Ako rozúčtovať energiu za používanie výťahu?
Bytový dom má štyri vchody a osem poschodí. Na 8. poschodí prvého vchodu bytového domu je vybudovaná kotolňa. Obsluha kotolne vstupuje do kotolne najmenej dvakrát denne a používa výťah. Platba za spotrebu elektrickej energie za použitý výťah sa rozpisuje iba nájomcom prvého vchodu, ostatné vchody sa na platbe nepodieľajú. Je to správne?
Dom sa môže dohodnúť, akým spôsobom sa tento náklad rozpočíta ostatným vlastníkom. Napríklad stanovením sumy, ktorá sa od spotreby energie vášho vchodu odpočíta a zahrnie sa do nákladov na prevádzku kotolne. Ale môže to byť aj príspevkom vlastníkov ostatných vchodov. Zákon neurčuje, akým spôsobom sa táto položka rozpočítava. Všetko je len o dohode vlastníkov.
Andrej Jurikovič, Spokojné bývanie, s. r. o., Bratislava
Správca nepredkladá správu o finančnom hospodárení
Náš správca domu za päť rokov svojej činnosti nepredložil doteraz vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o finančnom hospodárení a nesplnil ostatné povinnosti, vyplývajúce z § 8a ods. 2 prvej vety zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových predpisov. Správca považuje za dostačujúce predloženie prehľadu stavu účtu Fondu údržby a opráv. Splnil si správca povinnosť v zmysle uvedeného ustanovenia zákona?
Správa domu predstavuje celý súhrn povinností správcu voči vlastníkom domu, ktoré musia byť upravené v Zmluve o výkone správy. Vždy do 31. mája nasledujúceho roka musí správca predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí a zariadení domu a podobne. Ak správca nepredloží správu o svojej činnosti a vyúčtovanie fondu prevádzky, údržby a opráv, nemá až do predloženia nárok na platby za správu. Volený zástupca vlastníkov by mal mať vo svojej rámcovej náplni aj kontrolu hospodárenia s prostriedkami vlastníkov, kontrolovať a podpísať každý príjmový a výdavkový doklad, preplatené faktúry, pohyby finančných prostriedkov v banke atď. Vzor, ako má správa o finančnom hospodárení vyzerať, má združenie spoločenstiev vypracovaný. Odporúčam, ak je len jeden volený zástupca v dome, odhlasovať na schôdzi vlastníkov 3-člennú komisiu, ktorá vykoná kontrolu hospodárenia správcu a správu z uskutočnenej kontroly predloží vlastníkom na schválenie. Správu vypracuje správca a určená komisia uskutoční len kontrolu.
Zdenka Jurčáková, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
Môže správca účtovať cenu tepla vlastníkom kotolne?
Správca nášho bytového domu (bytový podnik) nám účtuje regulovanú cenu tepla, ktoré je dodávané z kotolne nášho bytového domu a ktorá bola odkúpená do spoluvlastníckeho podielu vlastníkov bytov pri kúpe bytov do osobného vlastníctva. Dodávka a účtovanie regulovanej ceny nie sú podložené žiadnou zmluvou, teda nie je uzatvorený žiadny právny vzťah medzi správcom a vlastníkmi bytov, ktorí sú zároveň aj vlastníkmi kotolne. Ako riešiť tento problém?
Pri prevode bytov do osobného vlastníctva, pred podpísaním prevodu, musel byť uvedený "správca", a to buď doterajší alebo iný, alebo sa vytvorilo spoločenstvo. Podľa zákona nesmie byť dom ani jeden deň bez správy (§ 5 ods. 1 písm. g) zákon č. 182/93 Z. z). Pretože si vlastníci v dome neodsúhlasili iného správcu alebo inú formu správy, zostal váš dom v správe pôvodného správcu, t. j. bytového podniku, ktorý sa transformoval na s. r. o. Ak je vo vašich zmluvách o prevode uvedená kotolňa v dome v spoluvlastníctve vlastníkov podľa § 5 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, jednoznačne ste mali uzatvoriť zmluvu o prenájme kotolne a jej prevádzkovaní a získané prostriedky za prenájom mali byť príjmom fondu opráv. Ak kotolňa vykuruje len váš bytový dom, odporúčam zrušiť zmluvu s BP a zabezpečiť si samostatnú obsluhu kotolne pracovníkom, ktorý má na to oprávnenie. Cena tepla potom bude tvoriť len náklad za plyn, mzda za obsluhu, spotrebu vody a elektriny. Opravy technológie sa budú účtovať z fondu opráv. Cena tepla z vlastnej kotolne je nižšia zhruba o 7 eur/GJ.
