Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou ITB.
Ako hodnotíte postupné, ale už jasne viditeľné oživenie predaja bytov v Bratislave?
Dopyt na rezidenčnom trhu v Bratislave rastie pozvoľna už od konca minulého roka a v prvom kvartáli 2024 bol tento nárast opäť viditeľnejší. Hoci je oživenie trhu pre jarné obdobie typické, možno hovoriť o výraznom zvýšení predaja oproti jari minulého roka. Ak zhodnotíme predaje z pohľadu nášho vlajkového projektu Čerešne na bratislavských Poliankach, v prvom kvartáli tohto roka sme predali 34 bytov, kým minulý rok za rovnaké obdobie ich bolo 19. Ide teda o medziročný skok až na úrovni 79 percent. Tomuto oživeniu trhu sa tešíme. Zároveň však treba povedať, že sme mu išli celý minulý rok ako developer aktívne naproti. Snažili sme sa konkrétnymi benefitmi v prospech klientov prekonávať bariéry, ktoré na ich strane v dôsledku ekonomickej situácie prirodzene nastali.
Akým tempom bude podľa vás ďalej rásť dopyt po novom bývaní? Kedy očakávate, že sa predaje v hlavnom meste ustália na dlhodobom priemere?
Podľa prognóz, ktoré máme k dispozícii, by sa mohli predaje priblížiť k dlhodobému priemeru trhu už v štvrtom kvartáli tohto roka. Pochopiteľne, dôvodom je hlavne očakávaný pokles úrokových sadzieb a odložený dopyt z roka 2023. Podľa zdrojov ECB možno očakávať už v júni tohto roka pokles úrokových sadzieb ECB pre banky o 0,25 percenta s následným postupným znižovaním až k hodnote 3,75 percent na konci roka 2024. S ekonomickým oživením a rastúcim dopytom príde aj rast priemernej ceny za meter štvorcový. Tu však očakávame na trhu zatiaľ všeobecne skôr pozvoľný, nie skokový rast cien. Hovorili sme to celý minulý rok a hovoríme to aj teraz – situácia na rezidenčnom realitnom trhu priala a zatiaľ ešte stále praje kupujúcim – až doteraz si mohli, bez časovej tiesne, vybrať zo širšej ponuky bytov, dostať sa k výhodnejším cenám aj benefitom, ktoré na trhu dovtedy nemali obdobu.
V roku 2023 ste patrili medzi developerov rezidenčného bývania v Bratislave, ktorým sa aj napriek celkovému výraznému prepadu predajov na trhu darilo udržať záujem klientov a predávali ste podľa plánov. Ako vnímate tento úspech?
Podľa dát nezávislého startupu BuiltMind, ktorý sledoval verejné predaje bytov spomedzi 90 rôznych projektov v Bratislave, bol takmer každý ôsmy predaný byt minulý rok v našich Čerešniach. To znamená, že sme v roku 2023 dosiahli 12 percentný podiel na trhu rezidenčných novostavieb. Stali sme sa tak najúspešnejším rezidenčným developerom roka a naše Čerešne najžiadanejším bývaním v hlavnom meste. Výsledky porovnania našich predajov s ostatnými projektmi vnímame ako spätnú väzbu na naše úsilie a intenzívne hľadanie riešení, ktoré našim klientom dopomohli k rozhodnutiu vybrať si Čerešne ako svoj domov.
V čom spočíva váš recept, na základe ktorého sa vám darilo v ekonomicky náročných časoch takto napredovať?
Akokoľvek negatívne zneli počas minulého roka prognózy pre developerov, snažili sme sa tejto situácie chopiť ako výzvy, aby sme dokázali klientom čo najviac sprístupniť možnosť nového bývania, ktoré potrebujú. Sme presvedčení, že sa nám to podarilo vďaka dvom hlavným faktorom – na jednej strane stojí kvalita ponúkaného bývania v Čerešniach, ktorá vyplýva zo samotnej lokality, architektúry, možností komunitného vyžitia a tiež nadštandardného prevedenia a vybavenia bytov. Na strane druhej záujem podporili aj inovatívne riešenia prefinancovania, ktoré sme klientom na bratislavskom trhu ponúkli ako úplne prví.
ITB Development na trhu rezidenčných novostavieb v roku 2023 skutočne zarezonoval finančnými programami, ktoré potom začali využívať aj ďalší developeri...
