Ponaučenia z bublín s nehnuteľnosťami

Ceny domov obklopuje veľa omylov. Veľa ľudí na celom svete sa podľa všetkého domnievalo, že vzhľadom na to, že nám v prudko rastúcej svetovej ekonomike začína chýbať pôda, ceny domov a bytov by sa mali prudkým tempom zvyšovať.

Tento omyl podnietil ľudí, aby nakúpili domy za ich investičnú hodnotu - a preto boli hlavnou príčinou bublín nehnuteľností po celom svete, ktorých spľasnutie vyvolalo súčasnú hospodársku krízu. Až sa kríza skončí, toto neporozumenie môže opätovne prispieť k rastu cien obytných nehnuteľností. Veď niektorí ľudia už nad špekulatívnymi príležitosťami kúpiť domy za dnešné nízke ceny začínajú slintať.

Nedostatkom pôdy však v skutočnosti netrpíme. Každá väčšia krajina sveta má dosť pozemkov vo forme poľnohospodárskej pôdy a lesov, ktorých podstatnú časť bude možné raz premeniť na mestský priestor. Husto osídlené je menej ako jedno percento pevninského povrchu Zeme a aj v tých najhustejšie zaľudnených väčších krajinách je tento podiel nižší ako 10 %.

Často existujú regulačné mantinely, ktoré znemožňujú premenu poľnohospodárskej pôdy na zastavanú plochu, ale tieto prekážky zvyčajne v dlhodobom horizonte ustupujú, ak sú ekonomické stimuly na ich obchádzanie dostatočne silné. Pre vlády je čoraz ťažšie svojim občanom vravieť, že kvôli pozemkovými obmedzeniam nemôžu mať finančne dostupné bývanie.
Cena poľnohospodárskej pôdy nerastie tak rýchlo, aby na nej investori zbohatli. V Spojených štátoch cena poľnohospodárskej pôdy v reálnych (inflačne korigovaných) hodnotách za celé dvadsiate storočie rástla iba o 0,9 % ročne. Väčšinu zisku z pôdy nemajú investori zo zhodnocovania jej ceny; tá musí vzísť zo ziskov, ktoré agropodniky dokážu svojou prevádzkou zarobiť.

Napriek výraznému boomu cien ornej pôdy v USA v 21. storočí, ktorý je obdobou boomu cien bývania v prvej dekáde nového milénia, priemerná cena hektára ornej pôdy v roku 2008 podľa amerického ministerstva poľnohospodárstva stále predstavovala len 6 800 dolárov, a pritom možno na tejto pôde vystavať 10 až 20 rodinných domov obklopených príjemne rozľahlými pozemkami alebo bytovku, ktorá ubytuje 300 ľudí. Cena pozemkov by mohla ľahko vyjsť len na 20 dolárov na osobu, čiže počas života menej ako 0,50 dolára ročne. Hoci takáto pôda nemusí dnes byť atraktívnou lokalitou, príťažlivé lokality však možno urbanistickým plánovaním vytvoriť.

Veľa ľudí sa zrejme domnieva, že americkú skúsenosť nemožno zovšeobecniť, pretože USA majú v pomere k počtu obyvateľov veľa pôdy. V roku 2005 žilo v USA 31 obyvateľov na štvorcový kilometer, ale naproti tomu 53 v Mexiku, 138 v Číne, 246 vo Veľkej Británii, 337 v Japonsku a 344 v Indii.
Avšak vzhľadom na rozsah, v akom sa produkty pôdy (potraviny, drevo, etanol) obchodujú na svetových trhoch, cena konkrétnych druhov pôdy by mala byť všade zhruba rovnaká. Poľnohospodári pôsobiaci v určitej krajine, kde je pôda veľmi drahá, by nemohli byť ziskoví, a tak by v takej krajine upustili od svojej činnosti, kým by cena pôdy neklesla zhruba na svetové úrovne, keď by bolo potrebné urobiť určité korekcie kvôli odlišným cenám pracovnej sily a ďalším faktorom.

Ani nedostatok stavebných materiálov sa nejaví ako dôvod na očakávanie vysokých cien domov. Napríklad v USA sa Index stavebných nákladov časopisu Engineering News Record (založený na cenách práce, betónu, ocele a dreva) za posledných 30 rokov v pomere k spotrebiteľským cenám v skutočnosti znížil. Vzhľadom na existenciu globálneho trhu s týmito výrobnými faktormi by situácia v ostatných krajinách nemala byť úplne odlišná.

Ešte problematickejší omyl tkvie v tom, že ľudia si často mýlia cenovú hladinu s tempom zmien v cenách. Domnievajú sa, že argumenty, z ktorých vyplýva, že ceny vlastného bývania sú v jednej krajine vyššie ako v inej, potvrdzujú tiež, že by tam malo byť vyššie aj tempo nárastu v týchto cenách.

Skutočnosť však môže byť úplne opačná. Vyššie ceny bývania v určitej krajine môžu mať sklon vytvárať podmienky na budúci pokles cien bývania. Typy očakávania týkajúce sa cien realít, ktoré počas posledných bublín prenikali do uvažovania verejnosti, boli často absolútne nereálne. Pred niekoľkými rokmi sme sa s Carlom Casom pýtali náhodných ľudí, ktorí si kupovali vlastné bývanie v amerických mestách prechádzajúcich bublinou trhu, nakoľko sa podľa nich každoročne v priemere zvýši cena ich nehnuteľnosti počas nasledujúcich desiatich rokov. Stred odpovede občas predstavoval 10 % ročne. Ak s týmto tempom počítame po dobu desiatich rokov, očakávali 2,5-násobné zvýšenie ceny, a ak to budeme extrapolovať, ide o 2 000-násobné zvýšenie počas ich života. Takéto nárasty cien obytných nehnuteľností sa nemôžu dlhšie obdobie vykazovať, pretože potom by si nikto nemohol vlastné bývanie dovoliť. Pravda nútiaca k vytriezveniu spočíva v tom, že súčasnú svetovú hospodársku krízu značnou mierou zapríčinilo spľasnutie špekulatívnych bublín na trhoch s nehnuteľnosťami (a akciami) - bublín, ktoré mohli vzniknúť len v dôsledku rozšírených omylov v otázke faktorov ovplyvňujúcich ceny. Tieto nedorozumenia sa ešte stále nekorigovali, čo znamená, že podobné špekulatívne úchylky sa môžu objaviť znova.