Vysoké úrokové sadzby na slovenskú korunu až do roku 2000 obmedzovali zavedenie hypotekárnych úverov u nás. Niekoľkoročná príprava legislatívneho prostredia na poskytovanie hypotekárnych úverov narážala na komerčný problém: kde získať dlhodobé zdroje na financovanie a ako financovať individuálnu bytovú výstavbu hypotékami pri pretrvávaní vysokých úrokových sadzieb na peňažnom trhu.
Riešenie sa napokon našlo v dvoch stimuloch. Prvým bola motivácia záujemcov o kúpu hypotekárnych záložných listov potrebných na zdrojové krytie hypoték oslobodením výnosov (úrokov) z týchto záložných listov od dane. Pri iných vkladových produktoch je daňová zrážka 15 %. Druhým stimulom je poskytovanie príspevkov na úroky občanom čerpajúcim úvery tak, aby boli pre nich dostupné. Tieto dotácie boli stanovené na báze per annum obdobne ako úrokové sadzby pri bankových produktoch.
Oba stimuly rozhýbali hypotekárny trh. Hypotekárne úvery sa v rokoch 2001 a 2002 rozbehli veľkým tempom. Banky pri hypotékach predpokladajú podstatne menej problémových klientov, zákazníka majú viazaného zmluvou na spoluprácu s bankou na dlhé obdobie. Peňažné ústavy sa tak predbiehajú v ponukách prilákať klienta práve do svojej banky. Niektoré pritom ani veľmi nepozerajú na to, že dlhodobé aktíva (úvery) kryjú krátkodobými zdrojmi. Na základe skúseností iných bánk totiž počítajú s tým, že emitujú hypotekárne záložné listy, ktoré tento problém vyriešia.
Podmienky úveru
Výška hypotekárneho úveru môže na Slovensku dosiahnuť 60 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Nemci to majú vyriešené lepšie. V NSR môžu ísť hypotekárne úvery až do výšky 85 % hodnoty nehnuteľnosti, ale za cenu vyššie stanovenej úrokovej sadzby.
Maximálna výška úveru na Slovensku, keď ešte dlžník má nárok na príspevok (štátnu dotáciu) úrokov, je 2,5 milióna korún. Aj pri výhodných úrokových sadzbách maximálna výška úveru predstavuje pre peňaženku úverovaného klienta záťaž až 16 500 korún mesačne, pri 5-percentnej úrokovej sadzbe a 20-ročnej splatnosti hypotéky. Banky však pri hodnotení bonity klienta rátajú, či dlžník bude schopný úver splácať aj po prípadnej strate nároku na dotáciu úrokov. (To by sa mohlo stať napríklad ak nehnuteľnosť začne využívať na podnikanie). Budúci dlžník tak musí preukázať svoju schopnosť splácať mesačné splátky vo výške 23 300 korún, zodpovedajúcej nedotovanému úveru, ktorý by inak banka poskytla za sadzbu 9,5 % p. a.
Viac ako štedrý štát
Nastavenie podmienok na získanie hypotekárnych úverov na Slovensku je také, že najbonitnejším klientom bánk štát ročne prispeje dotáciou 81 600 korún a za celú životnosť dvadsaťročného úveru až neuveriteľných jeden milión šesťstotridsaťdvatisíc korún!
Daňoví poplatníci na Slovensku sa vlastne skupine spoluobčanov s rodinným brutto príjmom minimálne 80 tisíc korún mesačne poskladajú každé štyri roky na nový automobil Škoda Fabia. Klobúk dolu pred šikovnosťou a predvídavosťou tých, ktorí získali maximálny dva a pol miliónový úver s fixne stanovenou dotáciou 4,5 % ročne, pričom ešte stihli využiť aj 10-percentnú DPH na stavebné práce. Hypotekárni dlžníci môžu v budúcnosti profitovať aj z očakávaného poklesu úrokových sadzieb. Ak by tieto po vstupe Slovenska do Európskej menovej únie klesli napr. na úroveň 4,5 % p. a., môžu mať po odrátaní dotácie de facto bezúročný úver.
V susednej ČR je to inak
V Českej republike na to išla vláda, resp. parlament inak. Tam štát garantuje dotáciu úverovému dlžníkovi len na obdobie 10 rokov (u nás po celú životnosť úveru). V ČR môže dotáciu štátu získať iba ten, kto ešte nehnuteľnosť nevlastní. U nás takéto obmedzenie nie je, a tak sa môžu bez problémov výhodne financovať aj luxusné letné sídla v lukratívnych prímestských oblastiach alebo byty na prenájom. V ČR štát motivuje stavať aj tým, že úroky z hypotekárnych úverov do určitej výšky sú odpočítateľnou položkou pri určovaní základu dane z príjmu občanov.
V Česku sú dotácie diferencované podľa toho, či ide o kúpu existujúcej nehnuteľnosti alebo o novostavbu. Nová výstavba sa logicky v ČR zo strany štátu teší väčšej podpore. U nás je jedno, či kupujete novú nehnuteľnosť alebo starší objekt. Tento fakt sa u nás podpísal pod výrazný nárast cien nehnuteľností určených na bývanie. Nehovoriac už o tom, že pomerne veľa hypotekárnych úverov na Slovensku je kvázi fiktívnych. Ide o také hypotéky, pri ktorých sa nehnuteľnosť prevádza v rámci rodiny (napríklad polovica rodinného domu z rodičov na dospelé zárobkovo činné dieťa). Štát týmto spôsobom dotuje prakticky hotovostné úvery, ktoré vôbec neslúžia na podporu bytovej výstavby. V Česku by to nešlo.