Španielsko
Francúzsko
Taliansko
Zmluvy:
Ako získam
nehnuteľnosť?
Súkromné písomné zmluvy, ktoré uvádzajú dohodu o objekte a jeho cene, sú právne záväzné. Ak kupec od zmluvy odstúpi, musí zaplatiť penále vo výške 10 % kúpnej ceny. V niektorých prípadoch sa strany vzdajú zápisu do pozemkovej knihy a v prípade akéhokoľvek úradného výkonu je zodpovedná osoba, v tejto knihe uvedená. Vlastnosti nehnuteľnosti, uvedené v pozemkovej knihe, sa neoverujú a v prípade potreby sa odporúča prizvať notára, preveriť aktuálny stav a ten následne zaregistrovať.
Predbežné zmluvy sa rozdeľujú na tri kategórie: sľub predávajúceho (promesse de vente), vzájomný prísľub (compromis de vente) a predajná ponuka (offre), ktorá zaväzuje len kupca. Písomná vzájomná dohoda popisuje objekt, zmluvné strany a termín prevodu vlastníctva na nového užívateľa. Obsahuje aj podmienky zrušenia zmluvy, napríklad, ak úrady nevydajú stavebné povolenie či skrachuje financovanie projektu. Namiesto pozemkovej knihy existuje hypotekárny register, do ktorého sú zapísané len notársky overené predbežné zmluvy.
Predbežná a notárska zmluva patria k bežnému postupu. Súkromná písomná zmluva je právne záväzná a obsahuje len skutočnú kúpnu cenu. Prevod vlastníctva nastáva v okamihu podpisu notárskej zmluvy, ktorá sa zapisuje do registra nehnuteľností. Tento zápis chráni kupca pred viacnásobným podvodným predajom alebo pred zaťažením nehnuteľnosti hypotékou. Trik s predbežnou zmluvou, v ktorej sa uvádza vyššia cena než skutočná, má znížiť daň z nadobudnutia nehnuteľnosti. Kupec sa musí preukázať daňovým číslom.
Daňový úrad:
Ktoré dane a poplatky musí kupec zaplatiť?
Daň z prevodu nehnuteľnosti - 6 % kúpnej ceny uvedenej v notárskej zmluve. Ak nehnuteľnosť kupuje podnikateľ v sektore stavebníctva namiesto tejto dane zaplatí sedempercentnú daň z pridanej hodnoty. Notárske poplatky - približne 2 % kúpnej ceny. Komunálnu daň z prírastku na hodnote platí predávajúci. Zápis do pozemkovej knihy je možný až po zaplatení všetkých daní.
Návrh predbežnej zmluvy by malo byť bezplatné. Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti sa pohybuje od 4,8 % do 18,2 % kúpnej ceny, v prípade starších nehnuteľností platí znížená daňová sadzba.
Maklér dostáva minimálne 2 % od kupca aj predávajúceho. Predávajúci má na základe predbežnej zmluvy nárok na zálohu vo výške 10 až 30 % kúpnej ceny. Nemecký občan bez predchádzajúceho prechodného pobytu v Taliansku musí zaplatiť registračnú daň vo výške 10 až 11% kúpnej ceny, ako aj hypotekárnu a katastrálnu daň. Trik s vyššou cenou v predbežnej zmluve sa prísne trestá, ak je táto cena príliš nadsadená.
Ak dane platia pre vlastníka bytu?
Daň z nehnuteľnosti (podobná nemeckej) za vlastníctvo a vecné práva, napríklad, užívacie právo.
Obce účtujú daň z nehnuteľnosti a bývania každému nájomníkovi alebo vlastníkovi, ktorý tam býva.
Žiadne dane z vlastníctva nehnuteľnosti, ale pozor: v prípade predaja nehnuteľnosti v priebehu piatich rokov od jej nadobudnutia, musí predávajúci zaplatiť daň ILOR.
Spolupráca medzi nemeckými a zahraničnými daňovými úradmi
Nemecko-španielska dohoda o dvojitom zdaňovaní obsahuje ustanovenie o kontrolných oznámeniach španielskych úradov do Nemecka.
Francúzske daňové úrady na základe dohody o dvojitom zdaňovaní informujú nemecké ministerstvo financií o kúpe nehnuteľnosti nemeckým občanom.
Dohoda o dvojitom zdaňovaní obsahuje ustanovenie o vzájomnom informovaní. Dane z vlastníctva nehnuteľnosti, zaplatené v Taliansku, sú preukázateľné talianskym daňovým číslom.
Dobrá rada:
S kým má záujemca dočinenia?
