Známy sa mi prednedávnom posťažoval. "Chcem si zobrať hypotéku, mám na slovenské pomery nadštandardný príjem, aj dosť peňazí v hotovosti. Aj napriek tomu som sa v hodnotení banky dostal do tej najhoršej skupiny s najvyšším úrokom. Komu teda dávajú tie lacnejšie úvery?"
Ani jedna z bánk verejne nepriznáva svoj spôsob pri posudzovaní bonity klienta, na základe ktorej úrok klientovi pridelí. Každá má na vec svoj recept a postup. V každom prípade ma však skúsenosť môjho známeho zarazila. Najmä pre to, že poznám jeho finančnú situáciu, ktorú mu môže priemerný Slovák závidieť.
Vybrali sme sa teda do bánk a na základe vymyslených údajov, v každej banke rovnakých, sme si dali vyhotoviť predbežné hodnotenie (scoring), na základe ktorého by sme zistili, či vôbec, alebo za akých podmienok by sme hypotekárny úver dostali. Naša osoba je slobodná, bezdetná, s vysokoškolským vzdelaním, dobre situovaná (čistý mesačný príjem 25-tisíc -- priemer za posledný rok) a má aj potrebnú časť peňazí ušetrenú. Možno si poviete, že takáto vizitka sa väčšiny Slovákov netýka, podmienky sme však stanovili tak, aby sme úver v každej banke určite dostali. Náš človek chce kúpiť trojizbový byt v Bratislave za 1,7 milióna korún, 700-tisíc má v hotovosti a chce hypotéku vo výške jedného milióna. Všetky čísla sú predbežné, teda počas schvaľovania úveru by mohlo dôjsť ešte k zmenám.
Slovenská sporiteľňa
Slovenská sporiteľňa má rovnakú úrokovú sadzbu pre všetkých klientov. To znamená, že ak splníte podmienky, úver dostanete za ten istý úrok ako klient s vyšším alebo nižším príjmom. Hodnotenie klienta sa v prípade tejto banky vykonáva len za účelom zistiť, koľko peňazí mu banka môže maximálne požičať. Banku pri hodnotení okrem výšky vášho príjmu, bežných mesačných výdavkov na domácnosť, výšku splátok iných úverov, zaujímalo napríklad, ako dlho už pracujete, koľko z toho u posledného zamestnávateľa, ako dlho vaša firma na trhu existuje, a aj napríklad, či ide o akciovú spoločnosť alebo menšieho živnostníka. Zaujímajú sa aj o vzdelanie a typ povolania. Po množstve otázok sme sa dozvedeli, že je nám sporiteľňa za daných podmienok ochotná požičať maximálne štyri milióny. Úrok sme si vybrali variabilný, čo po odrátaní štátnej bonifikácie momentálne predstavuje 5 percent ročne. Pri úvere jeden milión by nám musel znalec byt oceniť minimálne na 1,43 milióna. Všetky varianty splátok, ktoré nás zaujímali, nám pracovníčka banky postupne vytlačila. Ich súčasťou boli poplatky banky či zoznam potrebných dokladov k úveru.
Tatra banka
Pripravenosť a ochota pracovníka Tatra banky bola zo všetkých nami navštívených bánk jednoznačne najlepšia. Napriek tomu nás táto banka zaradila pri úvere na 25 rokov do druhej skupiny (B), kde by sme platili úrok 5,85 %. Keďže banka poskytuje len fixované úroky, vybrali sme si najmenší možný počet rokov, teda 5. Banka bola zvedavá na čistý príjem, výšku splátok iných úverov či na naše vzdelanie. Záležitosti okolo našich mesačných výdavkov Tatra banku nezaujímali, ich výšku si banka stanovila sama na úrovni 7 294 korún.
Tieto podmienky, za ktorých nám je ochotná požičať, nám banka ponúkla za predpokladu, že nám predávajúci bude ochotný podpísať kúpno-predajnú zmluvu na celých 1,7 milióna korún a znalec nehnuteľnosť, tak ako v prípade sporiteľne, ohodnotí na minimálne 1,43 milióna. Pracovník finančnej inštitúcie nás však upozornil aj na riziko, že nám možno predávajúci nebude ochotný predať byt na papieri až za 1,7 milióna, s cieľom znížil svoju daňovú povinnosť pri predaji nehnuteľnosti. Ak by sme však chceli úver čerpať vo výške milióna korún, potrebovali by sme podľa banky zmluvu minimálne na 1,2 milióna, čo by nás automaticky zaradilo do horšej hodnotiacej skupiny a úver predražilo. V skupine C by sme tak miliónový úver na 25 rokov od Tatra banky mohli čerpať až za 6,2 percenta ročne (po odrátaní štátnej bonifikácie). V našom prípade by bolo výhodnejšie daň navyše zaplatiť za predávajúceho a čerpať tak úver lacnejšie. Aj v Tatra banke sme dostali zoznam všetkých potrebných dokladov a výpočtov priamo do ruky.
Všeobecná úverová banka
Všeobecnej úverovej banke na poskytnutie hypotekárneho úveru nestačilo len zabezpečenie kupovaným bytom. Požadovali aj kapitálovú životnú poistku na cenu úveru vinkulovanú v prospech banky. Pri úvere milión korún by náš fiktívny človek dostal od banky pôžičku pri úroku 5,55 percenta ročne. Za to isté percento by klient získal úver aj na menej ako 25 rokov, keďže banka prednedávnom prestala používať obdobie rokov splácania úveru ako hodnotiace kritérium. Informácie od pracovníka vo Všeobecnej úverovej banky boli málo komplexné. Výsledok hodnotenia nám ani nevytlačil ani nenapísal, k dispozícii nám dal len pero a papier.
Za akých podmienok by banky poskytli úver nášmu fiktívnemu človeku - veľký obrázok
Banka Tatra banka Slovenská sporiteľňa VÚB
Oficiálne uvádzaný úrok banky 5,45 -- 6,20 % ročne 5 % ročne 5,00 -- 6,40 % ročne
Úrok, za ktorý nám boli banky ochotné požičať na 15 rokov 5,85 % ročne 5 % ročne 5,55 % ročne
Mesačne by sme platili (15 rokov splácania) 8 358 5 850 8 197 korún
Úrok za ktorý nám boli banky ochotné požičať na 25 rokov ???? 5 % ročne 5,55 % ročne
Mesačne by sme platili (25 rokov splácania) ???? 9 280 6 171 korún
Pozn.: Všetky ceny sú orientačné. Pri každej z bánk sme použili najnižšie sadzby, preto sme si vybrali model variabilných úrokových sadzieb. Tatra banka však úver za variabilnú úrokovú sadzbu nepoužíva, preto sme úver od tejto banky zafixovani na čo najmenší možný počet rokov.