Investori skupujú štartovacie byty, preto je čas zmeniť pravidlá v prospech prvokupujúcich. Prvým opatrením by mohlo byť zavedenie dane z prázdnych bytov, ktorá by zmenila výnosovú rovnicu pre tých, ktorí nehnuteľnosti len držia ako mŕtve aktívum. Druhým by bolo zníženie dane z prenájmu, informoval generálny riaditeľ portálu Bezrealitky.sk Miroslav Kadleček.
Štát by mal podľa neho motivovať majiteľov, aby tisíce prázdnych bytov dali na trh. Ak niekto byt prenajíma a vráti ho do obehu, nemal by byť trestaný vyššími daňami len preto, že vlastní viac nehnuteľností.
Regulácia nedosiahne na všetkých
„Trh s bývaním sa v Bratislave a väčších mestách vo veľkej miere zmenil na trh s finančnými aktívami a tento účet platia ľudia, ktorí si kupujú svoje prvé bývanie. Kým sa nezmení motivácia absorpcie trhu, nepomôže ani masívna výstavba, ani kozmetické úpravy úrokových sadzieb,“ upozornil odborník na reality.
Národná banka Slovenska aktuálne reaguje na túto situáciu zmenou limitov hypotekárnych úverov oproti hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Navrhuje uvoľniť limit hypotéky na 90 percent pre mladých pri prvom bývaní a sprísniť na 70 percent na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť.
„Hoci tento krok vnímam ako správny signál, v praxi ide o reguláciu cez banky, ktorá má svoje limity. Veľkí investori a silný kapitál banky často vôbec nepotrebujú. Obrovská časť investičných nákupov sa realizuje v hotovosti, bez hypotéky,“ uviedol Kadleček. Regulácia hypoték sa podľa neho dotkne len slabších investorov, najsilnejší budú kupovať ďalej, bez ohľadu na prísnejšie pravidlá.
„Vyššie zdanenie držby (vlastnenia), ktoré Národná banka Slovenska vo svojej správe opatrne naznačuje, vnímam ako rizikové. Ak štát plošne zvýši dane za druhý či tretí byt, majitelia to jednoducho premietnu do ceny nájomného. Tým opäť potrestáme len koncového užívateľa, teda nájomcu,“ poukázal Kadleček.
Majiteľov „zaparkovaných“ nehnuteľností treba presvedčiť, že prenájom nemusí byť stresom. Hranica, za ktorou investičný dopyt začína toxicky deformovať trh, bola na Slovensku už dávno prekročená.
Kapacita pre takmer 69-tisíc ľudí
V Bratislave je podľa dostupných údajov približne 27 500 bytov s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny, čo môže naznačovať, že sú dlhodobo neobývané.
„Ide o obrovský nevyužitý bytový fond a zároveň o ‚zaparkovaný kapitál‘, ktorý na trhu chýba. Ak v jednom bratislavskom byte býva v priemere 2,5 človeka, tieto nehnuteľnosti predstavujú teoretickú kapacitu bývania pre takmer 69-tisíc ľudí,“ uviedol šéf Bezrealitky.sk. Ak by sa uvoľnila na prenájom aspoň časť, ponuka bývania by sa citeľne zvýšila. Väčšia ponuka by následne mohla prispieť k stabilizácii cien nájomného a postupne vytvoriť aj tlak na ich pokles.
Podľa dát banky skončilo v roku 2025 viac ako 56 percent všetkých kúpených bytov a domov u ľudí, ktorí už predtým aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Pri investičných nákupoch (tretia a ďalšia nehnuteľnosť) tvoria takmer polovicu dopytu jedno- a dvojizbové byty, ktoré by inak slúžili ako štartovacie bývanie pre mladých.
„Nejde o riešenie strechy nad hlavou, ale o čisté rozširovanie investičného portfólia. Investori navyše počítajú s tým, že ak byty podržia najmenej päť rokov, môžu ich potom so ziskom predať bez dane, čo ich môže motivovať nechať ich neobsadené a len čakať,“ priblížil Kadleček.
Ceny nehnuteľností na Slovensku podľa Štatistického úradu SR v prvom kvartáli 2026 vyleteli medziročne o 14,4 percenta. Napriek tomu, že tento rast podľa odborníka odráža logiku ponuky a dopytu, v zdravom prostredí by určite mohol byť nižší.