Makléri, ktorí získajú oprávnenie až po absolvovaní vysokoškolského vzdelania a zložení príslušných skúšok. Jednotlivé kroky pri prevode vlastníctva obyčajne koordinujú právnici. Notári potvrdzujú kúpnu zmluvu a zabezpečujú zápis do pozemkovej knihy.
Makléri získajú oprávnenie, zelenú kartu "carte professionnelle", len po preukázaní sa príslušným vzdelaním a po splnení prísnych štátnych pravidiel. Ako makléri môžu pracovať aj notári, ktorí tak pri sprostredkovaní predaja môžu zároveň vystaviť potrebné osvedčenie. Každý notár má celonárodnú pôsobnosť.
Upozornenie: Medzi maklérmi sa pohybuje veľa "čiernych oviec", takže kupec by si mal overiť, pre koho daný maklér pracuje. Odporúča sa písomná dohoda, že maklér dostane províziu až vtedy, keď bude podpísaná notárska zmluva a nový vlastník bude zapísaný v príslušných registroch. Kupec by si mal vybrať makléra, ktorý je registrovaný v maklérskej komore, cechovom združení alebo u Borsa Immobiliar. Jeho štandardné zmluvy by mali byť schválené príslušnou obchodnou komorou.
Dedičstvo:
Aký je postup v dedičskom konaní?
Platí tu nemecký dedičský zákon a obsah nemeckého závetu je rozhodujúci aj v prípade španielskej nehnuteľnosti. Španielska daň z dedičstva predstavuje určitý podiel nemeckej dane, o ktorú sa potom nemecká daň navýši. Nemeckí dedičia musia zabezpečiť preklad dedičského listu do španielčiny. Notárske potvrdenia týkajúce sa dedičstva celý proces urýchlia.
Dedičstvo bez závetu zásadne prechádza na deti a ich deti. Vdovec má len užívateľské právo. Východisko: čo najskôr spísať spoločný závet a uložiť ho u francúzskeho notára. Iná možnosť: manžel alebo manželka založia realitnú spoločnosť, v ktorej zaregistrujú letný dom alebo byt.
Talianske úrady uznávajú nemecký dedičský list a vlastník môže vďaka závetu disponovať nehnuteľnosťou v Taliansku. Dedič musí v priebehu šiestich mesiacov predložiť registračnému úradu žiadosť o prevod dedičstva. Dary musia byť notársky overené a zapísané do registra do 20 dní.
Varovanie:
Čoho sa má kupec v každom prípade vyvarovať?
- Kúpy stavebného pozemku, ktorý nemá stanovenú minimálnu rozlohu.
- Pokusu o získanie potvrdenia na menej než 20 % zo skutočnej hodnoty pozemku. Španielsky daňový úrad totiž môže takýto rozdiel zdaniť ako dar. V prípade rozdielu o viac než 100 % má štát predkupné právo.
- Kúpy budovy v kraji, zamorenom termitmi, bez tzv. vyhlásenia nedôvery.
- Najmä v pobrežných oblastiach by sa mal vyvarovať kúpy stavebného pozemku bez stavebného povolenia.
Rozšírené sú čierne stavby, takže sa odporúča požiadať o predloženie stavebného povolenia alebo príslušného osvedčenia z úradu starostu. Keďže v mnohých prípadoch viacerí makléri predávajú jeden objekt, kupec by mal pristúpiť ku transakcii iba vtedy, keď je preukázateľná existencia len jedinej kúpnej zmluvy. Ochrana nájomníkov je v Taliansku veľmi rozsiahla, takže sa neodporúča kupovať prenajatú nehnuteľnosť.
Tip odborníka:
Čo má kupec v každom prípade urobiť?
- Požadovať potvrdenie o obývateľnosti nehnuteľnosti, aby sa vyhol problémov súvisiacim so zásobovaním vodou a elektrickou energiou.
- Pred návštevou notára nezaplatiť viac než 20 % kúpnej ceny.
- Staviteľ musí počas trvania stavebných prác poskytnúť záruku na zálohy, odporúča sa požiadať od garanciu prostredníctvom banky.
- Pri predbežnej zmluvy použiť notársky formulár, prípadne zmluvu nechať overiť notárom. V prípade zistenia nezrovnalostí, dostane kupec naspäť zálohu.
- Pomocou výpisu z pozemkovej knihy sa informovať o zaťažení nehnuteľností a dispozičnom práve predávajúceho.
- Pred prevodom peňazí overiť inkasné právo.
- Platiť prostredníctvom správcovského účtu notára alebo priamo predávajúcemu.
StoryEditor