuteľnosťou a zároveň za celý trh úverov na bývanie. To ukázalo, že v jednotlivých produktoch môže byť úplne iné poradie lídrov trhu ako na celku.
Na trhu vznikla iná terminológia, ktorej sa budem držať, keďže je viac výstižná a používaná v bankovom prostredí.
Ak na chvíľu zabudneme na legislatívnu definíciu a za základný znak (bežný vo svete) zoberieme, že hypotéka je dlhodobý úver na bývanie, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou, potom jednoznačne nemôžeme hovoriť o niektorých z týchto úverov ako o spotrebných úveroch, čo bolo bežné v minulom období. Spotrebné úvery sú determinované inými charakteristikami ako hypotéky, napr. majú podstatne kratšiu splatnosť a nižšiu výšku. Táto rôzna terminológia spôsobovala v minulosti rozdielnu evidenciu a vykazovanie objemov poskytnutých úverov.
Máme tu teda hypotekárne úvery, tzv. klasické hypotéky, ktorých poskytovanie jednoznačne upravuje zákon o bankách, v časti hypotekárne bankovníctvo. Ich "obchodné" podmienky upravuje zákon, ktorý im vymedzuje prísne mantinely a neposkytuje priestor na nejakú prílišnú kreativitu. Tieto hypotekárne úvery musia byť kryté (financované) hypotekárnymi záložnými listami (HZL), čo je administratívne náročné a citlivé na cenu zdrojov na trhu. Len tieto hypotéky môžu byť spájané a sú spojené so štátnym príspevkom na zníženie úrokovej sadzby (napr. hypotéka pre mladých).
Druhou mladšou skupinou produktov sú tzv. hypoúvery, ktoré nesú rôzne názvy v jednotlivých bankách. Názvy často charakterizujú ich špecifické znaky odlišujúce sa od konkurencie. Sú to v podstate úvery kopírujúce klasické hypotéky, avšak flexibilnejšie reagujúce na uspokojenie potrieb zákazníka a na situáciu na trhu i stratégiu samotnej banky (napr. splatnosť do 40 rokov, výška úveru až do 100 % z hodnoty nehnuteľnosti atď.). Nemusia byť kryté HZL a ich obchodné podmienky závisia od obchodno-rizikovej politiky danej banky. Dynamický rozvoj tohto produktového radu nastal po znížení štátneho príspevku na 0 Sk.
Treťou špecifickou skupinou sú tzv. americké hypotéky, asi najpopulárnejší termín, ktoré sú taktiež postavené na základných princípoch hypoték, ale sú charakterizované tým, že pri nich nie je potrebné zdokladovať účel úveru. Ich splatnosť je kratšia ako klasickej hypotéky a zvyčajne sú najdrahšie zo skupiny hypotekárnych úverov, resp. úverov na bývanie.
V zmysle tejto terminológie chcem analyzovať vývoj trhu v posledných rokoch.
Aj keď v súhrne klasické hypotéky jednoznačne majú najvyšší objem (poskytujú sa najdlhšie na trhu), tak v ročnom vyjadrení ich vývoj pokrivkáva. Za posledné štyri roky len v roku 2007 boli najžiadanejším produktom na trhu. Bolo to spôsobené nástupom novej sociálne orientovanej vlády a jej snahou o umelé zásahy do trhu (tzv. podpora), zavedením hypotéky pre mladých. Ako ukazuje rok 2008, tento produkt sa nestal životaschopným a klienti i banky sa viac orientovali na hypoúvery ako na klasické hypotéky. Na voľnom, konkurenčnom trhu sa zákonom nastavené podmienky produktu ukazujú ako neefektívne a umelé regulácie majú krátkodobý efekt. Často sú viac o získavaní politických bodov ako o serióznej podpore a naplňovaní deklarovaných cieľov.
Rok 2008 je tak trošku rokom paradoxov. V čase už zúriacej hypotekárnej krízy náš trh rekordne rastie a nebadať náznaky opatrnosti. Záver roka je síce poznačený poklesom, keďže kríza dorazila aj k nám, ale momentálne je ťažké povedať, či je to spôsobené krízou alebo technickou náročnosťou zavádzania eura a s tým súvisiacim obmedzením prijímania žiadostí. Zároveň odzrkadľuje vnímanie istoty zákazníkom, že bude schopný splácať úver, istoty rastu miezd, hospodárstva, životnej úrovne i ponuky realít. Vysoké ceny realít odzrkadľujú vysoký nárast objemov úverov.
Na druhej strane vidíme, ako sa naštartoval bludný kruh spotreby, čo malo za následok vznik cenovej bubliny pri realitách. Keďže ponuka nehnuteľností i mzdy rástli a hypotekárne úvery sa stávali dostupnejšími aj s príchodom nových produktov, zvyšoval sa dopyt, ktorý tlačil na zvyšovanie cien a tie zasa na požadovanie vyšších úverov. V konečnom dôsledku dlžník tlačil na zvyšovanie mzdy, alebo hľadal viac zamestnaní, aby dokázal splácať vysoké ceny nových bytov. Každý chcel z tohto diania profitovať a patrične to každému vyhovovalo, keďže spotreba sa stáva hlavnou prioritou. Avšak tempo rastu bolo neúnosné a určite by skôr alebo neskôr došlo k jeho spomaleniu. Nik nepočítal s rizikom, že celý tento kolotoč sa môže zastaviť. Nevyslovené otázky boli iba o strope a vrchole tohto procesu.
Rok 2009 určite nebude rokom rekordov, iba ak v opačnom zmysle. Avšak zreálnenie osobných potrieb a osobných možností financovania prinesie na oboch stranách trhu (zákazník a firmy) návrat k starým zdravým modelom i zodpovednému zadlžovaniu sa. Musíme šetriť, mať nejaké vlastné zdroje, a potom môžeme ísť do investícií cez viaczdrojové financovanie. A míňať môžeme len toľko, na koľko máme.
Osobne nepredpokladám, návrat situácie z 90. rokoch, keď úvery boli nedostupné a nezamestnanosť i kondícia ekonomiky boli podstatne horšia. Predpokladám, že trh sa dostane na úroveň objemov z roku 2005, teda približne vo výške 1,1 mld. eur.
Doterajší vývoj prináša niekoľko informácií.
Kvalitným produktovým či risk manažérom sa môže človek stať po piatich a viacerých rokoch práce, keď zažije úspechy, ale aj pády svojho produktu. Doteraz sme nemali skúsenosti so správaním sa hypotekárneho trhu a životného cyklu produktov, počas celého uzavretého ekonomického cyklu. Nemohli sme pozorovať, aké je správanie zákazníka a trhu počas recesie a aké nástroje sú efektívne. Táto situácia prináša nové skúsenosti a odborný rast.
Ďalej zákonné regulácie môžu síce naštartovať procesy na trhu, ale na druhej strane sa môžu stať brzdou rozvoja trhu, ak sú neefektívne. Nakoniec trh si nájde vlastnú cestu a prežijú len tie produkty, ktoré sú životaschopné, a nie tie, ktoré propagujú politici.
Teórie, že všetci sme si rovní v zmysle vlastnenia požitkov a každý môže mať vysokú životnú úroveň a všetko si dovoliť, sú fikcia, ktorá plodí tlak na spotrebu, nezodpovedné zadlžovanie sa a mnoho problémov i nešťastia.