Privatizáciou bytov bola presunutá zodpovednosť za vlastné bývanie na pôvodných užívateľov štátnych a družstevných bytov a zároveň sa začali hľadať spôsoby na odstránenie zanedbanej údržby vo viacbytových domoch.
Spôsoby nadobúdania vlastníctva k nehnuteľnostiam sú upravené v Občianskom zákonníku, avšak podmienky a spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k bytom upravuje osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon). Hoci tento právny predpis bol prijatý už skôr, nie vždy sú známe základné podmienky prevodu bytu do vlastníctva, a najmä výhody a nevýhody takéhoto rozhodnutia.
Bytom na účely tohto zákona sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Do vlastníctva však nemožno nadobudnúť byty osobitného určenia, byty v domoch osobitného určenia, byty v domoch určených podľa schváleného územného plánu na asanáciu a byty v rodinných domoch (§ 1 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení).
Byt možno previesť do vlastníctva len nájomcovi, ktorý si riadne platí nájomné a poplatky spojené s užívaním bytu. Treba však poznamenať, že zákon nevnucuje nájomcovi kúpu bytu. Zákon nenúti ani vlastníka bytového domu, že má predať svoje vlastníctvo. Výnimku tu tvoria len bytové družstvá a štát, ktoré sú povinné vyhovieť žiadosti člena družstva a nájomcu o kúpu bytu. Budúci vlastník bytu si má možnosť sám zvážiť, či využije možnosť odkúpenia bytu a zároveň preberie na seba aj všetky povinnosti, ktoré z predmetnej kúpy vyplývajú.
Bytovým domom sa na účely tohto zákona rozumie dom, v ktorom byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Nebytovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.
Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie, najmä základy domu, strechy chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
Spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.
Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu (ďalej len príslušenstvo), sa na účely tohto zákona rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu (ďalej len priľahlý pozemok).
Podlahovou plochou bytu sa na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu bez plochy balkónov a lodžií.
Nadobúdanie vlastníctva bytu a správa bytového domu
Vlastníctvo bytu podľa § 4 ods. 1 zákona sa nadobúda nasledujúco:
a) Na základe zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ktorú uzatvára nadobúdateľ vlastníctva s vlastníkom domu alebo správcom domu ak ide o dom vo vlastníctve štátu, alebo s vlastníkom bytu. Vlastníctvo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon).
b) Na základe zmluvy o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu. Aj na účinnosť tejto zmluvy je potrebný jej zápis do katastra nehnuteľností.
c) Dedením, pričom takto je možné nadobudnúť byt do vlastníctva, len keď poručiteľ bol vlastníkom bytu. Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Osvedčenie o dedičstve a uznesenie o dedičstve sú podkladom pre zápis vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. V prípade, že poručiteľ bol len nájomcom družstevného bytu alebo nájomcom bytu vo vlastníctve štátu, obce, obchodnej spoločnosti a pod., vlastníctvo bytu v tomto prípade nie je možné nadobudnúť dedením.
Spolu s vlastníctvom bytu sa nadobúda vždy aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach bytového domu a na príslušenstve a spravidla aj spoluvlastnícky podiel na pozemku, na ktorom je bytový dom postavený a v niektorých prípadoch aj spoluvlastnícky podiel na priľahlom pozemku.
Nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam, t. j. aj k bytom, podľa súčasnej právnej úpravy si vyžaduje dva úkony. Prvým úkonom je uzavretie zmluvy v písomnej forme so všetkými predpísanými náležitosťami a druhým je vydanie rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Od 1. januára 2002 nadobudol účinnosť zákon č. 255/2001 Z. z., ktorým sa novelizoval katastrálny zákon. Táto novela okrem iného upravila aj nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu (touto problematikou sme sa podrobne zaoberali v predchádzajúcom -- augustovom vydaní). S uplatňovaním vlastníckeho práva k bytu sú spojené nielen práva, ale aj povinnosti. Vlastník bytu je povinný na svoje náklady udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie, včas zabezpečovať údržbu a potrebné opravy. Vlastník bytu je taktiež povinný prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne aj pozemku.
