Pri predaji bytu alebo domu, ktorý je v zálohu za hypotéku, máte tri možnosti: splatiť dlh z predajnej ceny domu alebo bytu, predať nehnuteľnosť kupujúcemu aj s hypotékou alebo namiesto domu, ktorý predávate, založiť inú nehnuteľnosť. Na všetkom sa však musíte vopred dohodnúť s bankou.
Môže sa vám stať, že banka nepovolí to, čo ste si zaumienili. Napríklad ak chcete predať dom aj s hypotékou, banka si preverí, či by ju nový vlastník bol schopný splácať. „Na to, aby banka povolila prevod dlhu na inú osobu, je schopnosť kupujúceho splácať úver kľúčovým faktorom,“ hovorí Angelika Farkašová, vedúca oddelenia úverových produktov z VÚB banky.
Predčasné splatenie
Podľa riaditeľky odboru bývania z ČSOB Dáše Pollákovej je najvyužívanejší spôsob vyplatenie hypotéky zo sumy, ktorú zinkasujete za predaj nehnuteľnosti. Bežný poplatok za predčasné splatenie úveru je štyri percentná z dlžnej sumy, pričom ročne môžete bez poplatku predčasne splatiť 20 percent.
Prevod peňazí je v takomto prípade náročnejší ako obyčajne. „Predávajúci dá na kataster návrh na vklad zmeny vlastníka nehnuteľnosti. Na základe tohto úkonu kupujúci pošle časť kúpnej ceny určenej na splatenie úveru priamo do banky na vopred dohodnutý účet a zvyšok kúpnej ceny na účet predávajúceho. Následne po splatení úveru sa banka vzdá svojho záložného práva,“ vysvetľuje Dáša Polláková.
Ak sa s predajom neponáhľate, nemusíte prerobiť na poplatkoch. Hypotéka sa dá predčasne splatiť aj bez zbytočných percent banke. „Je dôležité, na aké obdobie ste si hypotéku zafixovali. Ak máte fixačné obdobie na rok, tak ku koncu obdobia môže kedykoľvek hypotéku predčasne splatiť, teda prakticky každý rok na výročie fixácie. Ak máte fixáciu napríklad na tri alebo päť rokov, môžete ju splatiť, avšak s poplatkami a podmienkami danými bankou,“ tvrdí riaditeľ realitnej kancelárie Century 21 Daniel Bílý.
Ručenie niečím iným
S bankou sa môžete dohodnúť, že namiesto domu, ktorý chcete predať, budete za svoju hypotéku ručiť inou nehnuteľnosťou. V takom prípade banka zruší záložné právo na nehnuteľnosť, ktorú budete môcť bez problémov predať, no zároveň bude žiadať, aby ste založili inú nehnuteľnosť.
Angelika Farkašová z VÚB si myslí, že nehnuteľnosť, ktorú založíte, nemusí byť nevyhnutne vo vašom vlastníctve. „Vyskytujú sa napríklad prípady, keď klient prechodne ako zabezpečenie použije rodičovský dom do času, kým si kúpi novú nehnuteľnosť, ktorú potom založí v prospech banky,“ hovorí Farkašová.
Podľa nej stačí, keď požiadate banku o zmenu záložného práva a predložíte znalecký posudok alebo požiadate banku o ocenenie nehnuteľnosti. Ak bude hodnota nehnuteľnosti dostatočná, banka vám bez problémov umožní preniesť na ňu záložné právo.
Bez banky to nejde
Predať dom bez vedomia banky nie je možné. Bráni v tom záložné právo, teda pokus o podvod s predajom založenej nehnuteľnosti bez povolenia banky by mal zastaviť kataster. „Ak sa prevádza nehnuteľnosť zaťažená záložným právom, zabezpečujúcim pohľadávku banky z hypotekárneho úveru, na prevod takejto nehnuteľnosti sa vyžaduje súčinnosť a súhlas banky ako záložného veriteľa,“ vysvetľuje advokátka Katarína Bystrická.
Ak kupujúci banke nevyhovuje, napríklad pre to, že nemá dosť peňazí na splácanie, dom aj s hypotékou mu predať nesmiete. Zostanú vám ešte dve možnosti: splatiť dlh z predajnej ceny domu alebo splácať ďalej, no ako záloh použiť inú nehnuteľnosť.