Prečo bolo potrebné zmeniť doterajšiu právnu úpravu stavebného zákona?

Súčasná právna úprava Stavebného zákona bola prijatá ešte v roku 1976. Preto nereflektuje aktuálne trendy a potreby spoločnosti, navyše je komplikovaná a administratívne náročná.

Z pohľadu stavebníka, najväčším nedostatkom aktuálnej legislatívy je neprehľadnosť a zdĺhavosť stavebného konania. Stavebník nevie predvídať za aký čas bude jeho žiadosť schválená a akú aplikačnú prax príslušné úrady zvolia pri rozhodovacej činnosti. Zároveň je stavebné konanie značne administratívne náročné, keďže zahŕňa nielen konanie pred samotným stavebným úradom ale i konanie s dotknutými orgánmi, ktoré sa v jednotlivých stupňoch povoľovania stavieb vyjadrujú k stavebnému zámeru stavebníka.

Výsledkom je, že aj pri relatívne jednoduchej stavbe, ako je výstavba rodinného domu, môže dĺžka získania stavebného povolenia trvať viac než rok. Nehovoriac o veľkých rezidenčných alebo priemyselných projektoch, kde povoľovacie procesy trvajú až niekoľko rokov.

Ako bude vyzerať nová právna úprava a čo je jej cieľom?

Aktuálne platný stavebný zákon nahradia dva nové zákony, a to Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní. Zákon o výstavbe komplexne upravuje problematiku povoľovania výstavby a užívania stavieb. Zákon o územnom plánovaní zase činnosti a úlohy vykonávané v oblasti územného plánovania. Vzľadom na komplexnosť zmien si nová právna úprava vyžiada potrebu novelizácie resp. vytvorenie desiatok ďalších právnych predpisov.

Cieľom novej právnej úpravy v oblasti výstavby je profesionalizácia štátnej správy, znižovanie administratívnej záťaže pri činnostiach súvisiacich s výstavbou, zjednodušenie a zrýchlenie procesu povoľovania stavieb, jeho elektronizácia a digitalizácia dát súvisiaca s územným plánovaním a výstavbou.

Prečo sa štát rozhodol pre prijatie novej právnej úpravy práve teraz?

Nejde o novú iniciatívu. Snahy o zmenu stavebného zákona prebiehajú už niekoľko rokov. Počas svojej takmer päťdesiat ročnej platnosti prešiel rôznymi zmenami, až doteraz sa však nenašla dostatočná politická vôľa na prijatie zásadnej reformy v oblasti stavebného práva.

Ako prebieha stavebné konanie v súčasnosti a v čom je nová právna úprava pre stavebníka výhodnejšia?

V súčasnosti je stavebné konanie viacstupňové. Platí to i pri menších stavbách, ako je výstavba rodinných domov. Znamená to, že skôr ako stavebník začne so stavebnými prácami, musí v prvom rade požiadať o územné rozhodnutie, tzv. rozhodnutie o umiestnení stavby. Stavebný úrad v tomto rozhodnutí určí základné podmienky pre umiestnenie stavby na stavebnom pozemku a určí základné podmienky pre budúcu výstavbu. Až následne môže stavebník požiadať o stavebné povolenie. V prípade rozsiahlejších stavieb môže do celého procesu povoľovania vstúpiť i ďalšie konanie, a to konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie.

Kým teda stavebník pristúpi k prvým výkopovým prácam, musí podstúpiť zložité administratívne konanie pred viacerými orgánmi. Celému procesu a dĺžke trvania neprospieva ani preťaženosť stavebných úradov a dotknutých orgánov, ktoré nie sú v mnohých prípadoch dostatočne materiálne ani personálne vybavené.

Nová právna úprava zavádza množstvo zmien, a to či už z hľadiska samotného procesu povoľovania stavieb, formy konania, ako i v oblasti orgánov príslušných na rozhodovanie.

V prvom rade docháza k odstráneniu viacstupňovosti povoľovacieho konania. Územné a stavebné konanie a prípadné konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie sa zjednotí do jedného povoľovacieho konania – konania o stavebnom zámere. Výsledkom tohto konania bude rozhodnutie o povolení stavby, ktoré bude zároveň aj overením projektu stavby, a teda umožní stavebníkovi rovno začať proces výstavby.

V čom sa podľa Vás zefektívni a zrýchli proces povoľovania stavieb?

V súčasnosti musí podať stavebník žiadosť o vydanie stavebného povolenia na príslušnom stavebnom úrade. Súčasťou žiadosti resp. v rámci konania musí zároveň predložiť vyjadrenia a stanoviská dotknutých orgánov. Získanie týchto stanovísk rovnako obnáša samostatné konanie pred dotknutými úradmi.

