"Naším cieľom je zefektívniť transparentnosť zákona. Hlavne určiť pevné pravidlá pre dražobníka, dlžníka aj veriteľa. Nechceme, aby sa byty predávali nastrčeným, vopred určeným osobám za nízke ceny," hovorí sudca Krajského súdu v Prešove Peter Straka, ktorý teraz pôsobí na stáži ministerstva spravodlivosti.
Podľa neho by sa mala jasne stanoviť aj odmena pre dražiteľa. Zo zákona by sa malo tiež zakázať uzatváranie záložných zmlúv, v ktorých sa dlžník a veriteľ dohodnú na priamom prechode vlastníctva bytu na veriteľa po akomkoľvek porušení podmienok splácania dlhu.
Dlhšie lehoty
Ďalším zámerom je rozšíriť lehoty na splatenie dlhu. Na začiatku bude 30-dňová lehota, počas ktorej sa bude môcť dlžník oboznámiť so zámerom veriteľa urobiť dražbu jeho majetku. Nasledovať bude 21-dňová lehota na stanovenie znaleckej obhliadky bytu. Poslednou bude 30-dňová lehota na zverejnenie dražobnej vyhlášky. Podľa návrhu zákona sa bude musieť vyhláška zverejniť na internetovom portáli Notárskej komory a v tlači.
Počas týchto lehôt bude musieť veriteľ alebo dražobník dlžníka presne informovať o výške jeho pohľadávky. Ak ten do príklepu (definitívneho ukončenia dražby) svoju pohľadávku uhradí, dražbu zruší.
Ak k dražbe predsa len dôjde, zo získaných peňazí sa ako prvý uspokojí dražobník, potom veriteľ a zvyšné peniaze sa vrátia dlžníkovi, ktorého byt sa predal.
"Dražobník bude mať právo zadržať sumu určenú pre dlžníka z výťažku dražby až kým byt neopustí. Takto chceme chrániť dobromyseľných nadobúdateľov nehnuteľností a predísť ďalším zdĺhavým súdnym konaniam na vypratanie bytu," hovorí Straka.
Doručovanie
V pripravovanej novele sa myslí aj na veriteľov. Doteraz platilo, že dražobník musel doručiť dražobnú vyhlášku všetkým spolumajiteľom. V prípade bytových domov to bolo aj niekoľko stoviek doručení. Ak čo i len jeden neprevzal poštu, nebola naplnená litera zákona a dražba sa mohla v trojmesačnej lehote napadnúť na súde a vyhlásiť za neplatnú.
"Pamätali sme aj na tento problém. Podľa pripravovanej úpravy bude stačiť, ak dražobník doručí dražobnú vyhlášku zástupcovi majiteľov bytov alebo správcovi. Tá však musí byť vyvesená na viditeľnom mieste min. 30 dní," pokračuje Straka.
Vážnym problémom súčasného zákona je fakt, že byt sa môže predať za akúkoľvek cenu pod znaleckým posudkom, pokiaľ sa dražobník a veriteľ na tom dohodnú. Podľa novej úpravy nemôže cena klesnúť pod tri štvrtiny znaleckého posudku.
Zlý zákon
"Pôvodný zákon o dobrovoľných dražbách bola zlá napodobnenina zákona v Českej republike. Tam sa dražby delia na dobrovoľné a nedobrovoľné. Vychádzajú z logickej skutočnosti, že ak niekto prichádza o byt pre nesplatenú pohľadávku, tak nemožno túto dražbu nazvať dobrovoľnou," povedal pre HN zdroj z prostredia českej legislatívy, ktorý nechcel byť menovaný. "Ak chce záložný veriteľ realizovať svoju pohľadávku, musí v ČR požiadať súd o dražobný titul. Ten ho vydá v zrýchlenom konaní, a tak poverí dražobníka aj realizáciou dražby." V ČR je tiež zavedená kontrola nad dražobnými spoločnosťami. Koncesiu môže získať len preverená spoločnosť. Kontrolu nad dražiteľmi má ministerstvo pre miestny rozvoj. U nás je to iba živnostenský úrad, ktorý ani kapacitne, ani odborne na to nestačí a kontroly sa nevykonávajú.
Peter Truclár, manažér bratislavskej dražobnej spoločnosti, tvrdil, že najväčšie problémy vznikajú, keď dlžník nechce pustiť znalca na ohodnotenie bytu a s doručovaním. Podľa novely zákona, ak to dlžník spraví, tak znalec urobí posudok odhadom. V takom prípade musí dražobník viditeľne prelepiť dvere páskou s označením dražby, aby sa o tejto skutočnosti dlžník dozvedel.
Čo má byť v zákone nové
- odmena dražiteľa bude päť až desať percent
- kúpna cena na dražbe nebude môcť klesnúť pod tri štvrtiny znaleckého posudku
- zákaz dohody o prevode bytu na veriteľa
- 30-dňová lehota na možnosť nápravy pred vyhlásením dražobnej vyhlášky
- zjednodušené doručovanie