Otázka: V našom bytovom dome majú problémy s platbami do fondu najmä starší a sociálne odkázaní, ktorí si stanovili nízke platby. Ako túto situáciu odporúčate riešiť?
Odpoveď:
Mesačný príspevok do fondu opráv si vlastníci určujú sami. V niektorých domoch je ešte stále veľmi nízko stanovená platba do fondu opráv, ktorá v mnohých prípadoch nepostačuje ani na riešenie nutných opráv spojených s bežnou prevádzkou domu. I v takýchto domoch si musia vlastníci uvedomiť, že komplexná obnova bytového domu ich raz čaká. Majú možnosť využiť výhodne úročené prostriedky zo ŠFRB, v prípade systémovej poruchy štátnu dotáciu. Ďalšou možnosťou sú peňažné prostriedky z úverovej linky na podporu rozvoja energetickej efektívnosti, kde od percenta dosiahnutých úspor je závislá výška grantu, zvýhodnené komerčné úvery a stavebné sporenie so štátnou prémiou. V mnohých prípadoch sú byty prevedené a prepísané už na deti, vnúčatá a podobne, vtedy sa majú možnosť podieľať na nákladoch i rodinní príslušníci. Pokiaľ vznikajú nedoplatky na byte, spoločenstvo má možnosť tieto nedoplatky riešiť súdnou cestou alebo dražbou. Títo vlastníci si však môžu požiadať aj o príspevok na bývanie, ale musia spĺňať zákonom stanovené podmienky.
Otázka: Na schôdzi nemôžeme presadiť obnovu bytového domu, aj keď je potrebná. Existuje nejaký zákonný predpis, ktorý určuje, ako často sa má meniť napríklad výťah či strecha?
Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov to rieši v paragrafe 11 ods. 5. a stavebný zákon č. 50/1976 Z. z. v znení neskorších predpisov ukladá povinnosť udržiavať nehnuteľnosť v takom stave, aby nebola porušená bezpečnosť a funkčnosť jednotlivých zariadení. Nemožno tolerovať napríklad neodsúhlasenú opravu strechy, ak už padajúce škridly zo strechy ohrozujú tretie osoby, havarijný stav plynových rozvodov, ak je ohrozená bezpečnosť a majetok ostatných vlastníkov v dome. O nehnuteľnosť sa treba starať. Ak si túto povinnosť niekto neplní, môžu jednotliví vlastníci, ale i štátny orgán, toto vymáhať súdnou cestou.
Každá stavba má totiž technickú a fyzickú životnosť. Súčasný stav v praxi môžeme označiť za etapu odstraňovania zanedbanej údržby a obnovy bytového domu. Vlastníci stoja pred náročnou úlohou svoj majetok udržiavať a postupne ho zveľaďovať, odstraňovať dôsledky zanedbanej údržby, zabezpečovať priebežne bezpečnosť prevádzky technických zariadení, protipožiarne úpravy a znižovať energetickú náročnosť v dome. V mnohých domoch však nepochopili, že odstraňovanie havarijných stavov a neriešenie povinnej údržby jednotlivých konštrukčných prvkov v bytovom dome, prinášajú väčšiu stratu ako riešenie výmeny alebo obnovy v správnom čase.
Otázka: Chcem byt v osobnom vlastníctve predať, ale v bytovom dome sme si zobrali úver na financovanie nákladnejších opráv. Môžem požiadať správcu o potvrdenie svojho podielu na tejto dlhodobej zálohe a potom peniaze požadovať v rámci kúpnej ceny od kupujúceho?
Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv od spoločenstva alebo správcu. V prípade, že vlastník chce byt predať v obnovenom bytovom dome, zvyšuje si hodnotu svojho bytu, a to by sa malo odraziť v kúpnej cene tohto bytu. Kupujúci by sa mali orientovať v prípade kúpy nehnuteľnosti na energeticky menej náročné domy a poinformovať sa o stave bytového domu z hľadiska prípadných opráv a s tým spojených investícií. Úvery sa splácajú z prostriedkov fondu opráv, nový vlastník bude tvoriť ten istý fond opráv ako predchádzajúci vlastník bytu a bude sa podieľať len na výške nesplateného úveru za obnovu bytového domu.
Petra Jurčáková, ekonomická manažérka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, Košice