Niektoré správy bytov menili od nového roka poplatky spojené s užívaním bytov, iné to ešte len čaká. Všetko zvyčajne závisí od ročného vyúčtovania zálohových platieb z predchádzajúceho roka, ktoré majitelia bytov dostávajú koncom mája. Od ďalšieho nasledujúceho mesiaca správcovia zvyčajne upravia poplatky podľa aktuálnej spotreby v minulom roku a plánu údržby a opráv na nasledujúce obdobie. Je to však individuálne, v konkrétnom bytovom dome, byte či nebytovom priestore.
Zákonná regulácia zálohových platieb neexistuje. Správcovia by mali stanoviť v zmluve o výkone správy spôsob, akým určovať ich výšku. "V princípe ide o to, aby zálohové platby za plnenia, spojené s užívaním bytov, primerane pokrývali náklady fakturované bytovému domu. Korektný správca by mal pravidlá určenia i spôsob zmeny zálohových platieb jasne a transparentne zadefinovať v zmluve o výkone správy, podľa jednotlivých položiek,“ hovorí Marek Hargaš, riaditeľ spoločnosti Spokojné bývanie v Bratislave. Výška záloh sa spravidla mení v júni, pretože je to mesiac, keď každý vlastník bytu musí mať doručené vyúčtovanie za služby. Správca vie na základe výsledných preplatkov či nedoplatkov nastaviť výšku záloh na nasledujúce obdobie.
| Prečo sa mesačné zálohové platby zvyšujú – Výška mesačných zálohových platieb a ich úprava vyplýva z dvoch položiek, a to je cena za energiu, vodu, ako aj ďalšie položky vyplývajúce z miestnych poplatkov (odvoz smetí, dane atď.), ktoré sa môžu meniť. Ak sa napríklad mestské či obecné zastupiteľstvo rozhodne zvýšiť dane či poplatky za odvoz smetí, poplatky stúpnu. – Ďalším poplatkom pri platbách je odvádzanie finančných prostriedkov do fondu opráv. – Zvyšovanie tejto položky závisí od toho, čo chcú vlastníci bytov v nasledujúcom roku vykonávať, napríklad chcú investovať do zateplenia, výmeny ventilov v rozvodoch, do opravy elektrickej inštalácie a podobne. – Taktiež sa môžu platby zvyšovať aj pri bežnej údržbe bytového domu. – O týchto poplatkoch rozhodujú vlastníci bytov a len s ich súhlasom môže správca upravovať odvody do fondu. Zdroj: Oliver Petrík, Asociácia užívateľov a vlastníkov bytov, Banská Bystrica |
Podľa jeho názoru, najlepšie stanovenie zálohových platieb by malo vychádzať z posledných známych spotrieb, ocenených aktuálnymi cenami. "Bežne sa zálohové predpisy upravujú podľa spotrieb z minulého roka, na základe informácií z vyúčtovania, ktoré je správca povinný vlastníkom predložiť do konca mája. Zmena výšky zálohových platieb môže nastať napríklad odsúhlasením zvýšenia, prípadne zníženia príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv samotnými vlastníkmi, alebo zmenou cien dodávaných energií,“ hovorí riaditeľ spoločnosti spokojné bývanie.
Prečo stúpajú náklady
"Bytové spoločenstvo stanovuje jednotlivé mesačné platby na základe pomeru podlahovej plochy a vstupných nákladov na energie, podľa počtu obyvateľov bytu a podobne. Elektrická energia je však priamo platená dodávateľom,“ hovorí Tomáš Málik, riaditeľ a konateľ spoločnosti Dupos Servisná v Trnave. Ako ďalej dodáva, v prípade, že súhrn mesačných zálohových platieb užívateľa bytu za predchádzajúci rok je vyšší, ako jeho skutočné náklady, vznikajú preplatky, ak je nižší, vznikajú nedoplatky. Výška nedoplatkov a preplatkov, ktorá vyplýva z nastavenia výšky záloh, je málokedy vyššia ako priemerný mesačný zálohový predpis, pretože sa správca naozaj má snažiť upravovať ho tak, aby financie prichádzajúce na účet domu pokrývali fakturované náklady od dodávateľov. To znamená, že nedoplatky prakticky mali vzniknúť iba v prípade, ak vlastník bytu riadne neplatil zálohové predpisy. "Vzostup cien je spojený najmä s tým, že stúpajú náklady na výrobu uvedených energií alebo služieb. Bežne sú najväčšou položkou zálohové platby náklady za teplo a s tým spojený ohrev na teplú úžitkovú vodu. Počasie, samozrejme, tiež vplýva na objem dodávaného tepla, mierna zima znižuje náklady na kúrenie. Samotná spotreba vody je však spravidla nezávislá od klimatických podmienok,“ tvrdí Hargaš.
Najviac míňame na spotrebu tepla
Ak sa chcete vyhnúť vysokým nedoplatkom na zálohových platbách za byt, nemali by ste si znižovať mesačné zálohy, optimálne nastavené správcom. "Najväčším nákladom na bývanie je spotreba tepla na kúrenie a prípravu teplej vody. Preto najvhodnejším riešením, ako ušetriť naozaj nemalé prostriedky na bývanie, sú opatrenia, ktoré vedú k zníženiu spotreby tepla,“ hovorí Marek Hargaš. Podľa neho ide najmä o hydraulické vyregulovanie domových teplovodov, termostatizáciu radiátorov, inštaláciu pomerových rozdeľovačov tepla, výmenu okien za plastové, odstránenie systémových porúch, celkové zateplenie obvodového plášťa, vrátane strechy. "V bytových domoch, kde sme takéto komplexné projekty realizovali, sa dosiahla úspora tepla 40 - 45 percent, čo pri súčasnom trende zvyšovania cien vedie k značnému zníženiu celkových nákladov na bývanie. Revitalizácia bytového domu sa, samozrejme, prejaví aj vo zvýšení hodnoty bytov a predĺžení životnosti stavby.
