Diskontovaný cash flow (DCF)

Diskontovaný cash flow (DCF – Discounted Cash Flow) je spôsob oceňovania, ktorý berie očakávané budúce peňažné toky z nehnuteľnosti (nájomné mínus náklady a investície) a prepočíta ich na dnešnú hodnotu pomocou požadovanej miery výnosu (discount rate). Súčasťou je aj terminálna hodnota – buď odhad ceny pri predaji (exit value/exit cap rate), alebo perpetuita s rastom (Gordon model). Výsledkom je NPV – Net Present Value a z neho odvodené IRR – Internal Rate of Return. Metóda je prehľadná a porovnateľná, no výsledok výrazne závisí od predpokladov o nájomnom, obsadenosti, nákladoch, investíciách a zvolenej diskontnej miere.