Aktuálny nedostatok bytov zneužíva istá skupina podvodníkov. V spravodajstve agentúr i tlače sa takmer pravidelne objavujú informácie o tom, ako "šikovní" jednotlivci pripravili svoje obete o značné sumy. Nie o malé -- ide o sumy od 250-tisíc až po milión. Pri svojich aktivitách sa nespoliehajú len na neskúsenosť a zažiadanosť kupcov, ale falšujú aj doklady -- naposledy v marci chytila polícia trojicu, ktorá pripravila istý pár o 790-tisíc za pomoci falšovania dokladov aj úradnej pečate. V inom prípade dokonca podvodník nechal zaplatiť nedoplatok a členské v družstve nádejnému kupcovi a potom s ním spísal zmluvu pred notárom (!). Išlo o 800 000 Sk. Kúpa bytu je vážna finančná transakcia. Preto sme oslovili právnika, aby poradil, ako sa vyhnúť podvodníkom pri kúpe a predaji nehnuteľností.
Jedným zo základných práv vlastníka nehnuteľnosti je ius disponendi -- právo nakladať s vlastníckym právom. Právo vlastníka disponovať s nehnuteľnosťou znamená, že nehnuteľnosť môže, napríklad, predať, darovať, zameniť, zaťažiť vecným bremenom, dať do prenájmu a pod. Pri nadobúdaní vlastníckeho práva zmluvou spravidla ide o prevod vlastníckeho práva. Pri prevodoch vlastníckeho práva sa uplatňuje právna zásada, že predávajúci nemôže na iného previesť viac práv ako má sám. Jedným z najčastejších spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva je kúpna zmluva. V prípade, ak sa prevádza nehnuteľnosť na základe zmluvy, vlastníctvo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností.
Toľko právna teória. Ako však zabrániť tomu, aby sme sa stali obeťou podvodu? Našou radou je použiť služby odborníkov.
Jednou z možností je obrátiť sa na renomovanú realitnú kanceláriu, ktorá zabezpečí všetky úkony súvisiace s predajom nehnuteľnosti. Ako sa orientovať v ponuke jednotlivých kancelárií a rozoznať tých menej serióznych? V súčasnosti na Slovensku poskytuje realitné činnosti asi tisícka podnikateľských subjektov. Iba časť z nich je však členom Národnej asociácie realitných kancelárií -- NARKS. Národná asociácia realitných kancelárií predstavuje záujmové nezávislé združenie, ktorého cieľom je okrem iného integrácia realitných kancelárií na Slovensku. Členovia NARKS rešpektujú etické princípy, čo dáva verejnosti istú záruku obchodnej poctivosti a profesionality. Členovia sú oprávnení uvádzať značku NARKS.
Môžete však ako jednu z nevýhod tohto riešenia namietať výšku provízií, ktoré si realitné kancelárie účtujú. Spôsob aj výška vyplatenia provízie za sprostredkovanie prevodu by mali byť jednou z prvých dohôd medzi realitnou kanceláriou a klientom. Vo všeobecnosti platí, že ak klient ponúkne nehnuteľnosť na predaj, províziu by mal platiť on, nie kupujúci. V každom prípade by však províziu mala platiť iba jedna zo zmluvných strán. Výška provízie by sa mala pohybovať v rozpätí od dvoch do siedmich percent. V tejto provízii by už mali byť zahrnuté také služby súvisiace a predajom nehnuteľnosti, ako napr. vyhotovenie znaleckého posudku, zabezpečenie vlastníckych dokladov potrebných na zápis do katastra nehnuteľností a zabezpečenie zápisu vlastníckeho práva do katastra. Môže sa stať, že realitná kancelária požaduje od prípadného kupujúceho preddavok. V prípade starších bytov ide o sumu približne 50 000 Sk. Zaplatený preddavok by sa mal odrátať od kúpnej ceny. Podľa nášho názoru však treba byť opatrný, ak sa realitná kancelária podujme na finančný prevod medzi zmluvnými stranami, nakoľko podľa názorov odbornej verejnosti, by realitné kancelárie nemali vyberať vyššie finančné sumy, pokiaľ nie sú priamym investorom, napríklad pripravovanej stavby.
Ak nemáte záujem použiť služby realitnej kancelárie, ďalšou možnosťou sú
služby komerčných právnikov alebo advokátov. Odborníci vám na základe vašich požiadaviek vyhotovia kúpnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti, návrh na vklad vlastníckeho práva, prípadne zabezpečia ďalšie listiny, potrebné na úspešný prevod nehnuteľnosti. Cena za služby je rôzna, v závislosti od náročnosti prípadu. Komplikáciou pri prevode môžu byť, napríklad, nevyrovnané vlastnícke vzťahy k pozemku, nedoriešené dedičské vzťahy, prípadne vecné bremená k predmetu kúpnej zmluvy.
