Dvojitý vlastník
Začiatkom tohto roka som dostala vyrozumenie z Katastrálneho úradu v Piešťanoch, že na mojej parcele je uvedený dvojitý vlastník, a to Obecný úrad Banka, ktorý nikdy predtým nebol na tejto parcele uvedený. Nebola urobená žiadna dohoda ani uzatvorená kúpno-predajná zmluva s obecným úradom. Parcela prešla viacerými dedičskými konaniami bez problémov (naposledy pri úmrtí môjho manžela v roku 2003). Keď som pátrala, ako je to možné, na katastrálnom úrade mi povedali, že pracovník, ktorý robil novú indetifikáciu, pravdepodobne posunul hranicu cesty do mojej parcely a tým sa stalo, že je spoluvlastníkom aj obec Banka. Ďalej úplne zmizla ďalšia parcela ako neindetická, ktorej indetifikáciu som robila cez geodetickú kanceláriu, čo ma stálo nemalú finančnú sumu. Ako mám riešiť tento problém? Podľa poskytnutých informácií je možné sa len domnievať, že bol uskutočnený v obci Banka ROEP -- to je obnova katastrálneho operátu (nové zameranie pozemkov) a z tohto dôvodu boli posunuté hranice pozemkov, respektíve "zmizla" parcela. V rámci ROEP-u je možné podávať námietky v lehote určenej príslušnou správou katastra, tu však nemám informáciu, kedy bol ROEP ukončený a či ešte beží lehota na podanie námietok, predpokladám, že nie, keďže sa zápis už objavil na LV-čku. Túto informáciu vám podajú na príslušnej správe katastra. Dvojité vlastníctvo je možné riešiť dohodou medzi osobami, ktoré sú ako vlastníci zapísaní na LV. Tu odporúčam kontaktovať príslušnú obec alebo je možné sa domáhať určenia vlastníckeho práva súdnou cestou, čo však, samozrejme, predpokladá ďalšie náklady. Jednoduchšia a menej nákladná je dohoda s obcou, pričom predpokladám, že stanovisko obce sa bude odvíjať od skutkovej podstaty veci. Nie je jasné, či v skutočnosti cesta vo vlastníctve obce zasahuje do vášho vlastníctva alebo ide naozaj len o chybu pracovníka katastra. Čo sa týka "zmiznutej" parcely, tu by som potrebovala poznať bližšie informácie, nie je možné, aby vaše vlastníctvo "zmizlo". Taktiež je možné sa domáhať určenia vlastníckeho práva súdnou cestou. Ak sa preukáže pochybenie správy katastra ako štátneho orgánu, máte nárok na náhradu škody (to je preukázateľných nákladov), ktorá vám postupom správneho orgánu bola spôsobená.
Stavebné povolenie
Môjmu synovcovi darovali rodičia dom (jediný vlastník). Keď sa rozhodol, že ho treba obnovovať, zistil, že stojí na pôde iných vlastníkov a on je vlastníkom iba domu (existujú listy vlastníctva), ktorý tam stojí, povedzme, 70 rokov. Ako má postupovať, aby získal stavebné povolenie? V prvom kroku sa skontaktoval s vlastníkom, ktorý vlastní 40 % pozemku (pôda pod domom + záhrada). Ponúkol náhradný pozemok alebo odpredaj. Náhradný pozemok majiteľ odmietol a s odpredajom súhlasil, ale podľa synovca za neprimeranú sumu. Dom sa nachádza mimo zastavaného územia obce. Možno v budúcnosti sa obec rozšíri aj na toto územie. Ostatní spoluvlastníci sa k pozemku dostali dedičstvom tak, že v minulosti rodičia, prarodičia nezapisovali na katastri komu čo darovali, prípadne ani to, čo kúpili. O dom aj záhradu sa celé roky starali iba rodičia synovca.
Ako najvyhovujúcejšie riešenie pre vlastníka domu sa javí vydržanie pozemku. Základné informácie o vydržaní sú, že oprávnený držiteľ, teda osoba, ktorá s vecou nakladá ako s vlastnou a je dobromyseľná o tom, že jej vec patrí, sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu 10 rokov. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca. Vydržanie osvedčuje notár notárskou zápisnicou, avšak podľa súčasnej právnej úpravy je potrebný aj súhlas známych vlastníkov. Keďže existujúci spoluvlastník nebude pravdepodobne súhlasiť, bude potrebné sa domáhať určenia vlastníckeho práva súdnou cestou. Pre posúdenie oprávnenosti vydržania je potrebné poznať celkový skutkový stav, najmä či je možné sa dovolávať dobromyseľnosti osoby, ktorá si vydržanie uplatňuje (tu si vydržanie môžu uplatňovať aj rodičia vlastníka pozemku), aký je obsah darovacích (respektíve kúpnych) zmlúv súčasného aj predchádzajúcich vlastníkov. Na základe uvedeného je možné posúdiť možnosť vydržania pozemkov.
K možnosti realizovať stavebné úpravy je potrebné stanoviť, o aké úpravy ide. Podľa rozsahu stavebných úprav, ktoré majú byť uskutočňované, sa vyžaduje buď ohlásenie stavebnému úradu alebo stavebné povolenie, pričom k ohláseniu nie je potrebné preukazovať súhlas vlastníkov pozemku pod domom.
Ohlásenie sa uskutočňuje v prípade, ak sa na nehnuteľnosti uskutočňujú také stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti. K ohláseniu drobnej stavby je potrebné pripojiť jednoduchý situačný výkres.
V prípade, ak stavebný úrad dospeje k rozhodnutiu, že je potrebné stavebné povolenie, na uskutočnenie stavebných úprav je potrebné splniť podmienky na jeho vydanie, keď jednou z nich je aj súhlas vlastníkov pozemku (respektíve preukázanie iného práva k pozemkom -- napríklad nájom), a teda bez takéhoto súhlasu nie je možné uskutočnenie stavebných úprav.
Vzhľadom na uvedené odporúčam najskôr zistiť na stavebnom úrade potrebu stavebného povolenia a k celkovému vyriešeniu situácie kontaktovať spoluvlastníkov a prezentovať ponuku odkúpenia pozemku (tu upozorňujem na predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, takže situáciu vlastníkovi domu bude riešiť odkúpenie spoluvlastníckych podielov od všetkých spoluvlastníkov), respektíve prezentovanie možnosti domáhať sa svojho vlastníckeho práva súdnou cestou prostredníctvom vydržania. Zároveň upozorňujem taktiež na možnosť žaloby o zriadenie vecného bremena, ak nebude zabezpečený prístup k domu.
Vladimíra Klučková, advokátka VRBA & PARTNERS