Existuje viacero typov takýchto úverov, ale najrozšírenejším je hypotéka ARM s upraviteľnou sadzbou. V tomto prípade je úroková miera fixovaná na určité, vo väčšine prípadov krátke obdobie (1 - 3 roky), po ktorom sa výška úrokov odvíja od referenčného benchmarku - povedzme úroková miera LIBOR + prirážka.
Po bubline štart
Po prasknutí bubliny internetových akcií v roku 2000 a následnom poklese akciových trhov, ku ktorému sa pridali aj dôsledky z 11. septembra 2001, sa americká vláda spolu s centrálnymi bankami hlavných ekonomických mocností snažili prostredníctvom radikálneho zníženia úrokových sadzieb zmierniť dosahy spôsobené týmito udalosťami a naštartovať globálny rast. Úrokové sadzby v USA klesli zo 6,5 percenta v roku 2000 na jedno percento v roku 2003. Následné zvýšenie likvidity a prísun "lacných peňazí" dodal investorom odvahu na realizáciu rizikových investícií. Mnoho bánk malo vďaka nízkym úrokovým sadzbám v rokoch 2004 - 2005 veľmi liberálny postoj pri poskytovaní úverov, čo mnohí ľudia využili na nákup nehnuteľností, nezvážiac svoje možnosti a neuvedomujúc si, že éra lacných peňazí netrvá večne. Dôsledok tejto politiky finančných inštitúcií sa prejavil v náraste dopytu po nehnuteľnostiach a vo vytvorení cenovej bubliny na realitnom trhu, ktorá dosiahla svoj vrchol v roku 2005. V niektorých oblastiach sa počas tohto krátkeho obdobia zvýšili ceny domov o viac ako sto percent. Okrem dopytu domácností tlačil na ceny nehnuteľností aj špekulatívny kapitál, ktorý ich v ešte väčšej miere umelo zvýšil.
Vyššie úroky, nižšie nároky
Kým boli úrokové sadzby na nízkej úrovni, všetko bolo v relatívnom poriadku. V druhej polovici roku 2005 však centrálna banka Fed pristúpila k politike zvyšovania úrokov, ktoré sa počas jedného roka zvýšili z 3,25 percenta na 5,25 percenta. Zvýšenie sadzieb spôsobilo stav, keď mnohí ľudia odrazu neboli schopní splácať svoje záväzky a boli nútení vyrovnať ich formou dražby alebo súkromného bankrotu. Dopyt po nehnuteľnostiach sa výrazne oslabil, ale ponuka sa stále zvyšovala, čo sa prejavilo aj na ich cenách. Mnohé finančné spoločnosti sa dostali do problémov, lebo klesajúca cena založených nehnuteľností nedokázala v prípade dražby pokryť poskytnutý objem úveru. Niektoré finančné inštitúcie dokonca poskytovali hypotéky, pri ktorých stačilo zložiť desať percent z ceny nehnuteľnosti a nevyžadovali sa žiadne iné podmienky, ako napríklad výška príjmu, ostatné pôžičky a podobne.
Nadšení predajcovia
Veľký podiel viny na tejto situácii majú samotné finančné spoločnosti, ktoré boli v ostrom konkurenčnom boji ochotné podstúpiť riziko spojené s nesolventnou klientelou, ktorej ponúkali nové druhy produktov, v mnohých prípadoch hypotéku vo výške až 125 percent. Niektoré spoločnosti sa časom začali špecializovať výlučne na tento druh hypotekárnych úverov, ktorý v tom čase predstavoval obrovský potenciál. Žiadosti státisícov obyvateľov o klasické hypotéky v bankách boli totiž zamietnuté.
Doplatili stavebníci
Na tento vývoj doplatili medzi prvými stavebné spoločnosti, ktoré čelili hromadnému rušeniu zákaziek na výstavbu domov. To sa, samozrejme, podpísalo pod prepad ich príjmov a zisku a následne aj pokles cien ich akcií, ktorý pri väčšine z nich počas roku 2007 vymazal viac než 50 percent ich trhovej kapitalizácie.
Predaj rizika
Spoločnosti, ktoré sa zameriavali na poskytovanie týchto hypoték, sa prostredníctvom finančných produktov zbavili veľkej časti spomínaného rizika tak, že ho predali tretej strane - bankám, fondom investičným spoločnostiam, ale aj jednotlivcom v USA a v zahraničí. Tieto inovatívne finančné nástroje (MBS - Mortgage-Backed Security a ABS - Asset Backed Securities) majú charakter dlhopisov, ale namiesto fixného kupónu a istiny je ich majiteľ oprávnený na výplatu spravidla mesačného výnosu (dividendy), ktorý je odvodený od "výkonnosti" portfólia daných hypoték (splátka istiny + úrokovej miery). Úroková miera takýchto úverových cenných papierov je vyššia ako úroková miera štátnych dlhopisov a aj preto boli obľúbeným investičným nástrojom napríklad hedgeových fondov. Poskytovatelia hypoték sa týmto spôsobom na jednej strane zbavili rizikových úverov a ozdravili svoje súvahy, na druhej strane získali nové zdroje na financovanie ďalších podobných aktivít. Likvidita sa tým pádom udržiavala na trhu, ale problém spojený s rizikom nesplatenia hypotéky sa nevyriešil, len sa presunul ďalej. Okrem spomenutých nástrojov boli vytvorené ich modifikácie, ako napríklad CMO (Collateralized Mortgage Obligation), CDO (Collateralized Debt Obligation), CDS (Collateralized Default Swap) a SIV (Structured Investment Vehicles).