Správa bytového domu sa môže vykonávať dvojakým spôsobom:
1. zriadením spoločenstva vlastníkov bytov,
2. uzatvorením zmluvy o výkone správy s bytovým družstvom, prípadne iným subjektom, ktorý má oprávnenie spravovať bytový fond.
Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu, avšak potrebné si je zvoliť takú formu správy domu, ktorú si zvolí najviac nadobúdateľov bytov. Ak vytvoria vlastníci spoločenstvo vlastníkov bytov, budú si sami riadiť všetky záležitosti spojené s bytovým domom.
Záverom si je potrebné predovšetkým uvedomiť, že
˙ prevodom vlastníctva bytu sa nový vlastník dostáva do zodpovednejšej pozície ako nájomca
˙ vlastník bytu vstupuje do rôznych právnych vzťahov a znáša primeranú právnu zodpovednosť
˙ vlastníctvo bytu so sebou prináša nielen širšie oprávnenia a možnosť vlastníka voľne disponovať s bytom, ale v prípade neplnenia svojich povinností a záväzkov aj možnosť zániku vlastníctva bytu, a to bez práva na zabezpečenie akejkoľvek bytovej náhrady.
Nájom bytu
Právna úprava, týkajúca sa nájmu bytu, je zakotvená v §§ 685 -- 716 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov). Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, na základe ktorej prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt do užívania za nájomné, pričom zmluva sa uzatvára buď na dobu určitú alebo neurčitú. Nájomná zmluva sa vyhotovuje v písomnej forme a musí obsahovať okrem subjektov, medzi ktorými nájomný vzťah vzniká, označenie predmetu (bytu), rozsah užívania, ako aj výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Mala by obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Z nájomného vzťahu vznikajú prenajímateľovi a nájomcovi určité práva a povinnosti, ktoré navzájom korešpondujú.
Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi funkčný byt a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Nájomca bytu spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, má právo užívať nielen byt, ale aj spoločné priestory a zariadenia domu. Bez súhlasu prenajímateľa nesmie nájomca dať byt ďalej do podnájmu a nesmie v byte bez súhlasu prenajímateľa vykonávať stavebné úpravy, a to ani na svoje vlastné náklady. Od vzniku nájmu až do skončenia je nájomca povinný platiť nájomné, úhradu za služby, ktoré sú poskytované s užívaním bytu. Na druhej strane však nájomca si môže uplatniť právo na primeranú zľavu z nájomného, ak v dôsledku závad v byte alebo dome, prípadne v zlého poskytovania služieb spojených s užívaním bytu, dochádza prechodne k zhoršeniu užívania bytu. Toto právo si však musí uplatniť najneskôr do 6 mesiacov od odstránenia závad.
Spôsoby zániku nájomného vzťahu v súvislosti so zmenami právnej úpravy
Nájom dohodnutý na dobu určitú končí uplynutím dohodnutej doby. Nájom bytu môže zaniknúť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom. Keďže nájom bytu je chránený, ak nedôjde k dohode o skončení nájmu, je možné ho ukončiť písomnou výpoveďou.
Ochrana nájmu bytu podľa pôvodného znenia Občianskeho zákonníka do konca augusta 2001 bola založená na tom, že ak nedošlo k dohode o skončení nájmu medzi prenajímateľom a nájomcom, prenajímateľ mohol dať výpoveď z nájmu bytu len z dôvodov taxatívne uvedených v zákone a len s privolením súdu. Vypratanie bytu bolo zásadne podmienené zabezpečením zodpovedajúcej bytovej náhrady. To znamená, že ochranu v nájomnom vzťahu požíval iba nájomca, čím dochádzalo nielen k obmedzovaniu vlastníckych práv prenajímateľov, vlastníkov domu alebo bytu, ale aj k narastaniu ich finančných problémov a k celkovej nemožnosti riešenia bytového problému Slovenska. Zvyšujúci sa počet neplatičov nájomného vyvolal potrebu vykonania zásadných úprav Občianskeho zákonníka v časti týkajúcej sa nájmu bytu. Niekoľko podstatných zmien v tomto smere priniesla novela Občianskeho zákonníka zákon č. 261/2001 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa Občiansky zákonník a ktorá nadobudla účinnosť od 1. septembra 2001. Zmeny sa týkajú hlavne dôvodov výpovede, poskytnutia bytovej náhrady, prechodu nájmu bytu a výpovedných lehôt.