Podľa novej právnej úpravy sa budú viesť všetky konania elektronicky v novom informačnom systéme zvanom Urbion. Dotýka sa to prerokovania stavebného zámeru s dotknutými úradmi ako i samotného konania o povolení stavby. Celé konanie by tak malo prebiehať elektronicky na jednom virtuálom mieste. Do budúcnosti sa plánuje i vytvorenie mobilnej aplikácie a celý proces sa tak bude dať realizovať a sledovať aj cez mobilný telefón.

Ďalšou zásadnou zmenou, ktorá prispeje k zrýchleniu konania a jeho predvídavosti je zavedenie lehôt na vydanie stanovísk a vyjadrení k stavebnému zámeru. Ak v stanovenej lehote nedôjde k vydaniu stanoviska, má sa za to, že dotknutý orgán alebo strana k stavebnému zámeru nemá pripomienky. Zákon zavádza aj pomerne striktné lehoty na rozhodovanie pre samotné stavebné úrady.

Zavádza sa aj pravidlo jedenkrát a dosť, čo znamená, že ak už raz účastník konania predloží úradu nejaké doklady alebo dáta a tie budú zhromaždené na jednej platforme, opätovné predkladanie by malo byť eliminované.

Existuje už tento nový informačný systém?

Nie, nový informačný systém nebol ešte vytvorený. To je aj jeden z dôvodov posunutia účinnosti novej právnej úpravy.

Odkedy začne platiť nová právna úprava?

Nový Zákon o výstavbe začne platiť až od 1. apríla 2024. Pôvodne bol dátum účinnosti navrhovaný na 1. január 2023. Zavedenie novej právnej úpravy do praxe si bude vyžadovať vytvorenie novej štruktúry orgánov štatnej správy, ich personálne a materiálno-technické vybavenie, nastavenie nových procesov, vytvorenie nového informačného systému a prijatie rozsiahlej aplikačnej legislatívy. Vzhľadom na rozsah schválených zmien sa preto pôvodne predpokladaný návrh účinnosti novej legislatívy ukázal ako nereálny.

Ako sa bude postupovať v konaniach, ktoré sa začali pred účinnosťou novej právnej úpravy?

Staré konania, čiže konania začaté podľa súčasne platnej právnej úpravy, ktoré nebudú právoplatne skončené do 31. marca 2024, t. j. do účinnosti novej právnej úpravy, sa dokončia podľa predpisov účinných do 31. marca 2024. Nová právna úprava sa bude preto aplikovať až na konania začaté po jeho účinnosti.

Ako dlho bude trvať stavebné konanie podľa novej právnej úpravy?

Dĺžka trvania stavebného konania bude i podľa novej právnej úpravy závisieť od množstva faktorov, ako napríklad od komplikovanosti stavby, kvality vypracovanej projektovej dokumentácie, jej súladu s príslušnou legislatívou alebo územným plánom či od množstva účastníkov konania.

Stanovenie konkrétnych lehôt na vyjadrovanie sa k stavebnému zámeru a rozhodovanie o povolení stavby však môže zásadným spôsobom prispieť k urýchleniu konania a jeho predvídateľnosti.

Snahou predkladateľa zákona je skrátiť povoľovacie konanie na 40 pracovných dní, pričom počet úkonov potrebných na vydanie stavebného povolenia by sa mal znižiť zo súčasných 83 na 13. Otázka, či je takýto predpoklad možné naplniť, bude závisieť aj od implementácie novej právnej úpravy a v neposlednom rade aj od aplikačnej praxe. Aplikačná prax tiež ukáže, či rýchlosť konania nebude na úkor kvality stavieb, životného prostredia, verejného priestoru a v neposlednom rade aj na úkor práv účastníkov konania a verejnosti.

Kto bude podľa novej právnej úpravy príslušný na rozhodovanie o povolení stavby?

V súčasnosti sú na povoľovanie stavieb príslušné obce v rámci preneseného výkonu štátnej správy.

Jednou z hlavných zmien novej legislatívy je prenos kompetencií vykonávaných v rámci stavebných konaní z obcí späť na štát. Súčasťou tejto zmeny je zriadenie centrálneho orgánu štátnej správy, a to Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ktorý bude konať prostredníctvom podriadených stavebných úradov s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Právomoc doterajších stavebných úradov (obcí) teda prejde na regionálne pracoviská novozriadeného Úradu pre územné plánovanie a výstavbu.

