Ak sa už váš sen o bývaní v rodinnom dome stal natoľko realitou, že sa môžete pustiť do konkrétnych krokov, položte si otázku, čo na to hovorí zákon. Ak už máte zabezpečené financovanie stavby a máte pozemok vyhovujúci vašim nárokom a predstavám, je potrebné pred samotným začatím výstavby uskutočniť niekoľko dôležitých úkonov a získať od kompetentných orgánov rozhodnutia, ako sú územné rozhodnutie, stavebné povolenie a -- po dokončení stavby, pred sťahovaním -- aj kolaudačné rozhodnutie.
Pozemok
V prvom rade je nevyhnutné venovať pozornosť samotnému pozemku. Pretože pozemky sa z hľadiska využitia delia na niekoľko kategórií (napr. orná pôda, vinice, záhrady, zastavané plochy a iné), je vhodné preveriť, či váš pozemok je vhodný a určený na stavbu nehnuteľnosti. Takéto informácie získate z listu vlastníctva, resp. priamo na príslušnej správe katastra. Správa katastra je orgán štátnej správy, ktorý je okrem iného poverený spravovať a aktualizovať kataster nehnuteľností, poskytovať z neho informácie a vydávať verejné listiny, ako sú napr. výpisy z listov vlastníctva. V prípade, ak ide o pozemok, ktorý je určený na poľnohospodárske využitie, je potrebné požiadať Slovenský pozemkový fond o vyňatie poľnohospodárskej pôdy z pôdneho fondu. Tu však treba pripomenúť, že na vyňatie pôdy z pôdneho fondu nie je právny nárok. Ak teda disponujete vhodným stavebným pozemkom, je na čase zhmotniť vaše predstavy o budúcom rodinnom dome v projekte.
Územné rozhodnutie
V súlade s platným právnym poriadkom je možné umiestňovať stavby, teda aj stavbu rodinného domu, iba na základe územného rozhodnutia. Účelom územného rozhodnutia je vymedziť územie, na ktorom sa má stavba nachádzať, presne určiť pozemok a umiestnenie stavby na ňom. Územné konanie sa začína na základe návrhu stavebníka.
Návrh na vydanie územného rozhodnutia musí mať písomnú formu a mal by obsahovať meno a adresu navrhovateľa, druh a stručný opis stavby, ktorej umiestnenie navrhuje, miesto stavby, t. j. ulicu a obec, príp. mesto, a parcelové číslo pozemku, na ktorom sa má stavba nachádzať. Návrh by mal ďalej obsahovať preukázanie vlastníckeho (alebo iného) práva k pozemku a spôsob doterajšieho využitia pozemku. Nevyhnutnou súčasťou návrhu je tiež zoznam všetkých známych osôb (fyzických aj právnických), ktoré prichádzajú do úvahy ako účastníci územného konania. Zoznam musí obsahovať adresy osôb, parcelové čísla a druhy pozemkov podľa katastra nehnuteľností s uvedením vlastníckych, resp. iných práv k pozemkom. Pripomíname, že účastníkom územného konania môže byť každý, koho práva a povinnosti sú vašou stavbou dotknuté, napr. vlastníci susedných nehnuteľností. K návrhu na vydanie územného rozhodnutia je potrebné pripojiť nasledujúcu dokumentáciu: štúdiu alebo situačný nákres súčasného stavu územia na podklade pozemkovej mapy katastra nehnuteľností so zakreslením stavby, ktorej sa návrh týka, a tiež vyznačením odstupu od hraníc pozemkov, ako aj od susedných stavieb, treba tiež doložiť záväzné stanovisko obce, resp. príslušnej mestskej časti, stanoviská, súhlasy príslušných orgánov štátnej správy, ktoré sú určené osobitnými predpismi. Ďalej sa k návrhu pripája dokumentácia, z ktorej musí byť zrejmé usporiadanie staveniska, rozsah a umiestnenie stavby na pozemku, začlenenie stavby do okolitého územia, vzhľad stavby, jej vplyv na zdravie a životné prostredie, ako aj zabezpečenie parkovania, likvidácie odpadov a predpokladané napojenie na existujúce technické vybavenie územia. Z priložených správ by mala byť zrejmá požadovaná kapacita prípojok, odsúhlasená príslušnými správcami sietí.
Návrh na vydanie územné rozhodnutia spolu s predloženými podkladmi posudzuje stavebný úrad. Ten preskúma návrh najmä z hľadiska súladu s územným plánom pre príslušné územie. Tiež posudzuje, či stavba vyhovuje všeobecným technickým požiadavkám, prípadne predpisom, ktoré stanovujú napr. hygienické a protipožiarne podmienky. Ak niektoré skutočnosti posudzujú iné orgány, ich stanoviská zabezpečuje v územnom konaní stavebný úrad. Tu je však potrebné odlíšiť prípad, ak návrh na vydanie územného rozhodnutia nie je úplný. Vtedy vyzve stavebný úrad navrhovateľa, aby návrh v primeranej lehote doplnil potrebnými údajmi alebo podkladmi. Upozorňujeme, že ak navrhovateľ v určenej lehote návrh nedoplní, môže stavebný úrad konanie zastaviť. So začatím územného konania by mal stavebný úrad určiť termín ústneho konania. Ústne konanie sa obvykle spája s miestnym zisťovaním. V územnom konaní stavebný úrad posúdi vyjadrenia účastníkov prípadne ich námietky, týkajúce sa vymedzenia funkcie územia z hľadiska územného plánu. V prípade, ak stavebný úrad preskúma splnenie podmienok v územnom konaní a vydá územné rozhodnutie, vymedzí v ňom stavebný pozemok, umiestnenie stavby na pozemku a určí podmienky spracovanie projektovej dokumentácie. Projekt je nevyhnutné spracovať v súlade s určenými podmienkami. Dodržanie podmienok potom stavebný úrad posudzuje v stavebnom konaní. Územné rozhodnutie platí spravidla dva roky odo dňa kedy nadobudlo právoplatnosť. V individuálnych prípadoch môže stavebný úrad určiť aj dlhšiu platnosť územného rozhodnutia.
Na záver len poznamenávame, že právoplatné územné rozhodnutie ešte neoprávňuje stavebníka na realizáciu stavby. Stavbu je možné začať až na základe stavebného povolenia, ktoré sa vám -- vzhľadom na rozsiahlosť problematiky -- pokúsime priblížiť v niektorom z nasledujúcich vydaní.
StoryEditor