18.05.2018, 00:00

Nové hypotéky: čo urobia s cenami bytov

Stopercentné hypotéky končia a dlhový strop bude maximálne osemnásobok ročného čistého príjmu. Skončí sa zlatá éra úverov na Slovensku? Získajú vôbec Slováci úver na vlastné bývanie? Na to, čo sa stane po 1. júli, reagujú experti.

byty, bývanie
Zdroj: Marek Kmeť

Priaznivá ekonomická situácia, rastúce mzdy, zvyšujúca sa životná úroveň a lacné úvery. Tak znie slovenský recept na najrýchlejší rast úverov v EÚ. Po sérii opatrení, ktoré pripravila Národná banka Slovenska, sa má tento rast spomaliť.

V HNtelevízii si pozrite aj rozhovor s realitným expertom Alexandrom Krajňakom z polovice mája:

​Od 1. júla 2018 začínajú platiť dve dôležité opatrenia. Prvé: maximálny úver na bývanie bude 90 percent z hodnoty nehnuteľnosti, takzvaný Loan to Value (LTV). Takzvané stopercentné hypotéky, teda 90 a viac percent, v praxi končia. Maximálny dlh bude osemnásobok ročného čistého príjmu. Čo to znamená pre Slovákov či pre dnešný slovenský bankový trh?

„V praxi nič zásadné. Podiel úverov s LTV vyšším ako 90 percent sa totiž už dva roky pohybuje okolo hranice sedem percent, nepôjde teda o veľkú zmenu. NBS zároveň postupne obmedzuje podiel úverov medzi 80 a 90 LTV. Od 1. júla budú môcť banky poskytnúť 35 percent takýchto nových úverov,“ hovorí Ján Bača, vedúci oddelenia retailových úverov Slovenskej sporiteľne. Bača tvrdí, že k úverovaniu obyvateľstva vždy pristupovali zodpovedne. „Hranicu sme s 33-percentným podielom úverov nad 80 percent LTV spĺňali už v poslednom štvrťroku 2017. Nepredpokladáme tak prakticky žiaden dosah.“

Prepad ponuky
Vyše tisíc bytov, presne 1 007, sa podarilo predať developerom v prvom štvrťroku tohto roka na bratislavskom realitnom trhu. Celková ponuka však zaznamenáva prepad. Otázka teda je, či bratislavský realitný trh onedlho nenarazí na nedostatočnú ponuku bytov a naštartuje sa u nás pražský scenár.


Podľa analytikov spoločnosti Bencont Investments tvorilo ponuku novostavieb na realitnom trhu v Bratislave ku koncu marca 3 646 bytov v rámci 125 rezidenčných projektov. V prvom kvartáli na trh vstúpilo osem nových projektov, spolu však nepriniesli ani 500 nových bytov. Najväčším novým projektom boli Sputnik v Ružinove a nové etapy projektu Stein 2 v Starom Meste.

„Pokračovanie silného predaja na úrovni okolo tisíc bytov sa dalo očakávať,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Matúš Jančura. „Cenová dostupnosť bývania, pokiaľ ide o ceny nehnuteľností vzhľadom na mzdy, je momentálne na najvyššej úrovni v histórii Slovenska a bývanie si môže dovoliť čoraz viac ľudí. Veľmi dôležitým faktorom sú aj úrokové sadzby na hypotékach, ktoré sú aktuálne na úrovni okolo 1,7 percenta a znamenajú aj nižšie splátky.“ Trhu s bytmi podľa Jančuru nahráva nielen táto mimoriadne priaznivá situácia na pracovnom trhu, ale aj očakávaný pozitívny vývoj našej ekonomiky. Napriek tomu sa postupne objavujú faktory, ktoré tento vývoj môžu obmedziť. Myslí tým nové pravidlá poskytovania úverov, ktoré bankám nastavila Národná banka Slovenska.

Maximálna hranica zadlženosti
Od júla bude maximálna úverová zadlženosť obyvateľstva dosahovať osemnásobok jeho priemerného ročného čistého príjmu. Rozmenené na drobné to napríklad u osoby, ktorá zarába 1 200 eur v hrubom, a teda 902,40 eura v čistom, bude znamenať maximálny objem úveru 86 630,40 eura. Pri kúpe nehnuteľnosti za 150-tisíc eur, čo je lacnejší trojizbový byt v Bratislave, by jednotlivec musel podľa prepočtov analytika zarábať 1 562,50 eura v čistom, a teda 2 155 eur v hrubom. Pre jednotlivca bude tak podľa Jančuru požičať si na kúpu nehnuteľnosti, najmä v Bratislave, extrémne náročné. „Dopyt po nehnuteľnostiach tak môže značne utrpieť,“ varuje.

Na trhu klesá ponuka
Ďalším faktorom potenciálneho poklesu dopytu po bytoch je čoraz viac obmedzená ponuka bytov. Kontinuálny pokles počtu voľných bytov a zrýchlený rast ceny v Bratislave začína pripomínať situáciu v Prahe. Tam ponuka nových bytov dlhodobo zaostávala za dopytom, až kým nedošlo k situácii, že byty zdraželi natoľko, že dopyt po nich značne klesol.

Na porovnanie – v roku 2017 sa v Prahe predalo 5 500 novostavieb, zatiaľ čo v Bratislave sa predalo 5 020. Z hľadiska hospodárskeho rastu, situácie na trhu práce a spotrebiteľskej dôvery v ekonomiku sú na tom oba trhy podobne. Rozdiel medzi nimi je však v tom, že Praha je z hľadiska populácie dvojnásobne väčším trhom. Predaj bytov aj napriek tomu však dosiahol v roku 2017 na oboch trhoch podobné čísla. Ak sa v Bratislave neobnoví ponuka bytov v podobe nových developerských projektov, tak je možné, že sa začne ďalej podobať „pražskému scenáru“ obmedzenej konkurencie a cenového rastu. Z tohto hľadiska môžeme v blízkej budúcnosti v Bratislave očakávať ďalší cenový rast. „Nepredpokladáme však zatiaľ, že by bol vyšší ako 1 až 1,5 percenta medzikvartálne, respektíve tri až šesť percent medziročne,“ vraví Jančura.


Ako sa vyvíja situácia na bratislavskom realitnom trhu

Tretí prepad ponuky za sebou
Nová ponuka bytov bola nedostatočná na to, aby pri aktuálnom predaji udržala rovnakú úroveň voľných bytov. Celkovo sa tak ponuka prepadla takmer

Nedozvedeli ste sa všetko?

Predplaťte si jeden z troch digitálnych balíkov a získajte neobmedzený prístup k digitálnemu obsahu s ktorým vám nič neunikne.

Newsletter

Prihláste sa na odber noviniek zo sveta politiky, ekonomiky a biznisu.

Pred zadaním e-mailovej adresy si prečítajte pravidlá ochrany osobných údajov a používania cookies. Súhlas na odoberanie noviniek môžete kedykoľvek odvolať.

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk. Bližšie informácie nájdete v Pravidlách používania cookies. Spracovanie a správu cookies nastavíte priamo vo Vašom prehliadači.