PRIKLAD 1
Zo záhrady stavebný pozemok
Štyria súrodenci zdedili po rodičoch pozemok -- záhradu (460 m2) v intraviláne obce. Jeden zo súrodencov si plánuje na pozemku postaviť dom. Za akých okolností možno preklasifikovať záhradu na stavebný pozemok? Je potrebný na to súhlas všetkých spoluvlastníkov? Ako sa musí dohodnúť/vysporiadať stavebník s ostatnými súrodencami, aby budúca stavba i pozemok boli v jeho výlučnom vlastníctve?
Zhodnotenie situácie: Ak sa pozemok nachádza v zastavanom území obce a výmera odnímanej plochy je do 500 m2, netreba žiadať obvodný pozemkový úrad o vyňatie pozemku z pôdneho fondu. Obvodný pozemkový úrad vydá na účely stavebného povolenia len stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde.
Možné riešenia: Ešte pred podaním žiadosti o vydanie stanoviska a realizovaním stavby, by si mali súrodenci zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo k pozemku. Majú dve možnosti, ako to urobiť -- reálnou deľbou alebo prikázaním pozemku do výlučného vlastníctva jedného zo súrodencov.
Ak výmera umožňuje reálnu deľbu pozemku, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na jeho rozdelení. Dajú si vyhotoviť geometrický plán. Ten bude prílohou dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Novovytvorené pozemky vo výlučnom vlastníctve jednotlivých súrodencov budú potom na základe dohody a geometrického plánu zapísané do katastra.
Ak reálna deľba nie je možná, súrodenec - stavebník, by sa mal s ostatnými súrodencami dohodnúť na tzv. odkúpení ich spoluvlastníckych podielov, za ktoré im vyplatí dohodnutú odmenu, a tak nadobudne pozemok do výlučného vlastníctva. Aj tento spôsob vysporiadania sa realizujem na základe dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, na základe ktorej sa do katastra nehnuteľností zapíše výlučné vlastníctvo pozemku jedného zo súrodencov.
Záver: Dom je možné postaviť aj na pozemku v spoluvlastníctve viacerých osôb (po ich predchádzajúcom súhlase). Súrodenec, ktorý bude stavať, sa stane výlučným vlastníkom stavby. Toto riešenie však môže v budúcnosti vyvolať konflikty a spory medzi súrodencami. Najmä čo sa týka užívania pozemku, práva prechodu a prejazdu, predkupného práva, náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva a iných problémov. Odporúčame najprv zrušiť a vysporiadať podielové spoluvlastníctvo k pozemku, a až následne začať s realizáciou stavby na vlastnom pozemku.
PRIKLAD 2
Poľnohospodárska pôda - pozemok
Zadanie: Mária Brnová darovala dcére Viere a synovi Martinovi poľnohospodársky pozemok, ktorý sa nachádza mimo zastaveného územia obce o rozlohe 2 000 m2. Dcéra nemá záujem pozemok obhospodarovať. Musí ho prednostne ponúknuť bratovi, ak o pozemok prejavili záujem dvaja kupci? Ako sa môže dohodnúť s bratom a kupcami?
Zhodnotenie situácie: Ak chce Viera svoj spoluvlastnícky podiel predať a má už konkrétnu ponuku od kupca, musí najprv písomne ponúknuť na odpredaj svoj spoluvlastnícky podiel druhému vlastníkovi nehnuteľnosti -- bratovi Martinovi. A to za rovnakú cenu, akú jej ponúka kupec.
Možnosti: V písomnej ponuke musí Viera stanoviť výšku kúpnej ceny, spôsob jej úhrady a lehotu, v ktorej si môže Martin uplatniť predkupné právo. Ak v stanovenej lehote neuhradí ponúkanú kúpnu cenu, má sa za to, že si predkupné právo neuplatnil a Viera môže svoj podiel predať inému kupcovi.
Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na poľnohospodárskom pozemku nachádzajúcom sa v extraviláne obce treba tiež dohliadnuť, aby neprišlo k drobeniu pozemku. Pri rozdeľovaní poľnohospodárskych pozemkov nemôže vzniknúť pozemok menší ako 2 000 m2, a takúto minimálnu rozlohu by mali mať aj konkrétne spoluvlastnícke podiely na pozemkoch.
Záver: Na Vieru a Martina sa vzťahuje zákaz drobenia poľnohospodárskej pôdy. Ak Martin nevyužije ponúkané predkupné právo, tak Viera môže previesť svoj spoluvlastnícky podiel, ale nemôže ho ďalej deliť. Kupujúcim teda môže byť len jedna osoba, ktorá nadobudne jej celý spoluvlastnícky podiel. Ak by bolo viac kupcov, došlo by už k porušeniu zákona č. 180/1995 Z. z. (zákon o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom).
PRIKLAD 3
Dom a pozemok vo vlastníctve rôznych vlastníkov
Zadanie: Marián Kováč si plánuje postaviť dom na pozemku, ktorý odkúpil od Jána Vanka. Pán Vanko predal iba časť svojho pozemku, zvyšok pozemku i na ňom postavený dom naďalej riadne užíva. Avšak jediná prístupová cesta k budúcej stavbe pána Kováča vedie cez pozemok pán Vanka. Ako by mali susedia vyriešiť túto situáciu?
