O náležitostiach kúpnej zmluvy sme už v našej poradni písali, dnes by sme chceli upozorniť na povinnosti, ktoré z uzatvorenej kúpnej zmluvy vyplývajú. Tušíte správne, ide o povinnosti voči štátu -- dane. Z daňového hľadiska sú zaujímavé tri zákony: zákon o dani z dedičstva, darovania, prevodu a prechodu nehnuteľností, zákon o dani z príjmov pre obe zmluvné strany a zákon o dani z nehnuteľností.
Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností upravuje zákon č. 318/1992 Zb. o dani z dedičstva, dani z darovania a dani z prevodu a prechodu nehnuteľností, v znení jeho neskorších predpisov. V zmysle ustanovení zákona je daňovníkom predávajúci. Vo výnimočných prípadoch zákon určuje za daňovníka aj iné osoby, ako predávajúceho. Daňovníkom môže byť nadobúdateľ, ak ide o nadobudnutie vlastníctva nehnuteľností odplatným prevodom alebo prechodom pri výkone rozhodnutia, pri konkurze a vyrovnaní a pri zaopatrovacej zmluve, ďalej záložný veriteľ pri uspokojení svojej pohľadávky predajom nehnuteľností pri nesplnení záväzku dlžníka a veriteľ pri zabezpečení záväzku prevodom práva. V prípade výmeny nehnuteľností je daňovníkom predávajúci aj kupujúci.
V zmysle ustanovení zákona č. 318/1992 Zb. je predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností odplatný prevod alebo prechod vlastníctva k nehnuteľnostiam. Zákon tiež stanovuje, čo predmetom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností nie je. Predmetom dane z nehnuteľností nie je odplatný prevod nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú v cudzine, ďalej prevod vlastníctva bytov, spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu vrátane prevodu vlastníctva priľahlých a zastavaných pozemkov do vlastníctva doterajších nájomcov podľa osobitného predpisu. Predmetom tiež nie je prvý prevod vlastníctva bytu v bytovom dome alebo vlastníctva bytu v rodinnom dome z vlastníctva stavebníka do vlastníctva fyzickej osoby alebo právnickej osoby, prevod stavby, ktorá je novostavbou, na ktorú bolo vydané právoplatné kolaudačné rozhodnutie, alebo je dokončenou novostavbou, a stavba nebola doteraz užívaná, ak prevodcom je fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorej predmetom je výstavba alebo predaj stavieb a ktorú nadobúdateľ ďalej prenajíma na základe zmluvy s právom kúpy prenajatej veci. Výmenu nehnuteľností považuje zákon za jeden prevod.
Základom dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je dohodnutá cena, najmenej však cena zistená podľa osobitných predpisov platných v čase zápisu práv do katastra nehnuteľností. Pri výmene nehnuteľností je základom dane vyššia z cien vymieňaných nehnuteľností, ak je cena nehnuteľností rovnaká, tak cena jednej z nich.
Zákon na účely výpočtu dane rozdeľuje osoby do troch skupín, a to podľa stupňa príbuzenského vzťahu. Do prvej skupiny patria deti a ich potomkovia, rodičia a ostatní príbuzní v priamom rade a manželia. Do druhej skupiny patria súrodenci, deti manžela, príbuzní manžela v priamom rade, ostatné osoby, ktoré s prevodcom, darcom alebo poručiteľom žili najmenej počas 1 roka v spoločnej domácnosti a ktoré sa starali o spoločnú domácnosť alebo boli výživou odkázané na prevodcu, darcu alebo poručiteľa, manželia vlastných a osvojených detí, manželia rodičov, synovci, netere, strýkovia a tety. Do tretej skupiny patria ostatné fyzické a právnické osoby. Sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností je odlišná pre každú z uvedených skupín.
Sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností u osôb zaradených do I. skupiny pri základe dane od 0 do 1 000 000 Sk je 0,5 % zo základu dane, nad sumu 1 000 000 Sk je sadzba dane zákonom stanovená na 1,0 % zo základu dane.
Sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností u osôb zaradených do II. skupiny je 2 % zo základu dane.
Sadzba dane z prevodu a prechodu nehnuteľností u osôb zaradených do III. skupiny je stanovená nasledovne: pri základe od 0 do 1 000 000 Sk je 3 %, od 1 000 000 Sk do 2 000 000 Sk je 4 %, pri základe od 2 000 000 Sk do 7 000 000 Sk je 5 % zo základu dane a nad 7 000 000 Sk je 6 % zo základu dane.
Zákon tiež stanovuje minimálnu výšku dane z prevodu a prechodu nehnuteľností 100 Sk, a to bez ohľadu na skutočnosť, do akej skupiny na účely výpočtu dane je daňovník zaradený.
Daňová povinnosť pri dani z prevodu a prechodu nehnuteľností vzniká dňom zápisu práv do katastra nehnuteľností.
Na správne určenie výšky dane je potrebné určiť, do ktorej skupiny osôb patria kupujúci, a podľa výšky kúpnej ceny (resp. ceny zistenej podľa osobitných predpisov) určiť percentuálnu výšku sadzby dane. Napríklad: predávame rodinný dom s pozemkom v hodnote 2,5 mil. Sk a kupujúcim je fyzická osoba bez akéhokoľvek príbuzenského vzťahu, teda zaradená do tretej skupiny osôb. Potom sa výška daňovej povinnosti určí ako 5 % (sadzba stanovená zákonom pri základe od 2 000 000 do 7 000 000 Sk) zo základu dane, t. j. z kúpnej ceny (resp. z ceny určenej podľa osobitných predpisov).
Aj napriek tomu, že sme zaplatenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností úspešne zvládli, naše povinnosti voči daňovému úradu ešte nie sú splnené. Predávajúci je povinný ešte zaplatiť daň z príjmu.
Túto problematiku upravuje zákon č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov, v znení neskorších predpisov. Nie každý predávajúci je povinný túto daň zaplatiť. Z hľadiska zákona je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dani z príjmov ak ide o predaj bytu alebo obytného domu najviac s dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, za podmienky, že ho predávajúci vlastnil a súčasne mal v ňom trvalý pobyt najmenej počas dvoch rokov bezprostredne pred predajom (táto podmienka sa považuje za splnenú, ak sa občan preukáže, že návrh na povolenie vkladu do katastra je starší ako dva roky). V prípade, ak ide o predaj takého bytu alebo domu nadobudnutého dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, do dvojročnej lehoty sa započítava lehota, po ktorú bol taký byt alebo dom vo vlastníctve poručiteľa.
Od dane však nie je oslobodený príjem z predaja takéhoto bytu alebo domu, ak o ňom daňovník účtoval ako o majetku využívanom na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, alebo ho evidoval ako majetok prenajímaný, a to do piatich rokov od skončenia tejto činnosti.
V zmysle ustanovení zákona je tiež od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľností, na ktoré sa nevzťahuje vyššie uvedené oslobodenie, ak doba medzi nadobudnutím a predajom presiahne päť rokov.
Rovnako ako v prípade zmluvy je daňové konanie vhodné prenechať odborníkovi. Takáto investícia sa vám mnohonásobne vráti v podobe rýchleho, ale najmä bezpečného prevodu vlastníckych práv. V opačnom prípade vám odporúčame postup prekonzultovať s príslušným správcom dane, aby ste minimalizovali riziko chybného daňového priznania a z toho vyplývajúceho penále.
StoryEditor