Slovenský realitný trh má na ďalšie roky veľký potenciál, tvrdí Luděk Sekyra, majiteľ najväčšej českej developerskej a realitnej skupiny Sekyra Group. Ta štartuje v Bratislave svoj prvý projekt, pričom v ďalších rokoch chce predovšetkým v hlavnom meste realizovať investície za 12 miliárd korún. Okrem Slovenska však pripravuje na expanziu aj do ďalších krajín strednej Európy.
Už pred niekoľkými rokmi ste avizovali príchod na Slovensko, prečo začínate s realizáciou prvého veľkého projektu až teraz?
My sme už na Slovensko prišli. Máme tri významné projekty a ďalšie investičné možnosti analyzujeme. Rezidencia Cubicon je prvý, ktorý začíname stavať. Celkovo pripravujeme investičné portfólio 12 miliárd korún a jeho realizácia bude pokračovať tak, ako budeme získavať potrebné povolenia.
Prečo ste si ako lokalitu vybrali práve bratislavskú Mlynskú dolinu?
Chceme si otestovať trh, a práve Mlynská dolina je na to ideálna. Je to kombinácia bývania s veľmi slušným štandardom plus obchodného centra. Máme radi takéto integrované projekty.
V Česku sa okrem bytov venujete aj správe administratívnych budov, máte realitný fond, v poslednom čase sa orientujete na hotely. Čo z toho chcete priniesť aj k nám?
Sme jedným z mála developerov, ktorí sú aktívni vo všetkých segmentoch realitného trhu. Ako skupina máme pripravených asi 70 projektov v hodnote okolo 5 miliárd eur. Z toho prevažná väčšina je v Českej republike, zaujímavé sú však aj trhy ako Ukrajina, Rusko, pripravujeme príchod aj do ďalších krajín v regióne. Okrem administratívnych budov pre spoločnosti ako Nestlé alebo Česká spořitelna staviame asi tisícku bytov ročne, pripravujeme niekoľko obchodných centier tak v Česku, ako aj v zahraničí. Na Slovensku by sme sa okrem hotelov chceli sústrediť na všetky tieto segmenty. V portfóliu projektov sú obchodné pasáže a centrá, byty aj administratívne plochy.
Prichádzate na trh, kde je už etablovaných niekoľko významných lokálnych developerov, kde bude vaše miesto?
V Českej republike máme vedúcu pozíciu a v ďalších krajinách, kam expandujeme, chceme patriť medzi troch najvýznamnejších hráčov. Pozícia lídra je vždy vyhradená najmä miestnym firmám, ktoré sú na trhu dlhodobo a majú vytvorené historické väzby. Development je lokálny biznis, pre každého je jednoduchšie robiť ho vo vlastnej krajine ako v cudzine. Ale Slovensko je pre nás dôležitý trh a chceme mať na ňom významnú pozíciu.
Bratislava je v centre realitného boomu, ako lokalita s vysokým potenciálom sa často spomínajú Vysoké Tatry. Pozeráte sa aj vy mimo hlavného mesta?
Pre nás je veľkosť projektov v iných mestách relatívne malá. Nedosahujú investičné hranice, ktoré by boli zaujímavé. Vzhľadom na to, že sme regionálnym hráčom, máme stanovenú ich určitú kritickú veľkosť. Iné lokality sú zaujímavé skôr pre miestne spoločnosti. Chceme sa koncentrovať na Bratislavu, aj keď nevylučujeme investíciu aj mimo hlavného mesta, no musela by byť čo do veľkosti atraktívna z hľadiska návratnosti.
Dokedy môže trvať taký rýchly rozvoj realitného biznisu ako vidíme dnes?
Slovensko má za sebou niekoľko rokov veľmi dynamického rozvoja. Český aj pražský trh sú rozvinutejšie a napriek tomu tam stále nachádzame veľmi zaujímavé možnosti. Rezidenčný trh u vás bude rásť, dopyt je silný. Na rozdiel od Prahy je v Bratislave veľa voľných pozemkov okolo centra, rozvíja sa práve z centra na okraj.
Z hľadiska administratívnych plôch vidíme ako určitý kritický moment výšku nájmov, sú najnižšie v regióne. Sme preto dosť opatrní pri investovaní do rozsiahlych administratívnych budov.