Zdenka Jurčáková, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
Ako skontrolovať správnosť vyúčtovania správcom?
Náš bytový dom spravuje správcovská firma. Na otázky o preplatkoch vo vyúčtovaní odpovedá vyhýbavo, zle s nami komunikuje, odmieta poskytnúť doklady na nahliadnutie. Akým spôsobom môžeme zistiť, či účtuje podľa predpisov a či nám vracia správne sumy z vyúčtovania? Môžeme požiadať o kontrolu napríklad Slovenskú obchodnú inšpekciu?
Právna úprava správy bytového domu je obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len "bytový zákon"). V zmysle tejto úpravy je v danom prípade možné, aby ktorýkoľvek vlastník vyzval správcu umožniť mu nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky. Pokiaľ táto požiadavka nebude splnená, bolo by vhodné uplatniť ju písomne prostredníctvom zástupcu vlastníkov. V prípade, ak správca nevyhovie ani takejto opakovanej výzve, je možné podať na príslušný súd tzv. žalobu na splnenie povinnosti. Touto žalobou sa navrhovateľ domáha, aby súd uložil odporcovi (v tomto prípade správcovi) splniť povinnosť vyplývajúcu mu zo zákona, z právneho vzťahu alebo z porušenia práva (konkrétne povinnosť umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv vyplývajúcu z bytového zákona, prípadne aj zo zmluvy o výkone správy).
Takisto je možné zmluvu o výkone správy vypovedať. V takom prípade je potrebné, aby sa vlastníci bytov a nebytových priestorov zároveň dohodli na novom správcovi, resp. si založili spoločenstvo. Pri ukončení správy je správca povinný predložiť správu o svojej činnosti vrátane úplného vyúčtovania a previesť zostatok majetku vlastníkov na príslušný účet. Správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z bytového zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. Pokiaľ by z dokumentov predložených na základe výzvy správcu alebo rozhodnutia súdu, resp. zo správy o činnosti správcu vyšlo najavo, že správca pri výkone správy porušil svoje povinnosti, je možné uplatniť si takto vzniknuté nároky prostredníctvom žaloby na náhradu škody na príslušnom súde. Kontrolu takýchto dokumentov môže po ich predložení vykonať v zásade ktokoľvek, avšak v prípade podozrenia z porušenia povinností správcom bude záväzné až právoplatné rozhodnutie súdu.
Ak správca nesplnil najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka svoju povinnosť predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu a nevykonal vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome, je možné odoprieť úhradu platieb za správu až do splnenia tejto povinnosti.
Lucia Menkeová, advokátka, Rowan Legal
Ako hlasovať o rozpočítavaní nákladov na teplo?
Ako hlasuje viac bytových domov o spoločnej veci? Je možné hlasovať o rozpočítavaní nákladov na teplo v pomere 70 : 30 (70 % plocha a 30 % merače) na dvoch schôdzach a potom hlasy sčítavať a tak rozhodnúť o výsledku hlasovania? Vedenie samosprávy totiž riadi tri obytné domy. Dva domy hlasovali spoločne na jednej schôdzi a jeden hlasoval samostatne. Hlasy sa potom sčítavali. Je to správny postup?
Domy môžu, ale nemusia o spôsobe rozpočítavania nákladov na teplo rozhodovať na spoločnej schôdzi, avšak každý dom musí hlasovať samostatne aj v prípade spoločnej schôdze. To znamená, že vo vašom prípade musia všetky tri domy vyjadriť súhlas s pomerom rozpočítavania nákladov 70/30. Ak ste nepostupovali správne, môžete o predmetnej veci rozhodovať opakovane, prípadne využiť písomné hlasovanie.
Od 1. januára 2010 je v platnosti novela vyhlášky na rozpočítavanie tepla č. 358/2009 Z. z. Odporúčam zvolať zhromaždenie vlastníkov a odsúhlasiť si spôsob, akým bude rozpočítavane teplo v roku 2010. Vyhláška však umožňuje pri rozhodovaní využiť širokú demokraciu v dome a dohodnúť sa v zmysle osobitného zákona č. 182/1993 Z. z. na pomere rozpočítavania, ktorý najviac vyhovuje danému bytovému domu.
