Spravovanie družstevných bytov
Som členkou bytového družstva (BD) a byt mám vo vlastníctve. Správu bytových a nebytových priestorov v našom dome vykonáva BD. V zmysle stanov BD medzi orgány BD patrí (okrem zhromaždenia delegátov, predstavenstva a kontrolnej komisie) aj samospráva.
1. V stanovách BD je samospráva definovaná nasledujúco: samosprávu tvoria členovia družstva, ktorí sú nájomcovia alebo spoluvlastníci spoločnej časti družstvom spravovaného majetku, minimálne však bytového domu, u nebývajúcich členov podľa rozhodnutia predstavenstva. Nechýbajú tu vlastníci bytov v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov?
2. V stanovách BD je nasledujúca formulácia: Pri rozhodovaní v samospráve zastupujú vlastnícke práva a povinnosti družstva členovia družstva -- nájomcovia bytov, na základe písomného splnomocnenia družstva s úradne overeným podpisom. Je to v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov? Zároveň sa pýtam, aké je právne postavenie nájomcu bytu člena BD? Hlasovaním môže predsa rozhodovať iba vlastník bytu, nie nájomca. Aký je rozdiel medzi vlastníkom a nájomcom družstevného bytu?
-- Ad 1: Družstvo je formou právnickej osoby upravenej v Obchodnom zákonníku v § 221 a nasl. Zo zákona vytvára každé družstvo v súlade s § 237 Obchodného zákonníka povinne tri orgány: členskú schôdzu (čo je vo vašom prípade zhromaždenie delegátov), predstavenstvo a kontrolnú komisiu. Družstvo môže tiež vytvoriť ďalšie orgány, ktorých právne postavenie a právomoci musí deklarovať v stanovách. Z uvedeného vyplýva, že samospráva je orgánom, ktorý nemá svoj základ v Obchodnom zákonníku, ale jeho vznik, kreovanie a právomoci patria do kompetencie členskej schôdze, ktorá schvaľuje v zmysle § 239 ods. 4 stanovy družstva. Preto závisí od rozhodnutia členskej schôdze, ktoré subjekty sa budú podieľať na samospráve. Zákon č. 182/1993 Z. z. v platnom znení považuje bytové družstvo len za eventuálneho správcu (§ 6 ods. 1), ktorého právne postavenie upravuje výlučne Obchodný zákonník.
Z uvedeného úryvku zo stanov sa však dá usudzovať, že vlastníci bytov môžu byť účastní na samospráve, keďže všetci vlastníci bytov sú aj spoluvlastníci spoločnej časti družstvom spravovaného majetku. Vlastníci bytov v jednom bytovom dome by sa teda mali podieľať na samospráve prostredníctvom jedného zástupcu.
Ad 2: V súlade s odpoveďou na 1. otázku je zrejmé, že zákon č. 182/1993 Z. z. nemá vplyv na právne postavenie orgánov družstva.
Rozdiel medzi vlastníkom bytu a nájomcom vyplýva z odlišného právneho postavenia vlastníka, ktorý je oprávnený vykonávať vlastnícke právo k bytu ako absolútny právny vzťah, a nájomcu, ktorý svoje právne postavenie odvodzuje od nájomnej zmluvy ako základu tohto právneho vzťahu. Postavenie vlastníka bytu je upravené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a tiež Občianskym zákonníkom ako predpisom lex generalis. Postavenie nájomcu bytu upravuje Občiansky zákonník v § 663 a nasl., a zároveň ako osobitný druh nájmu ho vyčleňujú ustanovenia § 685 a nasl.
Hlasovaním rozhoduje jednak vlastník, avšak rovnako aj nájomca, ak je členom družstva. Obaja však rozhodujú o odlišných veciach, ktoré sa navonok môžu javiť ako rozhodnutia majúce veľmi podobný faktický účinok. Napríklad členovia družstva môžu rozhodovať o oprave fasády bytového domu ako najvyšší orgán družstva (spravidla však rozhoduje predstavenstvo), čoho konečným dôsledkom môže byť realizácia tejto opravy, rovnako tento účinok môže mať však aj rozhodnutie vlastníkov, ktorí rozhodnú o oprave fasády ako o údržbe predmetu spoluvlastníctva -- spoločnej časti domu, a to väčšinou hlasovaním na schôdzi vlastníkov v súlade s § 14 zákona č. 182/1993 Z. z. v platnom znení.
V bytovom dome, kde nie sú do vlastníctva nájomcov prevedené všetky byty, vykonáva práva a povinnosti vyplývajúce z vlastníctva týchto bytov družstvo, keďže ono je vlastníkom družstevných bytov a napr. pri hlasovaní disponuje takým počtom hlasov, koľko bytov vlastní (§14 ods. 5 veta 1. zákona č. 182/1993 Z. z. v platnom znení). Mnohé bytové družstvá však vykonávajú tieto práva a povinnosti v súlade s rozhodnutím len nájomcov konkrétneho bytového domu.
Ak je vlastník alebo nájomca bytu zároveň členom družstva, vyplývajú mu z členstva v družstve navyše niektoré práva a povinnosti. Práva a povinnosti člena družstva, rovnako aj vznik a zánik členstva v družstve, podrobne upravuje Obchodný zákonník a na jeho základe aj členskou schôdzou prijaté stanovy.