Ako ovplyvnila pandémia svet developmentu?
V rezidenčnom segmente došlo k čiastočnej stagnácii. Pandémia spôsobila šok a ľudia sa prirodzene sústredili na dôležitejšie veci. Od Veľkej noci však vnímame, že sa trh pomaličky preberá. Na druhej strane sa tiež začína diskutovať, ako sa budú meniť produkty a čo nás táto situácia naučila. Ľudia zisťujú, že potrebujú priestor na prácu z domu. Do budúcnosti tak možno budeme viac myslieť na miesta, ktoré budú fungovať ako pracovne. Aj v zahraničí sa hovorí o tomto trende. Už sa nebude striktne rozlišovať medzi kancelárskym a rezidenčným, budú sa hľadať synergie. Načo ľudia potrebujú chodiť hodinu do práce a zaťažovať infraštruktúru, keď veľkú časť môžu urobiť z domu?
Zasiahla kríza aj výstavbu?
Určite došlo k spomaleniu. Prvé dva-tri týždne nikto nevedel, čo sa bude diať. Bolo nutné zabezpečiť ochranné pomôcky a nastaviť postupy na stavbách. Práce s drobnými obmedzeniami pokračujú. Niekoľko dodávateľov bolo aj zo zahraničia, hranice sú zatvorené, bolo preto potrebné nájsť nových.
Vy máte tiež rozbehnuté nejaké stavby. Ako to vyzerá s Vydricou? Má pandémia dosah aj na tento projekt?
Projekt ide ďalej, podali sme žiadosť o stavebné povolenie. Predaj bytov už prebieha, ale zatiaľ nie je zverejnená ponuka na internete. Od júna chceme otvoriť informačné a predajné miesto, čím sa aj spustí oficiálny predaj. Pri prémiových rezidenciách, akou je Vydrica, dopyt až tak neklesol, lebo ľudia financujú nehnuteľnosti často z vlastných zdrojov.
V minulosti ste povedali, že chcete, aby Vydrica bola pre všetkých. Ceny bytov sa tam však pohybujú na úrovni okolo šesť- až sedemtisíc za štvorcový meter. Také bývanie si bežní ľudia zrejme nebudú môcť dovoliť.
Áno, ten rozptyl je niekde na tejto úrovni. Ale parameter cena za štvorcový meter nehovorí o projekte ako takom. Vydrica bude pre všetkých, lebo pozostáva zo segmentov ako bývanie, kancelárie, obchody, gastronomické prevádzky a verejné priestory s oddychovými zónami a námestíčkami. Chceli by sme bezbariérovo prepojiť Vydricu s Hradom pre verejnosť a predĺžiť pešiu zónu. Ľuďom sa zväčší priestor, kde môžu žiť a korzovať. A práve korzovanie je esenciou tohto miesta a bude pre všetkých. Koncept živej ulice, kde návštevníci vchádzajú do prevádzok priamo z ulice, sa opäť stáva trendom vo svete a vytvára atraktívnu alternatívu k obchodným centrám.
S dopytom po prémiových rezidenciách kríza nezamávala, ako je to s ostatnými nehnuteľnosťami?
V strednom segmente, ktorý je z veľkej časti financovaný z hypotekárnych úverov, je to cítiť viac. Záujem sa na začiatku prepadol o 50 až 70 percent a predaje klesli na 25 až 30 percent. Klienti si nie sú istí, či dnes dostanú hypotéku a aké budú podmienky. To istým spôsobom komplikuje situáciu a aj my sme v očakávaní, čo sa udeje. Je ťažké predikovať, ako a kedy to skončí. Ale aj tu cítime postupné oživenie za posledné dva týždne.
Môže sa stať, že bývanie bude lacnejšie?
Pri rezidenčnom segmente nepredpokladáme prepad cien, skôr ich dočasnú stagnáciu. V posledných rokoch sa trh na Slovensku vyvíjal pomerne racionálne. Rast cien zohľadňoval aj nárast vstupných nákladov. Za posledných päť rokov sa extrémne zvyšovali náklady stavebných prác, pribudol poplatok za rozvoj, rástli mzdové výdavky. V percentuálnom vyjadrení sa marža developera nezvyšovala. V minulosti v rámci narastania bubliny rástli aj zisky developerov, ale teraz je trh zdravý. Je pravda, že kríza môže zamávať odhodlaním spotrebiteľov míňať peniaze, ale ponuka zatiaľ nestíhala pokrývať dopyt. Na trhu máme obrovský nedostatok rezidenčných nehnuteľností. Preto vidíme aj priestor na rozvoj built to rent segmentu, a to najmä inštitucionálne nájomné bývanie.
