PREDAJ KÚPENÉHO BYTU
Marek Komada kúpil v apríli 2009 dvojizbový byt v Žiline za 60 000 eur. Teraz ho chce predať za 66 900 eur. V byte nebol prihlásený na trvalý pobyt. Akú daň bude platiť?
Riešenie:
Treba posúdiť, či bol Marek v byte prihlásený na trvalý pobyt aspoň dva roky alebo či ho má minimálne päť rokov v osobnom vlastníctve a tiež, či mal byt zaradený v obchodnom majetku. Podľa zákona o dani z príjmov sú od dane oslobodení tí predávajúci, ktorí toto spĺňajú.
Keďže príjem, ktorý získa Marek za predaj bytu, nesplní 5-ročnú dobu vlastnenia ani 2-ročný trvalý pobyt (na nehnuteľnosti obstarané do 31. 12. 2010 sa ešte vzťahujú obidva predpoklady), príjem bude musieť Marek zdaniť.
Príjmy a výdavky:
Do daňového priznania uvedie Marek sumu 66 900 eur v tom zdaňovacom období, v ktorom sumu reálne prijme bez ohľadu na to, kedy bola uzatvorená zmluva, alebo kedy nadobudol kupujúci vlastnícke právo.
Do výdavkov si zahrnie kúpnu cenu, ako aj ďalšie položky, napríklad výdavky na prípadné opravy alebo údržbu, výdavky súvisiace s predajom (napríklad odmenu realitnej kancelárii, poplatok za uzatvorenie kúpnej zmluvy, kolky, a pod., okrem výdavkov na osobné účely). Musí ich preukázať tzv. bločkami či faktúrami. Medzi výdavky si môže zahrnúť aj úroky z úveru od stavebných sporiteľní alebo hypotekárnych úverov, ktoré boli poskytnuté výlučne na účely kúpy predávanej nehnuteľnosti. Okrem toho musí byť splnená podmienka, že úroky musia byť zaplatené.
Výpočet dane:
Príjem = 66 900 eur
Výdavky:
-- kúpna cena = 60 000 eur
-- ostatné výdavky = 2 900 eur
Daňový základ = 4 000 eur
Daň = 760 eur
Daň z nehnuteľnosti:
Marek musí do 30 dní odo dňa predaja bytu oznámiť túto skutočnosť správcovi dane z nehnuteľnosti (miestna daň). Daň platí Marek iba vtedy, ak bude ešte ako vlastník bytu zapísaný v katastri k 1. januáru 2012. V opačnom prípade musí daňové priznanie podať a daň zaplatiť kupujúci.
Záver:
Marek uvedie príjem za predaj dvojizbového bytu v daňovom priznaní do 31. 3. 2012 a dovtedy aj daň zaplatí. Keďže Marek nemal byt zaradený do obchodného majetku, príjem z predaja zaradí medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
PREDAJ ZDEDENÉHO BYTU
Zdenka Polesná spolu s bratom zdedila v septembri 2011 rodinný dom (190 m2) s pozemkom (400 m2) po rodičoch. Dom dostavali v roku 2008, vtedy bol aj skolaudovaný a rodičia boli zapísaní ako majitelia. Dedičia ho chcú predať za 150 000 eur. Neboli v dome prihlásení na trvalý pobyt. Akú daň budú platiť?
Riešenie:
Príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti je vo všeobecnosti oslobodený vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva . Do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnili poručitelia. Oslobodenie sa vzťahuje však iba na dedičov v priamom rade (rodičia -- deti, starí rodičia -- vnuci) a manželov. Súrodenci nie, ani nie druh a družka. Kritériá platné pre oslobodenie nie sú v tomto prípade splnené ani po spočítaní doby vlastnenia rodičov a dedičov, to znamená, že pani Zdenka spolu s bratom musia príjem z predaja nehnuteľnosti zdaniť.
Príjmy a výdavky:
Zdaniteľným príjmom bude zinkasovaná suma 150 000 eur. Do výdavkov zahrnú tzv. reprodukčnú cenu, teda cenu, za ktorú sa obdobná nehnuteľnosť predávala v danom čase, najčastejšie sa preukazuje znaleckým posudkom. Pri vyčíslení základu dane si môžu odpočítať prípadné výdavky na rekonštrukciu, opravu či údržbu a ostatné výdavky súvisiace s predajom s výnimkou tých na osobnú spotrebu.
Výpočet dane:
Každý súrodenec uvedie do daňového priznania:
Príjem = 75 000 eur
Výdavok = 50 000 eur
Ostatné = 7 500 eur
Daňový základ = 17 500 eur
Daň = 3 325 eur
Daň z nehnuteľnosti:
Daňovníkom dane z nehnuteľnosti je vlastník nehnuteľnosti zapísaný na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. Dedičia sa po poručiteľoch stanú vlastníkmi až na základe právoplatného osvedčenia o dedičstve a jeho zápise o vlastníckych právach k zdedeným nehnuteľnostiam na liste vlastníctva k 1. januáru.
