Ceny bytov a rodinných domov na Slovensku vystúpili v prvom tohtoročnom kvartáli na takmer osemročné maximum. Národná banka Slovenska (NBS) uviedla, že tempo medziročného rastu bolo najrýchlejšie od roku 2008.
Realitný trh v Bratislave sa v druhom štvrťroku už mierne ochladil. Od apríla do júna 2017 sa v hlavnom meste medzikvartálne predalo o 300 bytov menej, no stále bolo predaných 1 245 nových bytov, čo je zhruba 14 denne.
Vzrástla aj cena bytov ponúkaných bytov. Konkrétne, medzikvartálne o dve percentá. Medziročne o 8,4 percenta. Tempo rastu cien sa tak spomalilo.
Dá sa očakávať aj prudšie ochladenie bratislavského realitného trhu? Aký vývoj cien sa dá očakávať v najbližších mesiacoch? Je cena bytov v Bratislave "normálna" v pomere k priemerným zárobkom?
Opýtali sme sa odborníkov, prečítajte si ich odpovede.
Adam Trňan, analytik spoločnosti Capital markets: "Momentálne na významnejšie ochladenie trhu s nehnuteľnosťami v Bratislave nie je priestor. Ekonomika je v expanzii, nezamestnanosť dosahuje historické minimá a reálne príjmy obyvateľstva rastú. Tento dobrý ekonomický sentiment je navyše podporovaný extrémne voľnou menovou politikou centrálnej banky, ktorá nastavuje svoju politiku na eurozónu, t.j. priemer, ktorá je slabšia ako ekonomika Slovenska príp. Bratislavy.
To znamená ešte väčší dopyt po úverovaní a nehnuteľnostiach. NBS sa snaží s týmto stavom niečo urobiť a vcelku promptne pristúpila k obmedzovaniu hypoték na 80 percent nehnuteľnosti, naposledy zvýšila sadzbu proticyklického vankúša na 1,25 percenta z 0,5 percenta. Aj napriek prijatým opatreniam očakávam, že rast cien bytov v Bratislave sa výrazne nespomalí aj napriek masívnej výstavbe a rastúcej ponuke.
Priemerné ceny bytov v Bratislave síce prudšie rastú, cena k platom zostáva zatiaľ vcelku normálna, pričom v najbližšej dobe by mohol rast cien spomaliť na 6-7 percent. Bublina na Slovensku zatiaľ nehrozí, pretože celková priemerná cena bytov vo vzťahu k priemernej mzde na Slovensku klesala až do roku 2014, kedy sa odrazila od dna. Aj keď odvtedy dochádza k rastu, ten je pozvoľný a nie nárazový ako v rokoch 2006 až 2008."
Richard Koza, investičný poradca: "Prudšie ochladenie realitného trhu v SR alebo ČR možno očakávať až v prípade zhoršenia ekonomického vývoja natoľko, že by došlo k prepúšťaniu zamestnancov. Druhou možnosťou je prípadné zvýšenie základnej úrokovej sadzby centrálnou bankou k hranici 4-5 percent.
Do tej doby bude stále dopyt silný a teda porastú aj ceny bytov."
Peter Bukov, hlavný analytik TopForex: "Do konca roka neočakávame koniec rastu cien bytov, nakoľko jeseň by mohla byť pre dopyt po bytoch silná. Avšak v Eurozóne sa schyľuje ku koncu kvantitatívneho uvoľňovania (QE) a podľa aktuálnych "šumov" by sme mohli vidieť oznámenie jeho zníženia už v auguste. K samotnému zníženiu QE by mohlo dôjsť v septembri, čo by malo mať negatívny vplyv na dlhopisy.
Výnosy by mali pokračovať v raste a už teraz sa výnos 10-ročného nemeckého dlhopisu (najbezpečnejší v EÚ) dostal na ročné maximá nad 0,5 percenta. ECB by mala tiež pristúpiť k zvyšovaniu sadzieb počas budúceho roka. Všetko spomenuté by malo vplývať na rast výnosov na dlhopisoch, ktoré sú benchmarkom pre hypotekárne sadzby.
Preto očakávame v nasledujúcom roku nárast hypotekárnych sadzieb. V kombinácii s prísnejšou reguláciou poskytovania hypoték od NBS by to na Slovensku mohlo oslabiť dopyt po bytoch a spôsobiť pokles cien. Aj keď si nemyslíme, že pokles bude veľký, ceny by sa mohli zastabilizovať a nerásť 15-percentnou mierou, ako tomu bolo doteraz.
Súčasná cena bytov v pomere k platom, najmä v Bratislave, rozhodne nie je "normálna", čo potvrdili aj viaceré prieskumy. Podľa jedného z nich (Europe Housing Report 2017 spoločnosti RE-MAX), ktorý porovnával cenu bytov vzhľadom k príjmom v 18 európskych mestách, si v Bratislave (a Prahe) za priemerný plat môžeme kúpiť najmenšiu časť bytu v EÚ (0,36 respektíve 0,37 m2 obytnej plochy).
To je ale aj problém miezd, ktoré v Bratislave nerastú dostatočne, aby stihli pokrývať rast ceny nehnuteľností. Zároveň, ľudia tu pracujú s rovnakou produktivitou práce za výrazne nižšie mzdy ako v EÚ, čo vedie pri vysokých cenách nehnuteľností k nižšej životnej úrovni ako v iných krajinách.
V každom prípade, ak by malo dôjsť k výraznejšiemu poklesu cien nehnuteľností, musel by buď výrazne zamrznúť dopyt (napr. ak ECB prudko zvýši sadzby a hypotéky rýchlo zdražejú), alebo by musela ponuka výrazne prekročiť dopyt, čo pri obmedzenom stavebnom priestore tak skoro v Bratislave nenastane."
Jakub Rosa, analytik Across Private Investments: "Ceny nehnuteľností dosahujú stále vyššie a vyššie úrovne a subjektívne sa môžu zdať predražené. Cenotvorbu však generuje trh a to na základe ponuky a dopytu, ktoré sú v oboch prípadoch pomerne silné.
Spoločným menovateľom tohto trendu je dobrá ekonomická situácia, silný trh práce tlačiaci na rast miezd a uvoľnená menová politika ECB, ktorá podporuje ochotu komerčných bánk požičiavať.
Efekty dopadu reštriktívnych opatrení NBS, ktorými sa snaží zabrániť prehriatiu realitného trhu – najmä požiadavka na vyššiu finančnú rezervu a stresové testovanie žiadateľa o úver - či novej formy podpory od štátu formu daňovej úľavy namiesto úľavy z výšky úroku sú nateraz otázne.
Rozhodujúcim faktorom budúceho vývoja cien nehnuteľností bude množstvo dostupných bytov, ktorých je v Bratislave (najmä tých lacnejších) stále nedostatok. Dôležitú úlohu zohrá aj správanie bánk, vývoja domácej ekonomiky a ostatných externých faktorov. Možno však očakávať, že ceny bytov budú aj naďalej pozvoľne rásť, avšak dynamika ich rastu bude postupne oslabovať, čo sa najviac prejaví pri drahších bytoch."