Andrej Jurikovič, Spokojné bývanie, s. r. o., Bratislava a Zdenka Jurčáková, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
Prečo platíme za údržbu a opravu výťahu, ktorý nepoužívame?
V niektorých bytových domoch byty na 1. poschodí vôbec výťah nepoužívajú z dôvodu, že výťah je zablokovaný alebo vychádza z 1. poschodia. Avšak pravidelné štvrťročné revízie, údržba, rôzne opravy, či dokonca celková obnova výťahu je hradená z fondu opráv, do ktorého prispievajú všetci vlastníci bytov podľa plochy bytu. A tak dochádza k tomu, že platia i tí, čo výťah vôbec nepoužívajú, dokonca niektorí viac než byty, ktoré výťah používajú, ale majú menšiu výmeru plochy. Podľa akej zákonnej úpravy?
Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov je výťah považovaný za spoločné zariadenie domu. Ak ste vlastníčka bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, v ktorom je výťah, ste podielovým spoluvlastníkom výťahu, spolu s ostatnými vlastníkmi. Podľa zákona sa teda musíte takisto podieľať na nákladoch spojených s revíziami, údržbou, opravami alebo modernizáciou.
Spoluvlastnícky podiel na zariadení -- výťahu v bytovom dome -- treba oddeliť od poplatkov za používanie výťahu. Za používanie platia osoby, ktoré ho používajú. Ak sa bude meniť napríklad lano, kabína, strojovňa výťahu, bude náklad rozpočítaný aj na toho vlastníka, ktorý výťah neužíva, ale je jeho spoluvlastníkom.
Andrej Jurikovič, Spokojné bývanie, s. r. o., Bratislava a Zdenka Jurčáková, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku
Ako si vysvetliť zvýšenie ceny za správu domu?
Správcovská spoločnosť nám prvý raz zvýšila cenu za správu o 12 % podľa popisu zo zmluvy. Zo zmluvy vyplýva, že "vlastníci sa zaväzujú, že pristúpia 1. 2. bežného roka na zmenu odmeny za správu a paušálneho 24-hodinového havarijného pohotovostného poplatku podľa vývoja úhrnného indexu spotrebiteľských cien k 31. 12. za predchádzajúci rok, ktorý zverejňuje Štatistický úrad SR. Vlastníci sa zaväzujú, že pristúpia na percentuálnu zmenu zodpovedajúcu rozdielu inflácie určenej Štatistickým úradom SR za predchádzajúci rok mínus 5 %. Prvé zvýšenie môže správca upraviť až k 1. 2. 2007." Je možné podľa toho urobiť zmenu aj za všetky predchádzajúce roky, nielen posledný rok? Je ich kalkulácia, ktorá vychádza z inflácie za prechádzajúce obdobie správna, ak inflácia podľa ŠÚ SR je nasledujúca: 2006 = 4,5 %; 2007 = 2,8 %; 2008 = 4,6 %; 2009 = 1,6 %? Ide mi o výklad odseku a o možnosti, ktoré správca má. Lebo takto naakumuloval zvýšenie za predchádzajúce roky. Nemal zvyšovať cenu za správu priebežne? Ak doteraz neuplatnil zvýšenie, môže tak urobiť jednorazovo? Ako je myslené zníženie o 5 %?
Ak máte v zmluve o výkone správy jasne uvedené, že zvyšovanie poplatku za správu je za rok 2006 k 1. 2. 2007, tak ste s takýmto zvýšením súhlasili a správca si toto zvýšenie uplatní a upraví každému vlastníkovi mesačný zálohový predpis. Prvýkrát sa tak malo stať v roku 2007, potom k 1. 2. 2008 atď. Ak v zmluve nie je uvedený iný spôsob zvyšovania, správca by tak nemal urobiť spätne za niekoľko rokov. To, že si zvýšenie nepremietol každoročne do mesačných predpisov alebo ročných vyúčtovaní, je jeho vec, ale aj jeho škoda.
Z daného opisu vyplýva, že sa od úhrnného indexu spotrebiteľských cien každoročne odpočíta 5 %, nie zo súčtu štyroch za sebou idúcich období. Požiadajte správcu o podrobné vysvetlenie spôsobu výpočtu tohto zvýšenia. Korektný správca by mal svoje rozhodnutie vedieť vlastníkom odôvodniť, platíte mu predsa za služby.
Andrej Jurikovič, Spokojné bývanie, s. r. o., Bratislava a Zdenka Jurčáková, Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku