Prípadné pokuty za predčasnú výstavbu alebo šplhanie sa do nepovolených výšok budovy sú súčasťou rozpočtu stavby.
Čierne stavby nevznikajú len preto, že stavebník chce obísť zákon, hoci ľudský faktor nikdy nemožno brať na ľahkú váhu. No skutočnosťou zostáva, že legislatívny proces trvá príliš dlho a miestami je taký byrokratický, že podnikatelia volia nezákonný postup.
Nad rámec pokuty im žiadne iné reálne riziko nehrozí. Zákon síce pozná inštitút odstránenia stavby, ale to by bolo treba dokázať, že stavba je "v rozpore s verejným záujmom". Pokiaľ nie je, priemerne inteligentný investor to zistí veľmi rýchlo a podľa toho sa aj zariadi.
"Bolo by dobré, keby pokuta bola percentuálnym vyjadrením z celkového rozpočtu stavby. Nenašli sme však pochopenie z ministerstva financií," povedal minister výstavby Marian Janušek.
Čas dokáže svoje
Podnikatelia nemajú čas chodiť pol roka a niekedy aj viac po úradoch a vybavovať povolenia do nekonečna. Začnú radšej stavať -- síce s nečistým svedomím, zato s vedomím, že raz aj tak stavebné povolenie dostanú.
Pri určitom investičnom zámere je totiž 3 roka čakať jednoducho priveľa, veď za ten čas môže byť polovica stavby hotovej. Dodatočné povoľovanie stavieb sa teda stalo úplne bežný a čoraz častejší jav. Nepodpísali sa podeň len špekulatívni investori, to treba povedať na rovinu. Príčiny treba hľadať oveľa hlbšie.
Napríklad stavebný úrad bratislavského Starého Mesta za rok 2005 od fyzických osôb vyzbieral vyše dvestotisíc korún, o rok nato viac ako dvojnásobok. V podobných sumách sa pohybujú pokuty vybraté od právnických osôb.
Okrem trojmiliónovej výnimky z roku 2006, keď úrad bezprecedentne vysokou sumou "ocenil" priskoré práce na stavbe na Fazuľovej ulici. Po zákonom stanovenom strope päť miliónov žiadna mestská časť ešte nesiahla.
Znalosť zákonov nadovšetko
V celosvetovom rebríčku, ktorý vypracovala Svetová banka, Slovensko uzatvára štvrtú pätinu krajín podľa rýchlosti získania stavebného povolenia. V prípade úplne jednoduchého priemyselného objektu trvá 272 dní, čo je priemer krajín V4. Viac byrokracie je už len v Poľsku. Zato vo Fínsku, v USA či Dánsku je maximum 70 dní.
Práve dvanásťposchodová budova na Fazuľovej ulici v Bratislave môže poslúžiť ako príklad, keď čas zohráva v podnikateľských zámeroch veľkú úlohu a radšej sa oplatí zaplatiť pokutu ako dodržať literu zákona.
Spoločnosť Sasanka začala stavať skôr, ako mala v rukách stavebné povolenie. Dostala ho neskôr. Najprv na tri nadzemné podlažia, hoci základy budovy boli stavané na vyššie záťaže. Napokon sa to skončilo tak, že necelý rok od nelegálneho začatia stavby mal investor v ruke povolenie na dvanásťposchodovú budovu.
Podľa stavebného úradu Starého Mesta spoločnosť Sasanka predloženou dokumentáciou preukázala, že stavba nie je v rozpore s verejným záujmom. Stavebný úrad preto nemohol nariadiť odstránenie stavby.
Investor za spôsob, akým zrealizoval stavbu, zinkasoval údajne najvyšší peňažný trest v dejinách stavebných úradov. Štyristotisíc korún za neohlásenie výkopových prác a ďalšie tri milióny za začatie bez povolení.
Stavebník sa proti pokute odvolal, neskôr zaplatil. No tak či tak ušetril. Tým, že začal stavať o pol roka skôr, ušetril z celkových nákladov niekoľkonásobok pokuty. Aj to svedčí o tom, že znalosť zákonov je v podnikateľskom prostredí nadovšetko.
Odstránenie stavby v nedohľadne
Mediálne známy pokus urobilo Staré Mesto pred piatimi rokmi. "Stavbu Dodokovej vily sme chceli dvakrát odstrániť, ale krajský úrad ju zlegalizoval," spomína súčasný starosta Starého Mesta Andrej Petrek na čiernu stavbu pod Slavínom. Stavebník obviňoval stavebný úrad z obštrukcií, ten trval na tom, že stavba je nelegálna.
Pozemok je pod cestou oproti rezidencii britskej ambasády. Majiteľ nelegálnej stavby si neskôr dodatočne vybavil uvoľnenie stavebnej uzávery aj stavebné povolenie, ale dovolili mu stavať len jedno podlažie nad cestu, aby dom nezacláňal vo výhľade ostatným vilám. Majiteľ však postavil o poschodie viac. Protestovala aj britská ambasáda.