Záver:
Príjem pani Zdenky a jej brata nie je oslobodený od dane, pretože neuplynulo minimálne 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedením v priamom rade. Takisto ani po zohľadnení doby vlastnenia poručiteľov nie je splnená 5-ročná lehota. Príjem treba zdaniť.
ZÁMENA BYTOV
Júlia Marienková vlastní od roku 2007 trojizbový byt, ktorý kúpila za 50 000 eur. V októbri 2011 sa ho rozhodla zameniť za 1-izbový. Jeho vlastník Jozef Pokorný ho pôvodne kúpil za 26 000 eur. Vymieňa ho s pani Marienkovou za 3-izbový byt a doplatí jej 25 000 eur. V čase zámeny je 1-izbový byt ohodnotený na 30 000 eur a 3-izbový na 55 000 eur.
Riešenie:
Z hľadiska dane z príjmov sa výmena bytov všeobecne posudzuje ako dva samostatné predaje nehnuteľností. Pri výmene bytov si každá strana zámeny zdaňuje svoj príjem podľa zmluvy, či už ide o príjem peňažný alebo nepeňažný. Pokiaľ byt, ktorý pani Júlia zamieňa, vlastnila:
a) viac ako päť rokov, uplatní si oslobodenie od dane z príjmu za byt a daň neplatí
b) menej ako 5 rokov, tak príjem od dane oslobodený nie je. Daň z príjmu sa potom platí z hodnoty nepeňažného príjmu vo výške hodnoty vymeneného bytu na základe zámennej zmluvy plus doplatku vo výške 25 000 eur.
Príjmy a výdavky:
Ak by príjem podliehal zdaneniu, jeho výška by pozostávala z nepeňažného príjmu -- hodnoty 1-izbového bytu plus peňažného príjmu vo forme doplatku 25 000 eur. Výdavkom preukázateľne vynaloženým na jeho dosiahnutie by bola pôvodná nadobúdacia cena a ďalej rovnaké výdavky ako pri štandardnom predaji.
Výpočet dane:
Pani Marienková i pán Pokorný musia vyčísliť základ dane.
Pán Pokorný bude platiť daň z príjmu zo základu 29 000 eur (55 000 - 26 000). Podľa zákona o dani z príjmov je totiž príjmom aj nepeňažné plnenie dosiahnuté zámenou.
Základ dane pani Marienkovej bude 5 000 eur. Vypočíta sa ako rozdiel medzi 55 000 eur (nepeňažný príjem 30 000 + peňažný príjem vo forme doplatku 25 000 eur) a výdavkom preukázateľne vynaloženým na jeho dosiahnutie (pôvodnou nadobúdacou cenou) vo výške 50 000 eur.
Daň z nehnuteľnosti:
Do 30 dní treba na miestnom úrade oznámiť, že došlo k zámene bytu. Do konca tohto roka platí daň z nehnuteľnosti ešte pôvodný vlastník bytu.
Záver: Ak pani Marienková splní pri výmene svojho bytu podmienku oslobodenia od dane v súlade s prechodným ustanovením § 52j ods. 2 zákona o dani z príjmov (v nadväznosti na §9/1/a) v znení platnom do konca minulého roka, jej nepeňažný príjem, ako aj doplatok plynúci zo zámennej zmluvy, je oslobodený od dane v plnom rozsahu.
V prípade, že tieto podmienky nesplní, jej nepeňažný príjem vo výške hodnoty menšieho bytu plynúci na základe zámennej zmluvy plus doplatok je zdaniteľným príjmom.
Vypracovala: Dagmar Bednáriková, daňová poradkyňa
>>>>>>>>>>>>>>ZVLÁŠŤ DO RÁMČEKA>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
Mali by ste vedieť:
Podľa prechodného ustanovenia § 52j ods. 2 zákona o dani z príjmov sa oslobodenie príjmu z predaja majetku nadobudnutého do 31. 12. 2010 posudzuje podľa pravidiel účinných do 31. 12. 2010. Znamená to, že sa zisťuje, či daňovník splnil minimálne 5-ročné vlastníctvo alebo 2-ročný trvalý pobyt v byte alebo v obytnom dome s najviac dvoma bytmi.
Ak teda daňovník predá po 1. januári 2011 byt, ktorý nadobudol pred 31. decembrom 2010, oslobodenie príjmu je nadviazané okrem doby vlastníctva aj na dĺžku trvalého pobytu. Ak v ňom trvale býval najmenej 2 roky pred predajom, príjem z predaja je oslobodený od dane. Ak bol byt zaradený v tzv. obchodnom majetku, tak naďalej platí, že príjem bude oslobodený od zdanenia až po uplynutí piatich rokov od vyradenia z tohto majetku.
Ak však majiteľ predáva nehnuteľnosť nadobudnutú až po 1. januári 2011, pri posúdení zdaniteľnosti sa skúma už len jedna z podmienok -- päťročná lehota vlastníctva.