Zhodnotenie situácie: Už pri rozdelení pozemku pána Vanka a predaji časti pozemku pánovi Kováčovi sa mala vyriešiť otázka prístupu pána Kováča na jeho pozemok, na ktorom tento v súčasnosti plánuje postaviť dom. Pán Kováč nemá zabezpečený prístup na svoj pozemok a je nevyriešený právny vzťah s vlastníkom susediaceho pozemku.
Možné riešenia:
1. Zriadenie vecného bremena. Na základe písomnej zmluvy o zriadení vecného bremena bude pán Kováč môcť prechádzať peši alebo autom (právo prejazdu) cez pozemok pána Vanka. Zmluva bude zavkladovaná do katastra nehnuteľností. Právo prechodu a prejazdu zodpovedajúce vecnému bremenu bude zapísané v liste vlastníctva pána Vanka a bude pôsobiť "in rem". Teda, že toto vecné bremeno budú musieť rešpektovať aj právni nástupcovia (dedičia) pána Vanka.
2. Žaloba o zriadenie vecného bremena. Ak sa páni Vanko a Kováč nedohodnú na zriadení vecného bremena na základe zmluvy, tak pán Kováč môže podať na súd žalobu o zriadenie vecného bremena s odvolaním sa na § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka. Súd tak môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.
3. Vyčlenenie časti pozemku. Na základe geometrického plánu sa vyčlení časť pozemku pána Vanka, aby mal pán Kováč zabezpečený prístup na svoj pozemok. Zároveň dôjde k prevodu spoluvlastníckeho podielu na tomto pozemku z pána Vanka na pána Kováča za dohodnutú kúpnu cenu.
Záver: Najrýchlejší spôsob, ako zabezpečiť prístup pánu Kováčovi na jeho pozemok, je zriadiť vecné bremeno dohodou za peňažnú náhradu. Ak sa susedia nedohodnú na odplate, primeranú náhradu určí súdny znalec. Navrhujeme dať vyhotoviť geometrický plán na zameranie vecného bremena. Teda by vecné bremeno už nebolo zapísané na liste vlastníctva pána Vanka na celý jeho pozemok, ale len na novozameraný pozemok, nevyhnutný na prístup pána Kováča na jeho pozemok.
PRIKLAD 4
Podiel v pozemkovom spoločenstve
Zadanie: Jozef Novák vlastní podiel v pozemkovom spoločenstve. Kvôli nezhodám ohľadom hospodárenia urbariátu chce zrušiť svoj podiel v urbariáte a žiada finančnú náhradu. S pozemkovým spoločenstvom sa však nedohodol. Ako má postupovať, ak sa chce vzdať podielu v urbariáte a nemá ďalej záujem byť podielnikom?
Zhodnotenie situácie: Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti v pozemkovom spoločenstve je podľa zákona č. 181/1995 Z. z. nedeliteľné a nemožno ho zrušiť ani vysporiadať podľa ustanovení Občianskeho zákonníka.
Možnosti: Pozemkové spoločenstvá si otázky prechodu a prevodu spoluvlastníckych podielov môžu upraviť samy. Ak ide o spoločenstvo bez právnej subjektivity, tak vo vyhlásení o združení, alebo v zmluve o založení, ak ide o spoločenstvo s právnou subjektivitou.
Záver: Pán Novák sa musí oboznámiť s podmienkami na prevod spoluvlastníckych podielov, ktoré stanovuje pozemkové spoločenstvo, v ktorom vlastní podiel na spoločnej nehnuteľnosti.
PRIKLAD 5
Zrušenie podielu
Zadanie: Peter a Kristína (nie sú manželia) vlastnia víkendovú chalupu v podielovom spoluvlastníctve. Pozemok pod chatou v lese nie. Ústne sa dohodli, že výlučným vlastníkom nehnuteľnosti bude už len Peter. Akým spôsobom sa dá Kristíne zrušiť spoluvlastnícky podiel? Kristína investovala do obnovy a rekonštrukcie chaty zhruba 5 000 eur, viac ako Peter. Môže Kristína žiadať od Petra náhradu za vložené investície do spoločnej veci?
Zhodnotenie situácie: Jedným zo spôsobov zániku podielového spoluvlastníctva je dohoda spoluvlastníkov o jeho zrušení a vysporiadaní. Má prednosť pred jeho zrušením a vysporiadaním súdom. Dohoda medzi Petrom a Kristínou musí mať písomnú formu, ústna dohoda by bola neplatná.
Možné riešenia: V rámci dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva nemožno riešiť iba poskytnutie primeranej náhrady Kristíne za jej spoluvlastnícky podiel. Musia sa vyriešiť všetky vzťahy, ktoré sa vytvorili medzi spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. Teda aj skutočnosť, že Kristína investovala do spoločnej veci svoje peniaze, a do akej miery spoločnú vec zhodnotila.
Záver: Spoluvlastníkom odporúčame uzavrieť písomnú dohodu, na základe ktorej sa výlučným vlastníkom chalupy stane Peter, ktorý vyplatí Kristíne na vyrovnanie jej podielu určitú sumu finančných prostriedkov, v ktorej sa zohľadnia aj vložené investície. Ak by sa Peter a Kristína nedohodli na výške vyrovnacieho podielu, nehnuteľnosť bude musieť oceniť súdny znalec. Kristína zase bude musieť vedieť vypočítať a hodnoverne preukázať investície.
Vypracoval: Tím autorov, Právne centrum, s. r. o.