Keď stavebný úrad vydal rozhodnutia o odstránení jedného poschodia alebo celej stavby, majiteľ sa odvolával na krajský stavebný úrad, ktorý kauzu posunul naspäť na nižší úrad na prešetrenie. Nakoniec vilu zlegalizovali.
Keď sa každý pozná s každým
Vežiak na Šancovej ulici v Bratislave. Verejnosť sa niekoľko rokov pýtala, koľko poschodí nakoniec bude mať, keď pôvodne hovoril projekt o ôsmich a neskôr sa z nich vykľulo 34. Posledná informácia od investora, že dvadsaťdva, pôsobí vierohodne. Aj to, že všetko vyrieši pokuta.
Majitelia čiernych stavieb na Slovensku sa teda nemusia príliš báť odstránenia svojich nelegálnych diel, obce sú na nich prikrátke. Búranie takýchto budov je ojedinelé. Keď aj mesto nariadi stavbu zbúrať, majiteľ sa môže odvolávať. Hlavný architekt Bratislavy Štefan Šlachta hovorí, že v posledných rokoch sa v hlavnom meste pamätá len na odstránenie garáže.
"Okrem legislatívy je problém, že na Slovensku sa každý s každým pozná. Neviem si predstaviť, že by čierne stavby boli aj v Nemecku, tak ako u nás," hovorí Šlachta. Tvrdí, že nie všetky čierne stavby znehodnocujú architektúru miest.
Aj medzi čiernymi stavbami sú rozdiely, niektoré začali stavať bez povolenia od prvého výkopu do zeme, niekde len nadstavili o dve poschodia viac, ako mali, ale "nepovolená stavba bude vždy len čierna stavba, ktorá by tu byť nemala".
Bohatí Rómovia verzus zákon
Súčasné zákony sú zle nastavené a stavitelia sa spoliehajú na dodatočné zlegalizovanie v prípadoch, ak stavajú na vlastnom pozemku. Keď niekto začne nelegálne stavať na svojom a stavebný úrad ho odhalí, dodatočne si stavebník vybaví doklady. Stavebný úrad potom nielenže môže, ale musí stavbu zlegalizovať.
O tom, či je vôbec potrebné stavebné povolenie na vlastnom pozemku -- myslí sa záhrada pri vlastnom dome -- sa vedie už dosť dlho odborná diskusia. Má svoje právne zákutia, veď v slovenských pomeroch len málokedy patrí vlastníctvo po rodičoch jedinému členovi rodiny, takže aj tí ostatní musia súhlasiť.
Ale stavať na cudzom? Je to úplne nový fenomén, ktorý vyplával na svetlo sveta len celkom nedávno a zrejme sa stane predmetom veľmi vážnych úvah. Možno až na pôde EÚ, kde berú sociálnu situáciu Rómov na Slovensku veľmi citlivo.
Príkladom je rómska osada v Bystranoch. Nijaká klasická cigánska osada s páchnucim blatom, bordelom a krikom. Hurhaj tu síce od rána do večera počuť, ale má svoje opodstatnenie.
Zostanú bez energií?
V dedine sa stavia ostošesť. Z každej famílie majú kohosi v Británii a čo slúži ku cti domácim, nikto z bystrianskych Angličanov neodišiel do sveta kvôli lepším sociálnym dávkam.
Stavia a nakupuje momentálne takmer každý bystriansky Angličan. "Treba investovať rýchlo. Nikto nevie, čo bude po nástupe eura. Kedysi bola libra päťdesiatsedem korún, dnes je to už len okolo štyridsaťdeväť", preukazujú svoju ekonomickú zdatnosť.
Novela stavebného zákona, ktorá sa pripravuje, umožní štátu odobrať čiernym stavebníkom licenciu alebo odpojiť čiernu stavbu od energií. To je práve exemplárny príklad Bystrian v okrese Spišská Nová Ves.
Rómovia tu začali stavať na cudzích poliach. Majitelia pozemkov onemeli nad toľkou drzosťou -- a sú ochotní polia predať, no Rómovia majú výhrady proti požadovaným cenám.
Sú presvedčení o svojej pravde -- keď dom stojí, nikto ho nemá právo zbúrať, čo celkom nezodpovedá skutočnosti. Ale z hľadiska EÚ, neznalej slovenskej rómskej problematiky do detailov?
Práve v tejto súvislosti môže zohrať dôležitú úlohu odpojenie čiernych stavieb od energií, ako to navrhuje novela stavebného zákona. Môže sa preto spokojne stať, že bratislavské vežiaky i vily na najlukratívnejších miestach upadnú do zabudnutia a začneme čeliť oveľa prozaickejším riešeniam.