Peter, váš fond bol jediný, ktorý v prvom polroku 2022 predbehol infláciu. Ako ste to dosiahli?
CB Property Investors sme zakladali ako fond na obdobie krízy. Už v rokoch 2018 a 2019 boli náznaky toho, že nehnuteľnosti sú predražené a úroky v bankách budú najskôr rásť, čo hodnotu nehnuteľností znižuje. Covid priniesol krízu, v ktorej niektoré realitné segmenty rástli a niektoré začali klesať. Práve to bol signál na spustenie fondu. Videli sme, že pribúdajú príležitosti na nákup prvotriednych nehnuteľností za výhodnejších podmienok so správnym načasovaním do ďalšieho investičného cyklu.
Hľadáme unikátne nehnuteľnosti. Stratégia fondu nám umožňuje investovať do viacerých realitných sektorov. Vybrali sme štyri: nehnuteľnosti pre logistiku, rezidenčné objekty, retail parky a zdravotnú starostlivosť v kombinácii so seniorhousingom. Tieto segmenty dlhodobo sledujeme a máme s nimi bohaté skúsenosti.
Nevylučujeme však ani investície do kancelárií, hotelov alebo nákupných centier. Tu nás ale odrádza nedostatok príležitostí, vysoké ceny a tiež riziko, ktoré nezodpovedá možnému výnosu. Do nášho portfólia totiž hľadáme len také nehnuteľnosti, ktoré prinášajú príležitosť na zvyšovanie hodnoty.
Ako túto príležitosť odhalíte?
Ide o špecifický čas investície, druh nehnuteľnosti a segment. Zameriavame sa na investície, pri ktorých je možné expandovať a zlepšiť štruktúru alebo ekonomiku objektu, prípadne aj na development, ale to len v pokročilej fáze. Vždy musí ísť o segment, v ktorom panuje vysoký dopyt domácich i zahraničných investorov, a daná nehnuteľnosť tiež musí mať určitý rozmer unikátnosti. Radi investujeme aj po boku existujúcich majiteľov, ktorí sa potom spolu s nami podieľajú na ďalšom raste hodnoty. Doteraz sme investovali do nehnuteľností tesne pred dokončením, takže v poslednej fáze developmentu, ale so zaisteným biznis plánom, príjmami aj financovaním. Riziko je tak z väčšej miery eliminované, ale hodnota nehnuteľnosti je stále vo výške nákladov a nie je v nej započítaný zisk developera alebo investora. Tým umožňujeme našim investorom podieľať sa na raste hodnoty.
Aké výhody prináša fond CB Property Investors pre family offices a fyzické osoby?
Stratégia fondu je jedinečná, a tým pádom sa hodí na zaradenie do portfólia s inými investíciami do nehnuteľností. Môže však byť zaujímavý aj pre tie family offices, ktoré hľadajú priame investície, vyšší výnos, prípadne joint-venture štruktúry a ko-investície do nehnuteľností s private-equity výnosom. Ďalšou výhodou sú samozrejme daňové aspekty.
Čo znamená nadštandardný výnos?
Investujeme do nehnuteľností, ktoré sú v špecifickej fáze rastu svojej hodnoty. To znamená, že nekupujeme už hotové nehnuteľnosti. Vyberáme investície s výnosom cieleným cez 15%, ideálne 20 percent ročne, prípadne s obchodným plánom zdvojnásobiť do troch rokov hodnotu investície.
Každá potenciálna investícia prechádza hĺbkovou analýzou a stress testami, teda analýzou nehnuteľnosti, nájomcov, bankového sektora, výnosnosti v prípade negatívneho vývoja trhu atď. Vyberáme také príležitosti, kde by výnosy aj v prípade pesimistického scenára boli aspoň na úrovni 7 %.
Do akých nehnuteľností fond už investoval?
Najnovšou akvizíciou je priemyselný park v Liberci, kde hodnota nehnuteľnosti presiahne 1,5 miliardy. Park je unikátny tým, že prenajíma priestory zahraničným klientom na dlhšie obdobie (cez 10 rokov), ako aj veľkým záujmom investorov a nájomcov o daný región, pretože je v ňom nedostatok priemyselných plôch. Osobne ma však teší aj projekt Dobré časy v Ivančiciach, čo je zariadenie pre dlhodobú starostlivosť kombinované s domovom so zvláštnym režimom. Týmto unikátnym spojením vzniklo špeciálne zariadenie s nadštandardnou starostlivosťou a dobrým cashflow profilom, ktoré zároveň rieši celospoločenskú otázku nedostatku miest nemocničných lôžok a obmedzenej kapacity v domovoch pre seniorov v regióne. Aj to je na CB Property Investors iné.
Nehnuteľnostný fond CB Property Investors
Kontakt:
Peter Bečár • Predseda dozornej rady
Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.
Kontakt na marketing:
Sebastián Révay • Senior Marketing Manager Crowdberry
Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript.