Výsledky štatistických prieskumov Eurostatu svedčia o tom, že technické parametre bytovej výstavby na Slovensku sú na slušnej úrovni, cenová dostupnosť pokrivkáva
Skoro 40 percent obyvateľov Slovenska býva v stiesnených pomeroch, čo je dvojnásobkom priemeru Európskej únie. Znamená to, že zhruba štyria Slováci z desiatich žijú v preľudnených bytoch alebo rodinných domoch. Ako vyplýva z oficiálnych štatistík Eurostatu za rok 2009, Slovenská republika sa tak zaradila medzi nové členské štáty, ktoré vykazujú z hľadiska bývania oveľa horšie výsledky ako pôvodná európska pätnástka. Ešte horšie výsledky vykazujú Lotyšsko, Maďarsko a Rumunsko, kde viac ako polovica populácie žije v príliš malých priestoroch. Naopak, dostatok životného priestoru majú na Cypre a v Holandsku, kde len jedno percento obyvateľov žije v stiesnených podmienkach, pričom celoeurópskym priemerom je podiel 17,8 %.
Čo sú stiesnené podmienky?
Podľa definície štatistického úradu Eurostat sa pod obydlie s nedostatočným priestorom rozumie napríklad to, keď osoba staršia ako 18 rokov alebo partnerská dvojica nemá k dispozícii vlastnú izbu. Ale aj to, keď v jednej izbe žijú viac ako dve deti do 12 rokov. To sú viac-menej aj slovenské štandardy. Inak je to už s kategóriou 12- až 17-ročnej mládeže, kde v jednej izbe nemôžu bývať viac ako dvaja rovnakého pohlavia, chlapec s dievčaťom spolu sa úplne vylučuje.
Kritériá Eurostatu sú podľa slovenských odborníkov na bytovú politiku nastavené na vyspelú západnú Európu a jej životný štandard z 90. rokov minulého storočia. Každé dieťa žije v samostatnej miestnosti a priemerná plošnosť na jednu izbu sa pohybuje okolo 20 štvorcových metrov. Vo východoeurópskych štátoch, napríklad u nás na Slovensku, ani vo vyšších, ba ani v stredných vrstvách nebýva zvykom, aby malé deti nemohli bývať spolu v izbe alebo v rodičovskej spálni.
Prevládajú dvojizbové byty
Štruktúra bytov na Slovensku je taká, že približne 15 % bytov je štvorizbových, 25 % trojizbových, skoro také isté množstvo je jednoizbových a 40 až 50 % bytov je dvojizbových. Pritom priemerná veľkosť slovenskej rodiny je podľa Slovenského štatistického úradu 3,5.
Keď teda hovoríme, že priemerná veľkosť slovenských bytov je medzi dvoma až tromi izbami, tak nevyhnutne musia dve osoby žiť v jednej izbe, čísla skrátka nepustia. Buď je to pri jednoizbových bytoch rodičovská spálňa a všetko ostatné zároveň, alebo dvojizbový byt, kde pribudne detská izba. V prípade trojizbových bytov už európsky štandard vychádza, pretože v súčasnosti veľa rodín má len jedno dieťa.
Na Slovensku nie je zavedený taký štandard, aby každé dieťa malo vlastnú izbu a ani ľudia, ktorí bývajú v 3-izbovom byte a majú dve deti, spravidla nehľadajú väčší byt. To je podľa odborníkov len otázka nastavenia kritérií. Faktom však je, že z hľadiska nastavenia demografie je potrebné uvažovať s výstavbou nových bytov. Svedčí o tom skutočnosť, že priemer Európskej únie je 420 bytov na tisíc obyvateľov, v Nemecku ide o podiel v hodnote 480, vo Francúzsku 460 -- a u nás len 320. Tých sto chýbajúcich bytov na tisíc obyvateľov chýba a musí sa niekde prejaviť, napríklad v celoeurópskych štatistikách o preľudnených bytových jednotkách.
Situáciu nezachráni ani fakt, že populácia klesá. Pribúdajú totiž neúplné rodiny, a čím ich je viac, tým treba aj viac bytov. Kým totiž v 80. rokoch minulého storočia bol jeden rozvod na tri manželstvá, v súčasnosti sa rozvádzajú nie jedno, ale až dve z troch manželstiev. Na jedno manželstvo tak treba dvojnásobok bytov ako v roku 1980. Aj to je fakt, ktorý nepustí.
Technické parametre bytovej výstavby
Poteší, keď pri celoeurópskych priemeroch sa aj Slovensko ocitá na najlepšom mieste v porovnávaní s európskou elitou. Ide o porovnanie svetlých a tmavých bytov, pretože máme podľa vyjadrenia oslovených respondentov najsvetlejšie byty zo všetkých štátov EÚ. Len do 3,5 % slovenských bytov nesvieti slnko tak, ako si ľudia predstavujú. Blíži sa k nám Holandsko, Česko, Dánsko a Estónsko. Najtmavšie byty má Slovinsko, Lotyšsko a Veľká Británia, pričom celoeurópsky priemer je 7,3 %.
Najmä to, že sa k nám z tohto hľadiska približuje Česká republika, znamená, že svetlotechnické normy boli v bývalom spoločnom štáte veľmi prísne a oveľa tvrdšie ako v štátoch pôvodnej pätnástky. Iste, uvoľnenosť pri výstavbe sídlisk priniesla mnohé negatíva, no dostatok svetla sa im rozhodne uprieť nedá.
Na počudovanie, veľmi dobre vychádzame aj z hľadiska (ne)tesnosti striech, kde sme spolu so Švédskom hneď na druhom mieste za Fínskom. Dokonca v porovnaní so susedným Rakúskom sme viac ako o polovicu úspešnejší. Najviac do podstrešných bytov tečie a fúka v Slovinsku.
Ani z hľadiska štandardov vybavenia jednotlivých bytových jednotiek na tom nie sme zle. Len 0,3 % našich obyvateľov nemá v byte kúpeľňu, čo predstavuje zhodné číslo s Nemeckom. Najlepšie je na tom Španielsko, kde byt bez kúpeľne oficiálne neexistuje. (Pochopiteľne, oficiálna štatistika sa netýka sociálne neprispôsobivých vrstiev obyvateľstva, ktoré sa vyskytujú takmer vo všetkých európskych štátoch.)
Dosť podobná situácia je aj s umiestnením záchodov priamo v byte. Bez WC neexistujú obydlia v Dánsku, Holandsku, Španielsku, vo Švédsku a na Malte. U nás nemá záchod priamo v bytovej jednotke zhruba jedno percento populácie, takže sme pri celoeurópskom priemere 3,5 % o niečo lepší ako Nemci a horší ako Česi.
Zaujímavosťou zistení Eurostatu je to, že viac ako 40 percent Rumunov nemá ako súčasť bytového priestoru splachovací záchod a vaňu, prípadne sprchovací kút. Drvivá väčšina zvyšných členských krajín sa v týchto parametroch pohybuje okolo päť percent populácie.
Horšie je to s okolím
Z porovnania technických parametrov bytovej výstavby u nás s ostatnou Európou vyplýva, že väčšina bytových jednotiek spĺňa podmienky prvej kategórie, čiže má centrálne vykurovanie, teplú vodu, splachovací záchod i kúpeľňu. Má však menší počet izieb, čo spôsobil iný štýl života v predchádzajúcom období. Ale ako je to s okolím?
Je neodškriepiteľný fakt, že na celkovú kvalitu bývania vplýva okolie domov či bytov. Z tohto hľadiska, najmä pokiaľ ide o znečistenie okolia, hodnotou 23,8 % vysoko prekračujeme európsky priemer (16,5 %). No podobne je na tom Nemecko i Česká republika. Najčistejšie je v Írsku, Dánsku a Švédsku, najviac nečistôt obsahuje vzduch na Malte a v Lotyšsku.
Hladina hluku je u nás takpovediac v európskej norme. Viac hluku okolo bytových zón majú v Nemecku, dokonca aj v Holandsku, ktoré sa inak v rebríčkoch kvality bývania spravidla ocitá na popredných miestach. Najviac trpia hlukom južania, či už ide o Cyprus, Rumunsko alebo Taliansko.
Do hodnotenia kvality bývania zahrnul Eurostat aj kriminalitu, kde sa Slovensko ocitá pod celkovým priemerom, horší ako my sú dokonca aj Gréci. Veľmi dobre z tohto pohľadu vychádza Poľsko, ktoré je hneď po Litve na druhom mieste. Najväčšia kriminalita v okolí obydlí je v Bulharsku a vo Veľkej Británii.
Bývanie nás stojí veľa
Eurostat vyhodnotil aj tzv. mieru nadmerných nákladov spojených s bývaním. Sú to celkové náklady na bývanie, ktoré presahujú 40 % disponibilného príjmu vlastníka, prípadne nájomníka bytovej jednotky. Z hodnotenia vyplýva, že na Slovensku žije viac ako tretina vlastníkov bytov, ktorí si na kúpu svojho obydlia zobrali bankový úver alebo hypotéku. Je to najvyššie číslo v rámci Európskej únie, ktorej celkový priemer je 8,8 % a trojnásobok oproti Českej republike. Najmenej pôžičiek splácajú v Rakúsku a vo Francúzsku.
Európske hodnotenia potvrdzuje aj slovenský bankový sektor, ktorý len v poslednom štvrťroku 2010 poskytol domácnostiam úvery na nehnuteľnosti za 927 miliónov eur. Oproti predchádzajúcemu kvartálu to bolo zvýšenie o 96 mil. a v medziročnom porovnaní o 305 mil. eur.
V minulom roku si Slováci od bánk požičali na bývanie viac ako tri miliardy eur a podľa vyjadrení Národnej banky Slovenska sa tak celkový objem vrátil na predkrízovú úroveň. Banky sa domnievajú, že okruh žiadateľov o úvery na bývanie by sa mohol rozširovať aj v tomto roku.
Oveľa lepšie vychádza Slovensko v porovnaní vlastníkov bytových jednotiek bez záväzkov, či už vo forme bankového úveru alebo hypotéky. Tam sa spolu s Čechmi i Maďarmi vzhľadom na nadmerné náklady spojené s bývaním blížime k európskemu priemeru. Znamená to, že ľudia, ktorí získali pôvodne obecné byty do vlastníctva za lacný peniaz, tvoria veľmi vysoké percento slovenskej populácie. Z druhej strany, vysoká zadlženosť predchádzajúcej skupiny svedčí o tom, že nové byty i rodinné domy sa stavajú v oveľa väčšej miere ako v okolitých štátoch, napríklad v Česku.
Nie vo vlastnom, ale v nájme
Týmto heslom sa Slováci neriadia, pretože nájomný pomer i počet nájomníkov je u nás relatívne nízky a hlboko pod európskym priemerom. Okrem Slovenskej republiky je málo drahých nájmov vo Fínsku, Francúzsku, v Rakúsku a Luxembursku. Naopak, platí ho až 56,5 % Rumunov.
Vyššie spomínanému sloganu podliehajú vo Veľkej Británii aj v susednom Maďarsku. Kým niečo vyše desať percent Britov si berie pôžičky na vlastné bývanie, viac ako 40 % volí drahý podnájom, ktorý dosahuje takmer polovicu ich disponibilných príjmov.
Británia je veľká zem a mobilita pracovných síl vážna vec, takže podnájom a nezviazané ruky k jednému miestu môžu byť vskutku pochopiteľné riešenie. No dosť zaujímavá situácia vzniká v malom Maďarsku, kde si pôžičky na vlastné bývanie zobralo len 16,4 % populácie, kým nájomný spôsob bývania zvolila takmer polovica ľudí. Len tak na porovnanie -- za zníženú cenu, prípadne bezplatne, žije tretina Švédov.
Rozdiely v spôsobe financovania
Štáty Európskej únie sú si na jednej strane v mnohom blízke a ich bankové trhy sú dosť podobné. Napriek tomu môžeme v jednotlivých krajinách pozorovať veľké rozdiely, ktoré pramenia z odlišnej skúsenosti, mentality či aktuálnej situácie.
Fixné úrokové sadzby preferujú klienti v Česku, Nemecku, Rakúsku a vo Švajčiarsku, aj keď Nemci, na rozdiel od Čechov, tobôž Slovákov, nemajú zďaleka takú silnú vôľu bývať vo vlastnom.
Pomer nájomného bývania k vlastnému je totiž v Nemecku zhruba pol na pol, pričom tam tvoria hypotéky s fixnou úrokovou sadzbou viac než 80 % všetkých poskytnutých úverov. Krajina, kde 85 % poskytnutých hypoték tvoria hypotéky s fixáciou úrokovej sadzby, je Švajčiarsko. Švajčiari si dokonca úrokovú sadzbu veľmi často fixujú na celú dobu splatnosti úveru.
Francúzi, Briti, ale aj Slováci dávajú prednosť plávajúcim sadzbám. Medzi klientmi víťazia hypotekárne úvery s variabilnou úrokovou sadzbou alebo fixáciou do jedného roka. Podobne je to aj v Poľsku, kde sa v minulosti úvery poskytovali najčastejšie v cudzích menách. Tie sú však po skúsenostiach s ekonomickou krízou teraz na ústupe. V poslednom štvrťroku minulého roka už poskytli napríklad poľské banky 77,4 % hypotekárnych úverov v zlotých, 14 % v eurách a 8,1 % v minulosti toľko obľúbených švajčiarskych frankoch.
Okrem Slovenska a Poľska majú flexibilné úrokové sadzby hypoték vysokú popularitu aj v ďalších krajinách eurozóny. Príklon k tomuto typu financovania vyplýva zo zvyklostí európskeho trhu, kde je hypotéka s variabilnou sadzbou už dlhší čas stabilne poskytovaným produktom. Klienti ju poznajú, vedia nielen o jej pozitívach, ale tiež si plne uvedomujú riziká, ktoré z nej plynú. Sú teda pripravení na neustále výkyvy a zmeny vo výške mesačných splátok, takže si rodinný rozpočet plánujú s dostatočnou časovou i finančnou rezervou.
Napríklad vo Francúzsku dáva podľa posledných štatistík 70 % ľudí prednosť plávajúcej úrokovej sadzbe. Podobne sú na tom podľa zahraničných štatistík aj hypotekárne trhy v Španielsku, vo Veľkej Británii, v Írsku, alebo Taliansku.
Úlohu hrá cena nehnuteľnosti
Rozdiely nájdeme aj vo výške úveru k hodnote nehnuteľnosti. Aj keď vo Francúzsku a v Taliansku ľudia sa prikláňajú k variabilným sadzbám, je medzi Talianmi a Francúzmi veľký rozdiel. Vo Francúzsku je populárnejšia hypotéka do 50 % hodnoty nehnuteľnosti, zatiaľ čo v Taliansku dávajú až tri štvrtiny klientov hypotekárnych bánk prednosť úverom vo výške 60 až 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Prečo vznikajú takéto rozdiely v obľube hypotekárnych produktov medzi jednotlivými európskymi štátmi, možno len odhadovať. Svoju úlohu hrá najmä skutočnosť, akú politiku podpory bytovej výstavby štát uplatňuje. Či podporuje rôzne formy vlastného bývania (napríklad daňovými úľavami), alebo či podporuje výstavbu nájomných bytov a daňovo zvýhodňuje tých, ktorí svoje nehnuteľnosti prenajímajú. Je to prípad Veľkej Británie a jeden z dôvodov, prečo je práve v tejto krajine taký vysoký podiel nájomných bytov.
Daniela Zverková