Zrejme však nemáte na mysli nájomné byty, ako ich sľubuje napríklad vláda. Ako to teda bude?
Vítame každú iniciatívu v nájomnom bývaní. Otvára to úplne nový trh a je dôležité sa na to pripraviť. Nájomné bývanie by najviac podporila ľahšia dostupnosť dlhých peňazí. V prvom rade si však treba uvedomiť, že to nie je ekvivalent pre sociálne alebo lacné bývanie. Je to skôr iný spôsob, ako využívať nehnuteľnosti a platiť za ne. Dáva to ľuďom flexibilitu, môžu bývanie meniť podľa svojich potrieb a uvoľňuje im to časť peňazí, ktoré môžu investovať iným spôsobom.
Investície do nehnuteľností sa však považujú za výhodné, lebo ceny v dlhodobom horizonte rastú. Navyše ľudia chcú bývať vo vlastnom. Nie je to tak?
Diskusia sa u nás veľakrát zúži len na to, že Slováci chcú bývať vo vlastnom. Štandardom je, že veľkú časť príjmu človek investuje do svojho bývania, tam ho nejakým spôsobom zhodnocuje a má uspokojenú potrebu po priestore na život. Robili sme prieskum, a ten nám ukázal, že len 18 percent mladých ľudí v Bratislave vo veku od 20 do 40 rokov si nevie predstaviť bývanie v inej ako len vo vlastnej nehnuteľnosti.
Čo tých zvyšných 82 percent?
Testovali sme možnosti nájomného bývania, ale aj takzvaného colivingu, resp. komunitného alebo klubového bývania, čiže život v menších jednotkách s určitými službami a väčšími spoločnými priestormi. Znamená to, že každý obyvateľ má svoj vlastný mikrobyt, kde má posteľ, sociálne zariadenie a kuchynku a zároveň prístup do spoločných priestorov ako klubovňa a coworking. Mladšia generácia, ktorá vyrastá na princípoch zdieľanej ekonomiky, to víta.
Pripomína to trošku internátny spôsob života, ale pracujúci ľudia možno chcú už mať skôr vlastný priestor.
Svojím spôsobom to môže byť forma internátneho bývania, ale kvalita je na rozdiel od študentských internátov prvotriedna. Segmentácia nájomného bývania je aj v zahraničí rôzna. Tento spôsob je zameraný na mladých profesionálov, ktorí nemajú čas povedzme upratovať a chcú mať bežné služby, ako napríklad pranie, jednoducho vyriešené. V zahraničí sa to humorne označuje aj ako „mama hotel“. Ten koncept pracuje s tým, že sa človeku postará o veľa vecí, ktoré by inak musel riešiť sám. Je to zaujímavé riešenie pre tých, ktorí už dnes žijú v zdieľaných bytoch s inými nájomníkmi.
Kedy sa podobné nehnuteľnosti objavia na slovenskom trhu?
Tento koncept už je súčasťou projektu Nesto, kde pripravujeme komunitné aj nájomné bývanie a aj lacnejšiu alternatívu s menším podielom spoločných priestorov. Aj development sa transformuje. Už to nie je len o tom postaviť byty a potom ich predať.
Nájomné byty chce stavať aj vláda. Pred voľbami politici sľubovali ceny aj do 300 eur mesačne. Aká je adekvátna cena za nájomný byt?
Segmenty nájomného bývania sú rôzne. U nás v Neste to možno nebudú tie najlacnejšie, ale ani tie úplne luxusné. Snažili sme sa urobiť ten koncept jednoducho. Náklady, primeraná marža a aby sa to prekrylo s nejakou cieľovou skupinou. Cielime na mladých profesionálov a na ľudí, pre ktorých bude pomer ceny a kvality dostatočne zaujímavý. Určite zaujímavou skupinou je aj asistované nájomné bývanie pre seniorov. Z pohľadu developera a z toho investičného hľadiska pri nájomnom bývaní hovoríme o čistom výnose 3,5 až 4,5 percenta.
