Kapitálová miera (cap rate)

Kapitálová miera (cap rate) je ročný výnos z nehnuteľnosti vyjadrený ako pomer NOI (Net Operating Income – čistý prevádzkový príjem) k cene/hodnote nehnuteľnosti: cap rate = NOI ÷ cena. Slúži na rýchle porovnanie investícií a na oceňovanie: hodnota ≈ NOI ÷ cap rate. Nižšia cap rate znamená vyššiu cenu a nižší vnímaný rizikový profil; vyššia cap rate odráža vyššie riziko či slabší dopyt. Úroveň ovplyvňuje poloha, kvalita a vek budovy, dĺžka a istota nájmov, bonita nájomcov, likvidita trhu a úrokové sadzby; sleduje sa aj „prime“ cap rate (najlepšie aktíva). Cap rate nie je to isté ako diskontná miera; nezohľadňuje budúci rast príjmov, investičné výdavky ani financovanie, a pri gross vs. net nájmoch môže skresľovať porovnanie.