Dreamstime
StoryEditor

Lacné hypotéky predražili bývanie v Bratislave. Ide o varovný signál, NBS by mala konať

12.05.2017, 00:00
Odborníkov sme sa pýtali, prečo je bývanie v Bratislave najdrahšie spomedzi viacerých európskych metropol.

Prieskum realitnej kancelárie RE/MAX zisťoval, koľko metrov štvorcových obytnej plochy si môžu za priemerný mesačný plat kúpiť obyvatelia 18-tich európskych hlavných miest. Najmenej, 0,36 metra štvorcového si môžu zadovážiť ľudia pracujúci v Bratislave.

Hneď po slovenskej metropole nasleduje Praha, kde si môžu pracujúci za mesačnú mzdu kúpiť 0,37 metra štvorcového obytnej plochy.

​RE/MAX údaje o priemerných platoch čerpal z Eurostatu, cenu za meter štvorcový v mestách potom z vlastnej databázy. Bývanie je tak v Bratislave (v pomere k priemerným platom) drahšie ako v Paríži, Berlíne, Madride či Ríme.

Aké sú hlavné dôvody toho, že bývanie v Bratislave najdrahšie spomedzi viacerých európskych metropol? Ako bude vyzerať ďalší vývoj? Budú si môcť obyvatelia Bratislavy kupovať zo svojho priemerného platu kupovať viac obytnej plochy či menej?

Spýtali sme sa odborníkov, prečítajte si ich odpovede.

Matej Krajčovičanalytik spoločnosti Capital Markets: "Táto negatívne prvá priečka Bratislavy sa môže na prvý pohľad zdať ako nespravodlivá. Tento fakt sa dá pomerne jednoducho vysvetliť. Slovensko v posledných rokoch priťahovalo a stále priťahuje podnikateľskú aktivitu. Ekonomika rástla a najviac sa to prejavilo, samozrejme, v našom hlavnom meste. To podnietilo pracovné príležitosti a zo strany obyvateľov tak stúpol záujem o bývanie v meste a spolu s nízkymi úrokovými sadzbami stúpli ceny bývania.

Tu môžeme vidieť aj istú mieru, ktorou prispeli lacné pôžičky k ekonomickému rozmachu. Pri týchto podmienkach ceny bytov mali priestor rásť rapídnejšie ako príjem. Drvivá väčšina nehnuteľností je kupovaných na hypotéku alebo inú formu úveru, kde podmienky na získanie boli v posledných rokoch viac než prijateľné a tak sa tým na trh mali ako dostať prostriedky na kúpu nehnuteľností a vytlačením jej ceny nahor. Náš priemerný plat síce za posledné roky rástol, ale aj s ohľadom na jeho výšku v hlavnom meste, je život pre človeka s takýmto priemerným príjmom drahší ako v inom meste na Slovensku.

Z časti za to môže aj nízky sklon k sporeniu obyvateľov a tak namiesto toho aby si usporili, aj menšiu čiastku v dôsledku nižšieho príjmu v pomere k nákladom, ktoré znášajú, radšej túto čiastku minú. Tiež v Bratislave je badať aj väčšiu polarizáciu v príjmoch, keďže tu môže byť nerovnomernejšie rozdelenie majetku a tak majetnejšie vrstvy vlastnia väčšie percento majetku ako tomu môže byť v iných regiónoch. Priemerný plat zohľadňuje extrémy v majetku ale ceny a náklady na život už túto skutočnosť zohľadňovať nemusia.

Praha nás minula v tomto porovnávaní len o vlas, čo pravdepodobne zapríčinila len mierne vyššie priemerná mzda a očividne jemne nižšia pružnosť ceny nehnuteľností. Iné väčšie mestá ako je Luxemburg a Paríž majú niekoľko násobne väčší priemerný plat ako je tomu v Bratislave a tým, že tieto mestá už dlhšie prosperujú tak aj cena za bývanie sa dostala do stabilnejšieho tempa a nie je taká volatilná a citlivá na ekonomický rozvoj ako je tomu u nás.

Samozrejme nesmieme zabudnúť aj na spoločensko-kultúrne rozdiely, ktoré nemožno ignorovať. V najbližšej dobe nepredpokladám, že by sa v Bratislave tento pomer výrazne zlepšil, skôr na najbližších pár rokov bude mať ešte obytná plocha priestor zdražieť, ale keď dôjde ku korekcií ceny na trhu nehnuteľností tak obytná plocha sa môže dočkať zlacnenia v pomere ku platu."

Kamil Boros, analytik X-Trade Brokers: "Nie som si úplne istý dátami, ktoré boli v štúdii použité. Napríklad podľa aktuálneho prieskumu štvrťročných miezd, ktorú robí spoločnosť Trexima pre Štatistický úrad, bola vo štvrtom kvartáli 2016 priemerná čistá mzda v bratislavskom kraji zaokrúhlene tisíc eur, keď použijem dáta zo Správy o sociálnej situácii obyvateľstva 2015 a pridám tam priemerný rast miezd, tak sa dostanem niekde k 900 eurám.

A to je za celý Bratislavský kraj, v reporte od RE/Maxu sa použila priemerná čistá mzda čisto pre Bratislavu 755 eur (čo je podstatne menej ako ukazujú dáta zo slovenského výkazníctva, ktoré je navyše za celý kraj, čiže v samotnej Bratislave by mali byť mzdy ešte vyššie).

