Pozemok treba vyberať podľa viacerých kritérií, nielen podľa ceny. Zhodujú sa na tom odborníci a obchodníci s pozemkami. Dôležitá je nielen lokalita, ale aj množstvo ďalších vecí. Rozhodnúť by ste sa mali podľa toho, čo s pozemkom chcete urobiť. Ak plánujete stavať dom, mali by ste si overiť všetko, čo sa dá. Napríklad aj takú základnú vec ako to, či je predávajúci aj skutočným vlastníkom a či sa na pozemku vôbec dá niečo postaviť.
Plány a susedia
Daniel Bílý, riaditeľ slovenskej pobočky realitnej agentúry Century 21, hovorí o piatich kritériách, podľa ktorých sa treba pri kúpe pozemku rozhodovať: lokalita, cena, plán výstavby na danom území, susedské vzťahy a dobrý pocit. „Keď sa postavíte na svoj nový pozemok, musíte mať z neho dobrý pocit,“ hovorí Bílý. Pri lokalite si treba všímať infraštruktúru a dostupnosť.
Ak si kupujete pozemok na stavbu domu, mali by ste si podľa Daniela Bílého pozrieť územné rozhodnutie pre danú lokalitu, aby ste vedeli, čo tam môžete stavať a tiež si treba overiť, či by ste na tom pozemku spĺňali všetky podmienky na udelenie stavebného povolenia. Napríklad pri inžinierskych sieťach a elektrine by ste mali vedieť, či sa na ne môžete napojiť tak, aby ste ich nemuseli ťahať cez cudzie pozemky.
„Určite by vás malo zaujímať, či na pozemku neviaznu ťarchy, hlavne vecné bremená, ktoré by vás mohli obmedzovať pri výstavbe, napríklad vysokotlakový plyn. Samozrejme, je možné sa stretnúť aj so zákonnými bremenami, ktoré nie sú zapísané v liste vlastníctva, ide napríklad o verejnú cestu alebo elektrické siete,“ vysvetľuje Daniel Bílý. Za dôležitý považuje aj prístup na pozemok z verejnej cesty a či tam vedie spevnená komunikácia.
Ján Železník z Bratislavskej realitnej kancelárie má podobný názor. „Pozemok si treba vyberať hlavne podľa možnosti pripojenia na inžinierske siete, veľkosti a hlavne šírky pozemku,“ myslí si Železník.
Overovať
Pred kúpou pozemku by ste si mali overiť jeho vlastníka na katastri. Stáva sa totiž, že rôzni podvodníci predávajú pozemky, ktoré im nepatria. Tomu sa dá zabrániť, keď na katastri zistíte, komu pozemok patrí. Internetový výpis z katastra portálu nestačí. „Odporúčam pred podpisom kúpnej zmluvy overiť si vlastníckeho právo k nehnuteľnosti priamo na príslušnej správe katastra a vyžiadať si aktuálny výpis z listu vlastníctva použiteľný na právne úkony,“ hovorí advokátka Katarína Bystrická.
Podľa nej môže pri predaji pozemku ľahko prísť k podvodu – predávajúci predá pozemok viacerým ľuďom, od každého zoberie peniaze, ale do katastra dá vložiť len jedného z nich. Ako prevencia poslúži dobre napísaná zmluva. „Existuje judikatúra Najvyššieho súdu, podľa ktorej sa takého konanie nemusí považovať za podvod. Je potrebné si v zmluve upraviť možnosti odstúpenia od zmluvy, napríklad zmluvnú pokutu pre prípad, že vyhlásenie predávajúceho o tom, že pred podpisom zmluvy nevykonal iný právny úkon vo vzťahu k nehnuteľnosti, ktorý by mal za následok obmedzenie alebo znemožnenie nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti kupujúcim, by bolo nepravdivé,“ tvrdí advokátka Bystrická.
Získať čo najviac informácií o pozemku už pred kúpou radí aj Ján Železník: „Pred kúpou pozemku si treba vyžiadať územno-plánovaciu informáciu, kde sú stanovené pravidlá, minimálna plocha stavebného pozemku pre danú lokalitu, zastavanosť pozemku, podlažnosť stavby, preveriť si u správcov sietí možnosti napojenia,“ radí Železník. Územno-plánovaciu informáciu si treba žiadať na mestskom alebo obecnom úrade.
Ťarchy
Katarína Bystrická odporúča overiť si aj ťarchy – záložné práva, vecné bremená či právo doživotného bývania. „Ak je prevodca spoluvlastníkom pozemku, treba si u neho preveriť, či umožnil ostatným podielovým spoluvlastníkom uplatnenie predkupného práva, keďže jeho porušenie by spôsobilo neplatnosť zmluvy o prevode a v budúcnosti zbytočné komplikácie nadobúdateľovi,“ dodáva Bystrická.
Pri kúpe pozemku od obce si treba uvedomiť, že predaj musí schváliť obecné zastupiteľstvo, to stanoví aj podmienky verejnej súťaže a v prípade priameho obchodu musí byť cena minimálne taká, akú stanoví znalecký posudok. Pri kúpe od družstva a Slovenského pozemkového fondu sú tiež špecifické pravidlá – za družstvo sa musia podpísať minimálne dvaja členovia predstavenstva a pri kúpe od pozemkového fondu to najprv prerokuje rada fondu a podpisujú to riaditeľ a jeho námestník.