Listáreň

Nájom nebytového priestoru
Ak bola uzatvorená medzi prenajímateľom a nájomcom nájomná zmluva o prenájme nebytových priestorov v súlade so zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, a to s účinnosťou od 23. 3. 2004 a predmetom nájmu boli nebytové priestory určené na prevádzkovanie bankových služieb v súlade s predmetom činnosti banky, pričom prenajímateľ požiadal o súhlas na uzatvorenie zmluvy o nájme nebytových priestorov na základe žiadosti doručenej na MsÚ -- Oddelenie podnikateľskej činnosti dňa 30. 4. 2004 a obec vydala predchádzajúci súhlas na uzatvorenie zmluvy o nájme nebytových priestorov dňa 4. 5. 2004, je táto zmluva platná alebo nie. Bude tretí v poradí prenajímateľ (od uzatvorenia zmluvy) úspešný v prípade súdneho sporu, ak sa bude dovolávať jej neplatnosti? Nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu určitú -- päť rokov. Nájomca po uzatvorení nájmu vynaložil na redizajn priestorov vysokú sumu. Nájomca plnil na základe predmetnej zmluvy doteraz všetky dojednané povinnosti v dobrej viere, že zmluva je platná a ani druhý vlastník v poradí -- prenajímateľ jej platnosť nespochybnil. V poradí tretí vlastník predmetných prenajatých nebytových priestorov napadol jej platnosť a žiada uzatvoriť novú zmluvu, pričom požaduje 5 x (!) vyššie nájomné. V ods. 2 článku IV. predmetnej zmluvy je uvedené, že povinnosti tak, ako boli dohodnuté, prechádzajú aj na každého ďalšieho vlastníka stavby.
-- Súčasná právna úprava nájmu nebytových priestorov podlieha úprave zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ako aj Občianskeho zákonníka. Vzťah oboch právnych predpisov je vzťahom všeobecného právneho predpisu, ktorým je Občiansky zákonník a osobitného (špeciálneho) právneho predpisu, ktorým je zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov. Pokiaľ určitá otázka spojená s nájmom nebytového priestoru nebude týmto osobitným právnym predpisom upravená, je potrebné tu aplikovať všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve.
Písomná zmluva
Základným predpokladom prenájmu nebytového priestoru je uzavretie písomnej zmluvy o nájme, ktorá musí obsahovať zákonom predpokladané náležitosti. Do okruhu týchto náležitostí patrí určenie predmetu a účelu nájmu, výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, ako aj čas, na ktorý sa nájom uzatvára, pokiaľ nejde o nájom na neurčitý čas. Nedostatok písomnej formy alebo predpísaných obsahových náležitostí zmluvy je sankcionovaný neplatnosťou zmluvy o nájme.
Predpokladom aplikácie zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov na takýto nájomný vzťah je skutočnosť, že ide o nebytové priestory, ktorými sa chápu miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Za nebytové priestory sa nepovažuje príslušenstvo bytu a spoločné priestory domu. Ako nebytový priestor možno prenajímať tiež byt, pokiaľ bol udelený súhlas na jeho užívanie na nebytové účely. Nebytové priestory možno prenajímať na účely, na ktoré sú stavebne určené.
Obchodné priestory
Ustanovenia zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov pôvodne upravovali zvláštny režim miestností určených na prevádzkovanie obchodu a služieb, hoci tento zákon nedefinoval pojem obchody a služby. Zvláštnosť režimu takýchto priestorov spočíval v zákonnej požiadavke udelenia predchádzajúceho súhlasu príslušného národného výboru (neskôr už obce) s prenájmom takto slúžiacich miestností. Zákon súčasne upravoval, že ak nebolo o žiadosti rozhodnuté do 15 dní od jej prijatia, predpokladalo sa, že súhlas bol udelený. Ďalej platilo, že ak súhlas k uzavretiu zmluvy o nájme nebol udelený, bola takáto zmluva neplatná. Oprávnenie obce udeľovať takýto súhlas s uzatvorením zmluvy o nájme nebytového priestoru upravoval tiež zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
V zmysle § 1 ods. 1 písm. a) tohto zákona platilo, že obec, v ktorej sa nebytový priestor nachádza, udeľuje predchádzajúci súhlas podľa osobitného predpisu na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru (s odkazom na ustanovenia § 3 ods. 2 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov).
Do povinnosti udeľovania predchádzajúceho súhlasu obce s uzavretím nájmu priestorov určených na prevádzkovanie obchodu a služieb zasiahol významne zákon č. 350/2004 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Jeho účinnosťou od 1. júla 2004 sa od tejto požiadavky upustilo.
Absolútne neplatný právny úkon
Z uvedeného je zrejmé, že ak bola zmluva uzavretá pred účinnosťou zákona č. 350/2004 Z. z., budú sa na tento právny vzťah aplikovať vtedy platné a účinné ustanovenia príslušných právnych predpisov. Pokiaľ boli predmetom nájmu priestory určené na prevádzkovanie obchodu a služieb a zmluva bola uzavretá bez predchádzajúceho súhlasu obce, je zrejmá jej neplatnosť.
Z hľadiska ustanovení Občianskeho zákonníka pôjde o neplatnosť absolútnu, s ktorou sú spojené významné právne následky. Takýto absolútne neplatný právny úkon nemá za následok vznik, zmenu alebo zánik práv a povinností z takéhoto právneho úkonu. Je neplatný zo zákona a pôsobí od začiatku voči každému, hoci by sa dodatočne odstránili nedostatky.
Neplatnosti sa môže dovolať každý, kto má na tom naliehavý právny záujem, a to bez časového obmedzenia. Právo domáhať sa neplatnosti právneho úkonu nezaniká a nepremlčuje sa.
Pokiaľ je však právny úkon neplatný a došlo z neho k plneniu, bude takéto plnenie považované za bezdôvodné obohatenie a s ním spojená povinnosť každého z účastníkov právneho úkonu vrátiť druhému všetko, čo podľa neho dostal. Toto bude mať tiež určitý dosah a súvislosť s nákladmi vynaloženými na redizajn priestorov. Je zrejmé, že dodatočným udelením súhlasu obce nebolo možné napraviť nedostatok absolútne neplatného právneho úkonu.