Predaj bytov od obce
Obec odkúpila budovu na základe kúpno-predajnej zmluvy od právnického subjektu v roku 2005. Zaujímalo by ma, podľa akého zákona môže obec tieto byty odpredať nájomcom, a či sa na tento predaj vzťahuje zákon č. 182/1993 Z. z. Je zrejmé, že ak obec bude predávať byty podľa uvedeného zákona, dôjde k finančnej strate pre obec. Náklady na odkúpenie sú na byty približne 2 000 000 Sk a v prípade predaja nájomcom by obec získala pri zľave, ktorú poskytuje pri platbe v hotovosti navyše 60 %, asi okolo 200 000 Sk.
-- Je jednoznačné, že všetky byty a nebytové priestory, na ktoré sa zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (zákon o vlastníctve bytov) podľa jeho § 1 ods. 2 vzťahuje, možno predávať a kupovať len v súlade s ustanoveniami tohto zákona. To znamená, že musia byť dodržané najmä formálne a obsahové náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, tak ako to vyžaduje §5 zákona o vlastníctve bytov. Každý vlastník bytu je oprávnený previesť ho do vlastníctva len nájomcovi bytu, pokiaľ nájom bytu nie je dohodnutý na určitý čas. Čo sa týka ceny takéhoto bytu, tá sa dojednáva dohodou predávajúceho a kupujúceho v súlade so zákonom o cenách. Zákon o vlastníctve bytov však v § 17 stanovuje, že dohodnutá cena bytu nesmie prevýšiť cenu určenú podľa § 18, 18a a 18b zákona, ak sa byt prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva obce.
V zmysle prechodného ustanovenia § 29a zákona o vlastníctve bytov je obec povinná s nájomcom bytu uzavrieť zmluvu o prevode vlastníctva bytu do dvoch rokov odo dňa, keď nájomca požiada o prevod vlastníctva bytu podľa tohto zákona v dome, v ktorom požiada o prevod vlastníctva najmenej 50 % nájomcov bytov. Túto povinnosť obec nemá, ak nájomcom bytu je právnická osoba, ak ide o byt v rodinnom dome alebo ak ide o špecifický charakter bytu, na ktorý sa nevzťahovala povinnosť previesť vlastníctvo bytu podľa §29 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a vlastníctvo tohto bytu prešlo na obec podľa zákona č. 138/1991 Z. z. o majetku obcí, v platnom znení.
Ustanovenia citovaného paragrafu sa však podľa § 29a ods. 3 nevzťahujú na byty v domoch postavených po 1. júni 1998 z rozpočtu obce alebo z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania, pričom na zistenie ceny bytu v uvedenom dome sa nepoužijú ceny obmedzujúce ustanovenia § 18 a §18b zákona o vlastníctve bytov.
Ustanovenia o obmedzení ceny sa taktiež nepoužijú na zistenie ceny bytu, ak vlastníctvo bytu prevádzajúci vlastník uvedený v §18 odseku 1 zákona o vlastníctve bytov nadobudol kúpou za cenu dohodou. V týchto prípadoch pri prevode vlastníctva bytu na nájomcu nemôže byť dohodnutá cena bytu nižšia, než za akú ju vlastníctvo bytu prevádzajúci vlastník nadobudol do vlastníctva.
Sankcie za porušenie zákona o vlastníctve bytov
Moja otázka v nadväznosti na článok v HN 7. marca 2005 o zmenách v pravidlách spoločenstiev vlastníkov bytov znie: Aké sú sankcie za porušenie § 11 ods. 4 zákona č. 182 /1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý znie: vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
-- Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v platnom znení (zákon o vlastníctve bytov) priamo pre porušenie tohto zákonného ustanovenia sankciu neposkytuje. Sankcie aplikovateľné na tento skutok vyplývajú najmä z iných ustanovení zákona o vlastníctve bytov a z Občianskeho zákonníka. V niektorých konkrétnych prípadoch môže dôjsť aj k porušeniu predpisov administratívneho práva (napr. stavebný zákon, normy v oblasti hygieny).
Zákon o vlastníctve bytov
Umožňuje pamätať na porušenie takýchto povinností v zmluve o spoločenstve a stanoviť zmluvnú pokutu pre porušovanie takýchto povinností. Rovnako podľa § 11 ods. 5 môžu dotknutí vlastníci alebo spoločenstvo vlastníkov podať návrh na súd, aby súd nariadil nútený predaj bytu alebo nebytového priestoru, v prípadoch, ak iný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť v dome, alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu.
Občiansky zákonník
Rovnako aj podľa § 127 Občianskeho zákonníka vlastník veci (bytu, nebytového priestoru) sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného, alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. V súlade s § 420 ods. 1 OZ zodpovedá každý za škodu, ktorú spôsobil porušením právnej povinnosti.
Keďže ide nepochybne o porušenie právnej povinnosti, je takýto vlastník povinný nahradiť skutočnú škodu a spolu s ňou aj to, čo poškodenému ušlo (t. j. ušlý zisk). Škoda sa spravidla uhrádza v peniazoch, ak však o to poškodený (iný vlastník bytu, alebo spoločenstvo) požiada a ak je to zároveň možné a účelné, uhrádza sa škoda uvedením do predošlého stavu (napr. navrátenie pôvodného vzhľadu domu). V prípade nesolventnosti škodcu je možné uplatniť zo strany ostatných vlastníkov alebo spoločenstva zákonné záložné právo na byt, alebo nebytový priestor vo vlastníctve škodcu.