Znamená to, že developeri si nemôžu dovoliť stavať lacnejšie byty?
Nás každý štvorcový meter niečo stojí a potom sú to pre nás aj náklady zmarených príležitostí. Aj preto nemôžeme ísť do toho najlacnejšieho segmentu. Problémom je napríklad aj DPH. Namiesto toho, aby zlacňovala nájomné bývanie, má to skôr opačný efekt. Prenájom bytu fyzickej osobe a momentálne už aj právnickej osobe je oslobodený od DPH, čo v praxi znamená, že developer si nemôže uplatniť odpočet DPH z investičných nákladov na vstupe. A to predražuje celý segment. A potom je tu ešte daň za ubytovanie alebo poplatok za rozvoj. Pokiaľ je priorita stavať lacnejšie nájomné bývanie, tak aj na tých poplatkoch by sa to malo odraziť. Je to novinka na trhu a je potrebné sa o tom rozprávať a celé to nastaviť. My iniciatívu vítame.
Vládny program sa však zameriava práve na to lacné bývanie, pričom cieľom mala byť masová výstavba. Viete si predstaviť, že by sa stavali tisícky bytov ročne, ktoré by potom niekto lacno prenajímal?
Také obdobie tu už historicky bolo. Verím, že ak sa na to štát zameria, dokáže zmeniť legislatívu a vie trh vytvoriť. Niekedy je však dobré nechať to robiť ľudí, ktorí tomu rozumejú a majú skúsenosti. Je určite jednoduchšie dohodnúť sa s developermi, ako nanovo vytvárať sektor štátneho developmentu. Mohlo by to vytvoriť aj zaujímavý konkurenčný boj, na konci ktorého by bolo atraktívne tie nájomné byty budovať.
To už by však zrejme nebolo za tie ceny, ktoré politici pred voľbami sľubovali.
To je o matematike. Dnes developer veľakrát buduje aj verejnú infraštruktúru, a to sú náklady, s ktorými by mohol štát pomôcť. Je to len o tom, ako sa nastavia parametre a dohodnú jednotlivé strany. Ak by štát vedel zabezpečiť dlhé financovanie na nájomné byty, určite by to zlacnelo ponuku.
Vláda v programovom vyhlásení vlády sľubuje aj zmenu stavebného zákona a zjednodušenie konaní. Čo by sa podľa vás malo zmeniť?
Dnešný stavebný zákon je z roku 1976. Bol párkrát novelizovaný, ale je potrebné procesy digitalizovať a zefektívniť. Čakáme dva roky na povolenia, ale celý ten čas máme veľa nákladov na pozemky, rôzne úroky, máme tam vložené investičné peniaze, platíme ľudí, ktorí projekt pripravujú.
Znamenalo by potom skrátenie lehôt aj nižšie ceny bývania?
Určite áno. Ale to nie je jediné. Témou je určite aj DPH na prvú nehnuteľnosť, v ktorej klient má trvalý pobyt. Marže developerov od krízy nerastú. Cenu nehnuteľností zvyšujú stúpajúce náklady v priebehu času. Záujemcovi sa najviac oplatí kúpiť nehnuteľnosť v novostavbe ešte v prvom predpredaji. Aj keď máme skúsenosť, že asi 30 percent klientov si kúpi len hotový byt, lebo ho potrebujú fyzicky vidieť.
Vítame každú iniciatívu v nájomnom bývaní. Otvára to úplne nový trh a je dôležité sa na to pripraviť.
Peter Kavecký (36)
je predsedom dozornej rady developerskej spoločnosti Lucron Group, kde pred tým pôsobil ako obchodný riaditeľ. Realitám a realitnému marketingu sa venuje od roku 2010, v Lucrone je od roku 2015. V minulosti pracoval aj ako PR manažér Slovenskej televízie, neskôr ako šéf marketingu a hovorca Dopravného podniku Bratislava. Viedol strategické poradenstvo pre domácich aj zahraničných klientov vo vlastnej agentúre Schoen & Kinetic.