Čo si všímať vo vyúčtovaní
Vlastník by si mal podľa riaditeľa spoločnosti Spokojné bývanie v ročnom vyúčtovaní zálohových platieb predovšetkým skontrolovať správnosť údajov, ktoré vstupujú do rozúčtovania nákladov, čiže napríklad rozloha bytu, počet bývajúcich osôb, nameraná spotreba vody, tepla atď. "Následne je potrebné preveriť, či všetky služby, ktoré sú predmetom rozúčtovania, užívateľ skutočne odobral. V zmluve o výkone správy by mal byť presne zadefinovaný spôsob, akým sa jednotlivé plnenia rozúčtovávajú. V prípade, že niektorá položka nie je v poriadku, treba bezodkladne kontaktovať správcu.“ Najväčšiu položku záloh tvorí nesporne náklad za dodávku tepla a teplej vody. Ďalšou citlivou položkou sú náklady za vodu. Voda pozostáva z dvoch položiek, a to: z nákladov za dažďovú vodu a z nákladov za vodu odpočítanú z vodomerov, t. j. vodného a stočného. Tento náklad sa rozpočítava prostredníctvom koeficientov, pričom sa zohľadňuje údaj skutočne nameranej spotreby na bytových vodomeroch.
| Prečítajte si aj: |
| Kvôli zlému vyúčtovaniu sa môžete sťažovať na inšpekcii Už o tri mesiace, do 31. mája, dostanete od správcu domu správu o jeho činnosti za minulý rok. Musí vás informovať o tom, ako finančne hospodáril, na čo bol použitý fond prevádzky, údržby a opráv, koľko ste zaplatili za služby spojené s bývaním, ale aj o tom, v akom stave sú spoločné časti či zariadenia domu. Úhrady platieb musia byť rozúčtované na každého vlastníka bytov a nebytových priestorov samostatne. Celý článok >> |
| Pýtajte sa: kam odchádzajú vaše peniaze Mnoho vlastníkov bytov nedávno zatepľovalo bytové domy, menilo staré drevené okná za plastové, opravovali deravú strechu, jednoducho investovali do domu, v ktorom žijú. Keďže tieto rekonštrukčné práce nie sú zvyčajne najlacnejšou položkou, často si na to zobrali úver či pôžičku. Pokiaľ zbadáte, že správca si neplní svoje povinnosti tak, ako by si mal, rekonštrukčné práce na dome sú značne predražené a vy neviete, za čo vlastne platíte, je načase zmeniť stratégiu a myslieť viac na svoje peniaze. Celý článok >> |
| Správu bytu odovzdajte do dobrých rúk Bez ohľadu na to, či bývate v byte s osobným vlastníctvom, družstevnom či nájomnom, vždy musíte mať zabezpečenú správu bytového domu. „V praxi sa viac stretávame s tým, že ľudia zverujú správu bytov do rúk správcovským spoločnostiam alebo bytovým družstvám, ktoré majú na to vytvorený aparát ľudí, technické zázemie a dostatočný systém,“ hovorí Tomáš Málik, riaditeľ a konateľ spoločnosti Dupos Servisná v Trnave. Celý článok >> |
| Nie ste spokojní so správcom? Zmeňte ho Prinútiť správcu, aby poskytoval kvalitu, býva zložité. Podľa zákona o vlastníctve bytov ho môžete v prípade nespokojnosti vymeniť. Správca bytového domu je podľa Tomáša Málika, riaditeľa a konateľa spoločnosti Dupos Servisná v Trnave, v zmluvnom vzťahu s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. „Ako každý iný zmluvný vzťah je možné aj tento ukončiť. Ak sa tak rozhodne väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov, je možné správcu bytového domu vymeniť. Celý článok >> |
| Anketa: Aké starosti má správca bytu Roman Guoth, AVELER, Senec Starosti nám robia možné zmeny cien energií v priebehu obdobia, keď sú už vypočítané a stanovené jednotlivé zálohové platby, plynová kríza nám tiež nepridala na spokojnosti. Samozrejme, nočnou morou každého správcu sú neplatiči a neprispôsobiví obyvatelia. Ďalej veľké havarijné poruchy a odstávky vody, plynu a elektriny, nepredvídateľné živelné pohromy či vandalizmus. Starosti sú aj v prípade obyvateľov bytového domu, ktorí si myslia, že všetko sa začína a končí za dverami ich bytu a veci spoločné a verejné sú na to, aby ich riešil len správca – poriadok v spoločných priestoroch a okolí domu i medziľudské vzťahy. Veľkým problémom sa stáva parkovanie vozidiel v okolí bytového domu, na chodníkoch a príjazdových komunikáciách. Miroslav Horňák, SKAL & CO, Skalica Pri domoch vo vlastníctve fyzických osôb postavených pred rokom 1990 je nutné začať s celkovou revitalizáciou domov, keďže celkové opotrebenie stavebnej sústavy a rozvodov energií si vyžadujú kompletnú rekonštrukciu, a tým aj veľkú investíciu. Na to je potrebné zabezpečiť dostatok finančných prostriedkov, či už vo forme bankových úverov, alebo úverov a príspevkov z fondu rozvoja bývania. Avšak získanie týchto finančných prostriedkov je pre domy ťažko dostupné a iba v obmedzenom rozsahu. Technická zanedbanosť bytových domov sa pohybuje cca vo výške 9 958 eur (300-tisíc korún) na byt. |