Zákonodarca zmenil spôsob zániku nájmu bytu výpoveďou. Prenajímateľovi ponechal právo vypovedať nájom len z taxatívnych dôvodov, vymedzených v § 711 Občianskeho zákonníka, pričom dôvod výpovede sa musí skutkovo vymedziť, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom a nemožno ho dodatočne meniť. Na druhej strane prenajímateľ už nemusí žiadať o súhlas súdu s výpoveďou z nájmu bytu. Súd teda o výpovedi bude konať nie na návrh prenajímateľa, ale nájomcu, ktorý s výpoveďou nesúhlasí. Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov od doručenia výpovede, pričom jeho povinnosťou bude preukázať na súde, že výpoveď nebola daná v súlade so zákonom. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti súdneho rozhodnutia, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu. Ak nájomca návrh na súd nepodá, nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je trojmesačná.
Najčastejším dôvodom výpovede nájmu bytu je neplatenie nájomného. Novelou Občianskeho zákonníka boli od seba odlíšení neplatiči, ktorí nechcú platiť od tých, ktorí nezaplatili za čas dlhší ako tri mesiace z dôvodu, že sa bez vlastného zavinenia ocitli v hmotnej núdzi. V záujme tých nájomcov, ktorí nemôžu zaplatiť nájomné z objektívnych príčin, sa ustanovuje šesťmesačná ochranná lehota, o ktorú sa predlžuje výpovedná lehota. Ak nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty zaplatí dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom písomne dohodne na úhrade, rozumie sa tým, že dôvod výpovede zanikol.
Ďalšie výrazné zmeny, ktoré priniesla novela Občianskeho zákonníka, sú v poskytovaní bytových náhrad. Oproti pôvodnému právnemu stavu, keď prenajímateľ musel zabezpečiť nájomcovi primeranú bytovú náhradu vo forme náhradného bytu, náhradného ubytovania, prípadne prístrešia, táto povinnosť sa radikálne zmenila. Ak prenajímateľ vypovedal nájom bytu z dôvodu
˙ neplatenia nájomného a úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu,
˙ negatívneho vzťahu k bytu, k domu alebo k ostatným nájomcom,
˙ nedovoleného užívania bytu na iné účely ako bývanie,
˙ že nájomca z vlastnej vôle prestal vykonávať prácu, na ktorú je viazaný nájom bytu,
nájomca nemá právo na bytovú náhradu. V prípadoch s osobitným zreteľom, ktorými sú najmä vážny zdravotný stav a starostlivosť o maloleté dieťa, nájomca má právo na prístrešie.
Bytové náhrady
Podľa § 712 Občianskeho zákonníka za bytové náhrady sú považované:
Náhradný byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.
Náhradné ubytovanie je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu, pričom byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.
Prístreším rozumieme prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby.
Záverom môžeme konštatovať, že uvedené legislatívne zmeny prinášajú nové dimenzie v súvislosti s nájomným vzťahom pri nájme bytu. Platí to hlavne pre prípady svojvoľného porušovania zmluvných vzťahov zo strany nájomcu, predovšetkým neplatením nájomného, poškodzovaním bytu, resp. spoločných priestorov a pod., čoho následkom môže byť ukončenie nájomného vzťahu a vysťahovania z bytu bez práva na bytovú náhradu. Tým vlastník bytu (obec, fyzická, resp. právnická osoba) získava primeranejší priestor na nakladanie so svojím majetkom.