Ako postupovať pri výmene bytu v osobnom vlastníctve? Aké dokumenty k tomu je potrebné mať? Aké poplatky sa platia za notárske služby? Je nutné mať vyhotovený znalecký posudok a cenu bytu pri výmene?
Problematiku zámennej zmluvy (výmeny bytov vo vlastníctve účastníkov) upravuje Občiansky zákonník v § 611, ktorý umožňuje zmluvným stranám vymeniť vec za vec, teda nerozlišuje medzi hnuteľnou a nehnuteľnou vecou, čím umožňuje vymeniť akúkoľvek vec, ktorá je vo vlastníctve fyzickej alebo právnickej osoby. Ide o jeden zo spôsobov nadobudnutia odvodeného vlastníctva k veci. Pre zámenu alebo výmenu vecí sa primerane použijú príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve. Pri súčasne platnej legislatíve musia zmluvné strany zabezpečiť vyhotovenie znaleckých posudkov, a to na obe prevádzané nehnuteľnosti (vymieňané byty), ktoré určia ich všeobecnú hodnotu (trhovú cenu). V danom prípade slúžia znalecké posudky na vyrubenie dane z prevodu a prechodu nehnuteľností, kde sú daňovníkmi tak prevodca, ako aj nadobúdateľ.
Základ dane tvorí vyššia zo všeobecných hodnôt zamieňaných nehnuteľností. Ak sú hodnoty nehnuteľností rovnaké, samozrejme je základom dane ktorákoľvek z nich. Cena za vyhotovenie znaleckého posudku je individuálna na základe dohody s príslušným znalcom a pohybuje sa od 3 000 Sk do 5 000 Sk. Cenu nehnuteľností, prípadne dohodnutú zmluvnými stranami, nie je potrebné osobitne uvádzať v zámennej zmluve, stačí uviesť cenu zistenú zo znaleckého posudku za každú nehnuteľnosť.
Keďže v danom prípade je každý z účastníkov prevodu nehnuteľností súčasne prevodcom aj nadobúdateľom, predstavujú notárske poplatky zaplatenie poplatku za overenie podpisov prevodcov. V danom prípade nie je zrejmé, či pôjde o dvoch alebo viacerých (manželia, podieloví spoluvlastníci). Za overenie jedného podpisu zaplatí žiadateľ 70 Sk. Tento poplatok sa skladá zo sumy 60 Sk pre notára a 10 Sk pre notársku komoru za pridelenie evidenčného čísla na overenie. Ak žiadateľ podpisuje viackrát jeden dokument, platí 10 Sk len raz. Ak je notár platiteľom DPH, zaplatí žiadateľ o 19 percent viac, teda za jeden podpis 83,50 Sk.
K riadnemu podaniu návrhu na zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v prospech nadobúdateľov a zároveň prevodcov je potrebné priložiť vždy potrebný počet rovnopisov:
(i) zámennej zmluvy, ktorý vyjadruje počet účastníkov zmluvného vzťahu plus tri rovnopisy,
(ii) list vlastníctva,
(iii) znalecký posudok, za každú nehnuteľnosť po jednom,
(iv) potvrdenie správcu alebo spoločenstva vlastníkov, že na prevádzanej nehnuteľnosti neviaznu žiadne nedoplatky z titulu neuhradených platieb spojených s užívaním nehnuteľnosti a
(v) správny poplatok 2 000 Sk v kolkových známkach, alebo 5 000 Sk v kolkových známkach, ak žiadateľ žiada urýchlené konanie o zápis vlastníctva, ktoré musí príslušný katastrálny úrad vykonať v lehote do 15 dní od podania žiadosti, pričom od 1. januára 2005 sa suma 5 000 zvýši na 8 000 Sk.
Vzhľadom na komplikovanosť definovania predmetu zámennej zmluvy odporúčam v danom prípade využiť na jej perfektné spracovanie služby odborníka -- advokáta alebo notára.