Ako pristupuje nová právna úprava k problematike čierných stavieb?

Cieľom novej legislatívy je zavedenie takmer nulovej tolerancie čiernych stavieb.

Prvým predpokladom vysporiadania sa s touto problematikou je vytvorenie rýchleho a efektívneho procesu povoľovania stavieb.

Súčasný stav zdĺhavého, administratívne náročného stavebného konania bez efektívnych nástrojov boja proti čiernym stavbám je jedným z dôvodov existencie rozsiahleho problému s čiernymi stavbami na Slovensku. Ako nedostatočné sa javia i súčasné sankcie za porušenie právnych predpisov na úseku výstavby.

Táto právna úprava preto zavádza nové pravidlá v boji proti čierným stavbám, pričom rozlišuje medzi čiernymi stavbami postavenými pred a po účinnosti novej právnej úpravy. Budú sa zavádzať aj prísnejšie sankcie.

Aký vplyv bude mať nová legislatíva na problematiku čiernych stavieb?

Súčasný zákon pripúšťa okrem peňažných sankcií i nariadenie odstránenia stavby. V praxi však existuje minimum rozhodnutí, kde by stavebný orgán reálne rozhodol alebo nariadil odstránenie čiernych stavieb. Po novom by sa mali čierne stavby postihovať omnoho tvrdšie. Podľa novej legislatívy už nebude možné požiadať o dodatočné povolenie stavby a stavebný úrad v prípade čiernej stavby nariadi jej odstránenie. Ak vlastník stavby alebo jej prevádzkovateľ stavbu neodstráni v lehote určenej stavebným úradom, stavebný úrad sám zabezpečí výkon rozhodnutia na náklady vlastníka stavby. Popri ukladaní pokút nariadi stavebný úrad aj odpojenie stavby od dodávky vody a prívodu elektriny resp. napojenie čiernej stavby na siete nebude ani možné.

Nová právna úprava zavádza napríklad inštitút prepadnutia stavby do vlastníctva štátu v prípade, ak sa to javí účelnejšie než nariadenie odstránenia stavby. Taktiež došlo k rozšíreniu a zvýšeniu sankcií za porušenie právnych predpisov, pričom najvyššia peňažná sankcia, ktorú je možné podľa novej právnej úpravy uložiť je 250 000 EUR resp. jej dvojnásobok v prípade opakovaných porušení alebo neodstránení protiprávneho stavu.

Nové pravidlá boja proti čiernym stavbám sa budú aplikovať až na čierne stavby zhotovené po účinnosti novej právnej úpravy.

Ako teda nová právna úprava pristúpi k už existujúcim čiernym stavbám?

Problém čiernych stavieb už postavených pred účinnosťou novej právnej úpravy bude predmetom osobitného povoľovacieho konania, a to konania o preskúmaní spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku. Ide o obdobný proces, akým je v súčasnosti konanie o dodatočnom povolení stavby.

Počas tohto konania bude mať stavebník možnosť preukázať, že ak čierna stavba nie je v rozpore s verejným záujmom, resp. súkromným záujmom (ak nie je postavená na cudzom pozemku) a spĺňa ostatné podmienky dané zákonom, je takúto stavbu možné dodatočne legalizovať. Vlastník každej nepovolenej stavby zhotovenej bez stavebného povolenia alebo ohlásenia alebo užívanej bez kolaudačného rozhodnutia do 31. marca 2024 bude povinný podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku, inak podstupuje riziko uvalenia pokuty až do 200 000 EUR alebo odstránenia stavby.

Ako v tejto problematike pomáha spoločnosť KPMG?

Naša kancelária sa dlhodobo venuje poradenstvu v oblasti nehnuteľností a stavebníctva, a to či už v rámci transakčného poradenstva alebo v rámci projektov výstavby. Našim klientom pomáhame pri kúpe, predaji alebo prenájmu nehnuteľností. Neodeliteľnou súčasťou týchto projektov je skúmanie právneho stavu nehnuteľností vrátane nevyhnutných a potrebných povolení na realizáciu výstavby a povolenia ich užívania, ako i asistencia v rámci správnych konaní smerujúcich k ich vydaniu.

Milina Schifferdeckerová

Milina Schifferdeckerova je manažérka v KPMG na Slovensku. Je odborníčkou na nehnuteľností, stavebné a správne právo, obchodné práva a M&A. Má viac ako 15 ročné skúsenosti právneho poradenstva v daných oblastiach. Pre právny tím viedla niekoľko projektov v oblasti nehnuteľností, výstavby, developmentu a M&A projektov vrátane due diligence.