10.04.2019, 00:00

Ako si môžete odkúpiť podiely pôdy

Môžu si vlastníci aj sami sceliť svoje pozemky? Dá sa to zámenou, darovaním, ale aj skupovaním podielov. Na postup, ktorý treba pritom dodržať, upozorňuje odborník v oblasti katastrálneho práva Ondrej Halama.

Ako si môžete odkúpiť podiely pôdy
Zdroj: Dreamstime

1. Najprv sa treba pokúsiť o dohodu spoluvlastníkov
Vlastníci môžu vlastnícke vzťahy v obci preusporiadať aj bez zásahu úradov a bez pozemkových úprav. Je to však náročné, keďže treba rokovať s každým vlastníkom samostatne, uzavrieť mnoho zmlúv a vyhotoviť veľa geometrických plánov. Netreba zabúdať, že spoluvlastníci parcely sú navzájom zviazaní predkupnými právami, výnimkou sú prípady, keď chcú svoj podiel venovať blízkej osobe. Je možné sa dohodnúť dokonca aj na zrušení spoluvlastníctva. Pri takomto jednoduchom sceľovaní treba brať do úvahy dve základné podmienky: pozemky musia byť vedľa seba a súčasne musia mať rovnakých vlastníkov. Ich splnenie sa dá dosiahnuť pomocou kúpnych, zámenných či darovacích zmlúv.

Rada: Ak chceme, aby pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb mal iba jedného vlastníka, je možné to dosiahnuť aj dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Keď už máme vedľa seba pozemky s rovnakými vlastníkmi, dáme geodetovi vyhotoviť geometrický plán a požiadame o zápis do katastra. Je to bezplatné.

2. Čo musí dohoda obsahovať
Akákoľvek zmluva, či už kúpna, zámenná alebo darovacia, musí predovšetkým jednoznačne zachytávať vôľu zmluvných strán. Musí z nej byť jasné, aké práva a povinnosti majú stranám vzniknúť – upravuje ich Občiansky zákonník. Pri kúpnej zmluve je to povinnosť predávajúceho odovzdať vec kupujúcemu a povinnosť kupujúceho zaplatiť kúpnu cenu. V darovacej zmluve sa darca zaväzuje prenechať bezplatne dar obdarovanému a obdarovaný prejavuje svoj súhlas s týmto darom. V zámennej zmluve má každá zmluvná strana povinnosť odovzdať druhej strane určitú vec (alebo veci), čím sa zrealizuje výmena.

Rada: Rešpektujte predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a najprv im ponúknite podiel na predaj. Pri nakladaní s pozemkami zákon vyžaduje, aby zmluva bola písomná – nestačí ústna – a podpísaná zmluvnými stranami. Je tiež nutné zapísať ju do katastra. Bez zápisu do katastra neprejde vlastníctvo na nového vlastníka.


3. Aké prílohy sa k zmluve prikladajú
Zmluva týkajúca sa pozemkov v zásade nemusí mať žiadnu prílohu. Ak súčasne s uzavretím dohody dochádza aj k rozdeleniu pozemku, je z hľadiska prehľadnosti vhodné pripojiť aspoň grafickú časť geometrického plánu, ktorým sa pozemok rozdeľuje. Samotná zmluva sa na kataster predkladá v dvoch kusoch ako príloha návrhu na vklad. Je to dokument, ktorým žiadame kataster, aby zapísal nového vlastníka podľa zmluvy. Katastrálny zákon uvádza aj ďalšie prílohy, no nie sú tam všetky. Najčastejšia príloha – doklad o zaplatení poplatku – sa v zákone neuvádza vôbec. Donedávna sa pri prevode pôdy v niektorých prípadoch vyžadovali podľa zákona aj ďalšie prílohy, dnes to už neplatí.

Rada: Osobitným prípadom sú zmluvné prevody týkajúce sa urbárskych pozemkov upravené špeciálnym zákonom. Základnou zásadou pri ich prevode je nutnosť prevádzať všetky podiely súčasne. Ak by chcel člen urbáru (pozemkového spoločenstva) previesť podiely iba na niektorých urbárskych pozemkoch, zmluva by bola neplatná. Zákonných podmienok je veľa a do úvahy prichádza veľké množstvo právnych situácií, preto pri nakladaní s pozemkami odporúčame vyhľadať odborníka.

4. Obmedzenia pri prevode pôdy
Tým, že Ústavný súd pozastavil účinnosť kľúčových častí zákona, s poľnohospodárskym pozemkom sa už pri prevode narába ako s akýmkoľvek iným. Pri spisovaní zmlúv teda už nie je dôležité, o aký druh pozemku ide. Predkupné právo na poľnohospodárske pozemky, ak si ho zmluvné strany v nájomnej zmluve dohodli, takisto nie je ničím špeciálnym a postupuje sa tu ako pri akomkoľvek inom pozemku.

Rada: Ten, kto predáva spoluvlastnícky podiel, musí ho v zmysle Občianskeho zákonníka ponúknuť spoluvlastníkom. To neplatí, ak sa pozemok prevádza na blízku osobu. Ak si predávajúci túto povinnosť voči spoluvlastníkom nesplní a nerešpektuje ich predkupné právo, môžu sa spoluvlastníci brániť námietkou relatívnej neplatnosti. Po tom, čo sa námietka doručí predávajúcemu, zmluva sa stáva neplatnou.

5. Overte si vlastníka pozemku
Podľa čísla parcely a katastrálneho územia sa dajú na internete (portál ESKN) vyhľadať listy vlastníctva. Tam je uvedené, či je v rukách výlučného vlastníka (podiel 1/1) alebo tam ide len o spoluvlastníka, ktorý má napríklad len jednu tretinu pozemku vyznačenú na liste vlastníctva v podiele 1/3.

Rada: Ak chcete mať absolútnu istotu a mať najnovšie údaje, treba zájsť na okresný úrad, ktorý vám vydá výpis z listu vlastníctva vo forme verejnej listiny. Pri väčšine predajov si ľudia vystačia s údajmi z internetu, sú spoľahlivé.

6. Aký je postup pri nežijúcich vlastníkoch
Ak j

Nedozvedeli ste sa všetko?

Predplaťte si jeden z troch digitálnych balíkov a získajte neobmedzený prístup k digitálnemu obsahu s ktorým vám nič neunikne.

Newsletter

Prihláste sa na odber noviniek zo sveta politiky, ekonomiky a biznisu.

Pred zadaním e-mailovej adresy si prečítajte pravidlá ochrany osobných údajov a používania cookies. Súhlas na odoberanie noviniek môžete kedykoľvek odvolať.