Očakávate, že ceny bytov a kancelárskych priestorov budú ďalej rásť?
Ceny bytov ďalej porastú, pri administratívnych plochách budú stabilné.
Avizovali ste záujem angažovať sa v Česku v PPP projektoch. Na Slovensku sú plány financovať výstavbu diaľnic práve cez verejno-súkromné partnerstvá, oslovili vás?
Projekty PPP sú niečo, s čím sa veľmi intenzívne zaoberáme. Týka sa to aj dopravnej infraštruktúry, doma sa budeme podieľať napríklad na výstavbe diaľnice D3. Sledujeme pozorne prípravu tendrov na budovanie diaľničnej siete na Slovensku a nevylučujem, že by sme sa na niektorom zúčastnili. Definitívne rozhodnutie ešte nepadlo.
S realizáciou stavieb pomocou PPP nemáme veľké skúsenosti, čo je podmienkou ich úspešného priebehu?
Veľmi dôležitý je legislatívny rámec. Samozrejmosťou je transparentné výberové konanie. Väčšina z projektov, ktoré neboli úspešné, stroskotala práve na nekvalitnej príprave. Tá je spolu s dobrým tendrom hlavnou podmienkou úspechu. Napríklad vo Veľkej Británii sa ukázalo, že objednávky zadávané cez PPP boli o 20 percent lacnejšie ako pri ich klasickej forme. Veľkou motiváciou pre verejný sektor je, že záväzky z nich sa nezapočítavajú do verejného dlhu.
Nedávno ste ponúkli vybraným topmanažérom Sekyra Group majetkové podiely, prečo?
Prišli k nám manažéri z významných medzinárodných firiem. Súvisí to aj s medzinárodnou expanziou skupiny, ktorá musí byť riadená. Pred manažmentom stoja náročné úlohy a majetkové podiely sú významným motivačným prvkom.
Ako atraktívne lokality v zahraničí ste spomínali Rusko, Ukrajinu, vaše aktivity by mali smerovať aj do Chorvátska či Dubaja. Čím sú zaujímavé práve tieto oblasti?
Veľké možnosti vidíme najmä v Rusku a na Ukrajine, ktoré zaznamenávajú obrovský rast, sú nenasýtené. Moskva je najväčším trhom v Európe. Kým v Bratislave sa prenajímajú plochy za desať eur za štvorcový meter, v Moskve je to sto dolárov. Byty v centrálnej časti ruskej metropoly sa vyšplhali až na 50-tisíc dolárov za štvorcový meter. Ale nejde len o ceny, ale aj o objemy. Navyše Rusko je nám kultúrne relatívne blízke. Máme tam konkrétne projekty. Podobne je to s Ukrajinou, ktorá taktiež ponúka mimoriadne príležitosti. V našom hľadáčiku sú aj ďalšie krajiny strednej Európy.
To si vyžiada veľké náklady, ako ich budete financovať?
Sme schopní využiť vlastný kapitál. Máme divíziu spravujúcu realitné fondy, aj tá ponúka určité možnosti. Zároveň využívame partnerstvá s významnými realitnými investormi.
Na západ od českých hraníc sa nepozeráte?
Zatiaľ o tom neuvažujeme. Tieto trhy sú obsadené, sú v úplne inej fáze vývoja, ponúkajú nižšie marže. Navyše financovanie projektov v západných štátoch sa mi javí zložitejšie ako na východ od Prahy.
Máte ako človek, ktorý podniká v oblasti realít, nejaký osobný sen, čo sa týka vlastnej nehnuteľnosti, vlastného bývania?
Mám veľmi rád architektúru a rád by som postavil niekedy dom navrhnutý niektorým z významných svetových architektov. Mojím favoritom je Enzo Piano.
Luděk Sekyra vyštudoval právo na Karlovej univerzite v Prahe, kde niekoľko rokov pôsobil aj ako pedagóg. V rokoch 1992 až 1996 bol partnerom v advokátskej kancelárii, ktorú neskôr pretransformoval na developerskú a realitnú skupinu. Tá sa postupne stala lídrom na českom trhu a expanduje aj do ďalších krajín. Jej hlavnou náplňou je development, realitné investície a investičný manažment. Do roku 2010 by mala celková hodnota realitných aktív pod správou skupiny dosiahnuť 60 miliárd českých korún.