V prípade, ak ste presvedčený, že kúpu nehnuteľnosti zvládnete bez pomoci odborníkov, poskytneme vám aspoň niekoľko základných rád, pomocou ktorých sa dá minimalizovať riziko, že sa stanete obeťou podvodníka. V každom prípade vám odporúčame, aby ste minimálne prípravu samotnej kúpnej zmluvy zverili právnikovi.
Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa podľa nášho platného právneho poriadku nadobúda zápisom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností obsahuje okrem iného aj listy vlastníctva, na ktorých sú zapísaní jednotliví vlastníci, spolu s identifikovanou nehnuteľnosťou. Do katastra nehnuteľností možno nahliadať, prípadne žiadať výpisu z listu vlastníctva. Je dôležité rozlišovať, či ide o výpis použiteľný alebo nepoužiteľný na právne úkony. Teda, ak máte záujem kúpiť nehnuteľnosť, dbajte na to, aby sa predávajúci preukázal platným listom vlastníctva. Totožnosť predávajúceho najistejšie overíte na základe dokladu s fotografiou. Tiež je vhodné pri obhliadke bytu alebo domu osloviť susedov. Z listu vlastníctva sa dá zistiť, či je predávajúci vlastníkom iba stavby -- napr. domu alebo aj pozemku, ďalej či je predávajúci výlučným, teda jediným vlastníkom alebo či existujú viacerí spoluvlastníci, pričom v liste vlastníctva je uvedený aj spoluvlastnícky podiel. Upozorňujeme, že ak ide o spoluvlastnícky vzťah, spoluvlastník má k nehnuteľnosti predkupné právo, okrem prípadu, ak ide o prevod blízkej osobe.
Osobitnú pozornosť treba venovať jednej z častí listu vlastníctva -- ťarchy. Je dôležité, aby nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, nebola zaťažená záložným právom v prospech peňažného ústavu alebo vecným bremenom. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Môže ísť, napríklad, o právo prechodu cez pozemok alebo doživotné užívanie časti domu, prípadne bytu. Podľa už spomínanej zásady, nikto nemôže na iného previesť viac práv ako má sám, predávajúci nemôže predať nehnuteľnosť bez vecného bremena, ak bolo zriadené.
Po overení všetkých identifikačných údajov a identifikácii nehnuteľnosti je potrebné dať na nehnuteľnosť spracovať znalecký posudok, prípadne geometrický plán, ak pozemok nie je zapísaný v katastri nehnuteľností a disponovať výpismi z listov vlastníctva predávanej nehnuteľnosti, použiteľnými na právne účely. Na základe týchto listín a dokumentov je možné požiadať odborníka o vypracovanie kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva musí byť podpísaná oboma zmluvnými stranami a podpisy musia byť overené.
Základným pravidlom pri kúpe domu či bytu je teda legálnosť a dodržiavanie právnych predpisov v priebehu celej transakcie. Rokujte len s ľuďmi, u ktorých máte záruky serióznosti a zodpovednosti a overte si všetky okolnosti spôsobom, ktorý sme popísali. Iste -- celé takéto konanie sprevádzajú poplatky, tie sú však riadne vymedzené a môžete si ich oprávnenosť tiež overiť. Kúpa nehnuteľnosti je však investícia na celý život -- neváhajte preto vo chvíľach, keď sa stáva skutočnosťou, investovať už do aktu kúpy. Aby ste mali istotu, že to, čo kúpite, je skutočne vaše.
***
Šesť údajných členov tzv. bytovej mafie zadržala polícia v Bratislave, Šali, Zvolene a Žiari nad Hronom. Vyšetrovateľ ich ako organizovanú skupinu obvinil spolu z 13 trestných činov. Polícia pri záťahu proti tzv. bytovej mafii vykonala 13 domových prehliadok. Zadržala pri nich rôzne dôkazy, vrátane falošných dokladov a výpočtovej techniky slúžiacej na ich výrobu. Bytová mafia podľa Spišiaka fungovala perfektne. Obvinení si najskôr vyhliadli ľudí, predávajúcich svoje byty či domy. Potom si vyrobili falošné doklady s ich identitou a nasadili vlastného človeka, ktorý obchod zrealizoval. Vybavili aj zápisy do katastra a prevod nehnuteľnosti. Polícia zatiaľ zdokumentovala 13 poškodených a škodu za 75 miliónov korún.
(TASR, 19. marca)
StoryEditor