Áno, aj to bol signál, že sme priniesli inovácie, odbúravajúce bariéry pre kúpu nehnuteľnosti, ktoré majú pre ľudí aj samotných developerov zmysel. Keďže klienti začali mať oprávnené obavy z čoraz drahších hypoték, rozhodli sme sa ponúknuť pre kúpu bytu z tretej etapy Čerešní riešenie. Ako developer garantujeme, že ak bude splátka hypotéky klienta v čase kolaudácie v roku 2026 vyššia než sadzba 1,49 percenta, budeme klientom v mesačných platbách do roku 2028 kompenzovať vzniknutý rozdiel. Priniesli sme tiež atraktívne cenové zvýhodnenia, na ktoré klienti zareagovali veľmi dobre. Tak isto aj na bonusy, napríklad ponuku druhého parkovacieho miesta zdarma k trojizbovým bytom. Úspech má aj náš originálny benefit „bývanie na skúšku“, ktorým umožňujeme zažiť kvalitu nášho bývania ešte pred podpisom zmluvy. Všetky tieto benefity samozrejme aj naďalej ponechávame a už čoskoro predstavíme aj ďalšie novinky, ktoré klientov určite potešia.
Aké výsledky tento váš marketingový prístup priniesol?
Naše výsledky už v druhom polroku 2023 ukázali, že aj keď sa celkovo výkonnosť trhu pri predaji novostavieb zastavila na úrovni 30-40 percent priemerných predajov, nám sa darilo predávať viac bytov než v rovnakom období roka 2022.
Ako som už spomínal, medziročné porovnanie výsledkov v prvých kvartáloch 2024 a 2023 prinieslo až takmer 80-percentný nárast predajov v Čerešniach.
Podarilo sa nám tak splniť predpredajové požiadavky banky na financovanie tretej etapy a zároveň už takmer kompletne vypredať skolaudovanú druhú etapu.
Tretiu etapu Čerešní ste rozbehli na konci jesene, v období, keď tempo novej výstavby v Bratislave dosahovalo historické minimum za ostatných 20 rokov a ostatní developeri sa do nových projektov nepúšťali. Ako dnes v tejto výstavbe postupujete?
Teší nás, že záujem o bývanie v Čerešniach pretrváva, vďaka čomu sme splnili podmienky predpredaja pre bankové financovanie. V tretej etape Čerešne Residence sme predali už vyše 80 bytov, čo je viac ako tretina. Výstavba troch bytových domov prebieha podľa naplánovaného harmonogramu prác. Na prvom objekte sa začne o pár dní budovať už 4. podlažie. Na zvyšných dvoch objektoch bude dobudovaná základová doska a realizujú sa zvislé konštrukcie. V rámci tretej etapy takto skolaudujeme do roku 2026 ďalších 255 bytov a apartmánov.
Pôjde o priestranné byty s balkónmi či terasami, ktoré sú ideálne pre rodiny. Ponúkame ich v štandarde s nadštandardnou kvalitou drevených podláh, prémiovou sanitou značky Villeroy & Boch, bezfalcovými interiérovými dverami či stropným chladením a vykurovaním.
Aké ďalšie projekty máte aktuálne v Bratislave otvorené? Ako vyzerá vízia rastu ITB na najbližšie roky?
Na Poliankach finišujeme s prípravami už aj štvrtej etapy Čerešne Plaza, ktorá prinesie do lokality tri bytové domy so 420 bytmi a apartmánmi, a tiež hotel Čerešne Inn s približne 100 ubytovacími jednotkami. Štart predaja pre Čerešne Plaza je plánovaný na koniec tohto roka. V štádiu posledných schvaľovacích procesov pred výstavbou máme aj projekt v Devínskej Novej Vsi. Rezidenčná časť bude tvorená šiestimi bytovými objektmi a bude doplnená občianskou vybavenosťou a administratívou. Šesť objektov prinesie 457 bytov, hotel poskytne 116 apartmánov.
Čo považujete za kľúčové parametre, ktoré majú všetky projekty ITB spoločné? V čom je váš prístup iný ako u ostatných developerov na trhu?
Kľúčový je náš osobný vklad do toho, čo spoločne v Bratislave tvoríme. Nebojíme sa ukázať, kto stojí za našimi projektmi. Nie sme pobočka zahraničného developera, sme slovenská spoločnosť. Náš tím je aktívne involvovaný vo všetkých procesoch developmentu našich projektov aj tvorby unikátnych služieb, pri ktorých sledujeme trendy a aktuálny ekonomický vývoj a tiež úročíme naše takmer 20-ročné skúsenosti. Veľa kolegov a kolegýň si našlo svoj domov v projektoch, za ktorými ITB stojí. S našimi projektami sme teda osobne zžití. V ITB spájame developerov a architektov, ktorí každý projekt riadia od prvých plánov až po odovzdanie kľúčov klientovi. Tí sa môžu spoľahnúť, že sa stávajú majiteľmi premysleného, a po architektonickej stránke atraktívneho bývania, ktoré harmonicky zapadá do svojho okolia.
Rezidenčné projekty ITB v hlavnom meste spája práve ich spätosť s prírodným prostredím a tiež dôraz na ekologický urbanizmus. Ako túto filozofiu v praxi oceňujú klienti?