Keby sme použili miesto 755 eur 900 eur (a aj to je pesimistické číslo), tak spomínaný pomer nie je 0,36 ale 0,43 metra štvorcového za čistú mzdu. A to ešte je potrebné dodať, že report počíta oproti NBS s vyššími cenami nehnuteľností, čo taktiež znižuje tento pomer. Čiže na tieto čísla je potrebné pozerať sa s rezervou, predsa len robila ich realitná kancelária a nie Štatistický úrad.

Aj napriek predošlej kritike, určitú relevanciu tento report má, a to kvôli tomu, že bola použitá rovnaká metodika v rôznych krajinách. Preto je to ďalší varovný signál pre NBS, že politika ECB je pre Slovensko príliš uvoľnená a pokiaľ sa jej novým opatreniam nepodarí ochladiť trh s bývaním, tak by mala prísť so silnejšími, predovšetkým čo sa týka minimálnej spoluúčasti."

Richard Koza, investičný poradca: "Domnievam sa, že ceny nehnuteľností na Slovensku aj v Česku predbehli kúpnu silu nakupujúcich, sú stále drahšie. Aj z tohto dôvodu je teraz nákup nehnuteľností rizikovou investíciou a nie je príliš výhodný."

Jakub Rosa, analytik Across Private Investments: "Prvenstvo Bratislavy v rebríčku najdrahších metropol - z hľadiska porovnania priemerného mesačného platu a metra štvorcového, ktorý si môžu obyvatelia slovenskej metropoly z tohto príjmu dovoliť - je spôsobené viacerými faktormi. Historický nízke úrokové sadzby hypoték a pozitívna situácia na trhu práce tlačia ceny nehnuteľností do výšin.

Náš región je navyše historicky špecifický tím, že väčšina Slovákov veľmi rada býva vo vlastnom a v dobrých časoch sú ochotní sa kvôli tomuto účelu zadlžiť. Dokazuje to aj fakt, že až 80 percent Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva. V porovnaní s ostatnými európskymi krajinami patríme v tomto porovnaní medzi lídrov.

Rastúce ceny nehnuteľností však nie sú sprevádzané rastom miezd domácností. Situácia u našich západných susedov je veľmi podobná. Z dlhodobejšieho hľadiska by však pri pokračujúcom trende, kedy vo väčšine regiónov nie je rast cien bývania dostatočne kompenzovaný rastom príjmov domácností, mohli rastúce cenové tlaky nehnuteľností poľaviť, čím by si Slováci mohli z rovnakého platu dovoliť viac metrov štvorcových. 

Peter Bukov, hlavný analytik TopForex: "Štatistika opätovne potvrdila, že vzhľadom na vysoké náklady na bývanie a služby sú mzdy ľudí pracujúcich v Bratislave jednoznačne nízke. Navyše sa obávam, že sa na tom nič nezmení ani v budúcnosti. Dopyt po bytoch zostáva stále vysoký aj vzhľadom na to, že ide o hlavné mesto s logicky najvyšším záujmom o bývanie.

Ak aj mzdy rastú, rozhodne nestíhajú za rastom cien nehnuteľností, keď napríklad 2-izbové byty v Bratislave zdraželi za rok takmer o 15 percent. Ak by sa aj rast cien bytov spomalil, nerovnováha sa bude aj ďalej prehlbovať. Na situáciu už dlhšie reaguje NBS postupným sprísňovaním regulácie. Situácia by sa mohla vybalansovať buď rýchlym zvyšovaním miezd, čo je však nepravdepodobné, alebo výrazným poklesom cien nehnuteľností.

K tomuto kroku by mohlo prispieť výrazné sprísnenie podmienok čerpania hypoték. Spolu so zvýšením sadzieb ECB a rastúcimi úrokovými sadzbami hypoték by sa dopyt po bytoch teoreticky mohol dať utlmiť, čo by mohlo spomaliť rast cien nehnuteľností. Osobne si však myslím, že táto situácia sa tak skoro nezlepší, aj keď bývanie v Bratislave je už skutočne enormne drahé."

01 - Modified: 2022-12-08 11:41:52 - Feat.: - Title: Bratislava pokračuje v rokovaniach s MH Manažment o Poliklinike Tehelná 02 - Modified: 2022-12-08 09:30:09 - Feat.: - Title: Nehodu na diaľnici D2 v Bratislave smerom zo Stupavy už odstránili 03 - Modified: 2022-12-02 10:55:56 - Feat.: - Title: Polícia obvinila muža v súvislosti s incidentom na Obchodnej ulici v Bratislave 04 - Modified: 2022-12-01 13:00:11 - Feat.: - Title: Bratislava tvrdí, že na zvýšenie bezpečnosti v meste zrealizovala množstvo opatrení 05 - Modified: 2022-12-01 15:18:51 - Feat.: - Title: SNG sa po dvoch dekádach dočkalo obnovy. Takto vyzerá nová tvár galérie za vyše 70 miliónov eur
menuLevel = 2, menuRoute = finweb/ekonomika, menuAlias = ekonomika, menuRouteLevel0 = finweb, homepage = false
08. december 2022 12:48