Uvedomujeme si, že našimi projektami, svojím dielom, formujeme budúcnosť života v Bratislave, nielen po vizuálnej stránke ale aj z hľadiska celkovej trvalej udržateľnosti, a preto veľa energie venujeme aj ekologickému urbanizmu. Snažíme sa minimalizovať spotrebu zdrojov a šetriť energiu tak, aby sme zachovali vysoký komfort a kvalitu bývania pre našich klientov. Dokazujú to aj bytové domy z našej tretej etapy Čerešní. Tie dosiahnu, vďaka vysokej úrovni technológií, najvyššiu energetickú triedu A0+ a prinášajú nový energetický štandard na trh nehnuteľností v Bratislave. Pri plánovaní vždy venujeme špeciálnu pozornosť zeleni a funkčnému využitiu priestoru v okolí domov. Pre klientov vytvárame v našich projektoch spoločenské priestory, komunitné záhrady aj ihriská pre malých a veľkých. Bezprostredná blízkosť prírody je pre nás kľúčová. Čerešne sme postavili priamo na začiatku lesoparku Sitina.
Ohlasy už zabývaných, približne 1000 obyvateľov Čerešní dokazujú, že najmä z pohľadu mladých rodín ponúka novovznikajúca časť Dúbravky ideálne prostredie pre život.
Do akej miery je pre ITB strategická spolupráca s architektonickou firmou Architekt Šebo Lichý?
Spolupráca s architektmi je základným kameňom našej práce. Spoluzakladateľmi ITB sú aj dvaja architekti, čo považujeme za benefit na ktorom staviame, a to doslova. Odbornou verejnosťou oceňovaný ateliér Architekt Šebo Lichý stojí za návrhmi, prípravou a architektúrou všetkých našich projektov. Dovolím si povedať, že práve naši kolegovia z ateliéru sú pre nás aj našich klientov istotou kvality, estetiky a funkčnosti. Schopnosť skĺbiť tieto atribúty v našich projektoch je absolútnou prioritou. Aj vďaka tomu vynikajú všetky hotové aj plánované bytové domy nadštandardnou architektúrou a dokonale reagujú na danú lokalitu a jej genius loci. Sme hrdí na to, že táto spolupráca nám priniesla aj viaceré ocenenia, nielen od verejnosti, ale aj od odborníkov. Nový Háj sa stal laureátom CE ZA AR 2015, Kolísky a Vyhliadková veža na Devínskej Kobyle boli na toto ocenenie nominované. Čerešne, Gansberg i Kolísky boli ocenené ako Najlepší rezidenčný projekt podľa CIJ. Druhá etapa Čerešne Lake získala tiež uznanie od medzinárodnej poroty BIG SEE Awards. V minulosti si ho vyslúžili aj naše Kolísky a Vyhliadková veža.
Ako bude vyzerať budúcnosť rezidenčných developerských projektov v Bratislave? Ako sa budú vyvíjať potreby, preferencie Bratislavčanov, čo sa týka nového bývania, respektíve, ako sa dá odhadnúť vývoj ponuky a dopytu na najbližšie roky?
Ostatné roky nás naučili, že akékoľvek predpovede a očakávania sa môžu zmeniť prakticky zo dňa na deň. Pandémia a s ňou spojený rast cien stavebných materiálov, vojna u našich susedov či vysoká inflácia a rastúce úrokové sadzby, sú všetko ťažko „predpovedateľné“ riziká. Samozrejme, predpokladá sa pokles úrokových sadzieb, čo sa odrazí na zlacňovaní hypoték. Trh tak ožije vo výraznejšej miere, keďže sa prejaví odložený dopyt. Problémom však ostáva nízka ponuka nového bývania v Bratislave, na čom sa podpíše aj pozastavená výstavba v uplynulom období pri viacerých projektoch. Potenciálna nová ponuka bude pritom aj naďalej narážať na zdĺhavý povoľovací proces. A pozitívnou správou je postupne sa reformujúci systém povoľovania a posudzovania stavieb, v optimistickom scenári môže novelizácia existujúcej legislatívy skrátiť konania možno aj o rok.
Filip Matovič, Head of development, ITB Development
Po ukončení štúdia na Ekonomickej univerzite v roku 2006 začal svoju kariéru v spoločnosti Eastfield, kde v rokoch 2005 až 2013 pôsobil najprv ako projektový manažér, neskôr ako COO zahraničnej real estate pobočky. V rokoch 2011 až 2013 bol country CEO zodpovedný za Slovensko. Medzi rokmi 2013 a 2015 realizoval projekt OC Vajnoria pre slovenského investora. Od roku 2015 pracuje ako projektový manažér v spoločnosti ITB Development, od roku 2018 prevzal riadenie oddelenia projektového manažmentu.