Pôda na Slovensku sa dostala pod ochranu zákona. Štát má záujem o to, aby sa k jej vlastníctvu dostali predovšetkým aktívni poľnohospodári. Vlastníci by ju na druhej strane chceli predať a to čo najvýhodnejšie. Zuzana Lauková čitateľom HNonline radí, ako si môžu nájsť kupca, na aké prekážky môžu naraziť a kedy nemusia absolvovať ponukové konanie. Dozviete sa aj, aké dane sa platia z predaja.

Tu sú odpovede expertky:

Otázka č.13 Jozef Barta Som vlastníkom cca 3 ha ornej pôdy. Užíva ju miestne poľnohospodárske družstvo. Desať rokov mi za nájom nič neplatí. Môžete mi poradiť postup pri jej predaji resp. za akú cenu ju môžem predať? ( Komjatice) Dˇakujem Zuzana Lauková, realitná maklérka Otázka č.12 Ivan Môžem predať pôdu, ktorá je momentálne v správe poľnohospodárskeho družstva? Je možné vypovedať zmluvu z družstvom za účelom predaja pôdy? Aká je súčasná predajná cena poľnohospodárskej pôdy? Ďakujem za odpovede. Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, podmienky, za ktorých môžete zmluvu vypovedať závisia od typu uzatvorenej zmluvy podľa Zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov a zároveň by tieto mali byť dohodnuté v nájomnej zmluve. Nakoľko vypovedanie nájomnej zmluvy môže byť zložitejšie, pretože doba nájmu býva dohodnutá na niekoľko rokov, v praxi je bežné, že sa pozemky predávajú počas trvania nájomného vzťahu. Záujemca o pôdu by mal byť pred prevodom vlastníckeho práva oboznámený s existenciou nájomného vzťahu, a tiež s obsahom nájomnej zmluvy (zvyčajne sa odovzdáva jej kópia). Odporúčam do zmluvy, ktorou sa bude robiť prevod vlastníckeho práva zakomponovať informáciu o tom, že predmetné pozemky sú v prenájme na základe platnej a účinnej nájomnej zmluvy a uvedú sa tam aj identifikačné údaje o nájomcovi. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa plynúcich z tejto zmluvy, vypovedať nájomnú zmluvu po zmene vlastníka môže iba nájomca. Ak existuje medzi Vami a družstvom právny titul, na základe ktorého bolo dohodnuté predkupné právo, toto treba dodržať. Ohľadom ceny - táto závisí vždy od konkrétnej parcely, jej polohy, výmery, celistvosti, bonity, možnosti využitia, blízkosti zastavaného územia, rozmerov, dopytu v danom katastrálnom území, atď. Poľnohospodárska pôda mimo zastavaného územia obce využiteľná výlučne na poľnohospodárske účely sa predáva väčšinou v úradných cenách, čiže okolo 0,30 - 0,70 € / m2, v prípade podielov sú to nižšie sumy. Kvalitnejšie pôdy s vyššou výnosnosťou sa predávajú aj za ceny vyše ako 1,- € /m2 v závislosti od katastrálneho územia. Informácie o trhovej cene poľnohospodárskej pôdy v konkrétnom katastri by Vám mohol poskytnúť starosta obce alebo realitná kancelária. Otázka č.11 Ivan Velký Dobrý deň,môžete mi prosím povedať,čo mám robiť,ak chcem predať pozemok cez nejaký ponukový portál, ktorý je vraj zameraný na takéto predaje pozemkov?Mal by som sa vraj pre to aj registrovať.To čo mám robiť a čo na to potrebujem (aj nejaké potvrdenie alebo niečo také)?Keby ste mi v tomto mohli poradiť.Velice ďakujem. Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, na stránke Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR je Register zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Keď vstúpite do tohto registra, je tam možnosť "prihlásiť sa". Na to však potrebujete čítačku a občiansky preukaz s aktivovaným čipom. Ak ho nemáte, môžete na úkon zverejnenia Vašej ponuky splnomocniť osobu, ktorá takýmto preukazom disponuje. Po prihlásení môžete zverejniť ponuku v registri. Celý postup ponukového konania je presne stanovený v Zákone č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Otázka č.10 Jano Dobrý deň, spoluvlastník má predkupné právo na odkúpenie podielu druhého spoluvlastníka v prípade ak on svoj podiel predáva. Ako je to v prípade darovania podielu? A ešte jedna súvisiaca otázka... Ako je to v prípade zámeny podielu? Môže spoluvlastník napadnúť zámennú zmluvu druhého spoluvlastníka keď zamieňa svoj podiel za inú pôdu? Môže získať jeho podiel? Ďakujem za odpoveď. Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, § 140 Obč. zákonník: Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza (teda nejedná sa výlučne o predaj, prevodom sa rozumie napr. aj darovanie, zámenná zmluva) majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva (akým spôsobom/zmluvou bude prevod vykonaný), majú právo VYKÚPIŤ podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Z tohto vyplýva, že by ste mali dodržať predkupné právo – oznámiť písomne spoluvlastníkom spôsob, cenu a podmienky prevodu svojho podielu. V prípade, ak nepríde k dohode o spôsobe vykonania predkupného práva, môžu podiel od Vás za Vami požadovanú cenu odkúpiť. V praxi sa ale stretávame s prípadmi najmä pri poľnohospodárskej pôde, že je na liste vlastníctva niekedy aj 50 a viac spoluvlastníkov, niektorí sú zomretí, alebo sa jedná o tzv. nezistených vlastníkov, prípadne adresy vlastníkov na listoch vlastníctva sú neaktuálne. V takejto situácii sa prevod podielu môže síce zrealizovať aj bez dodržania predkupného práva, nadobúdateľ si však musí byť vedomý toho rizika, že sa oprávnený z predkupného práva môže domáhať svojich práv na súde alebo u nadobúdateľa. Pri porušení predkupného práva je premlčacia lehota tri roky. Otázka č.9 Jana I. Dobrý deň. Máme veľkú parcelu na Záhorí s rozlohou 30-tisíc m2, využíva ju družstvo ako nájomca. S bratom sme jediní vlastníci. Keďže máme veľa ponúk (aj družstva) na kúpu pozemku, zvažujeme, ale zatiaľ nie sme rozhodnutí, či ho predáme. Ak by sme sa rozhodli, čo máme robiť? Čo hovorí zákon -komu sa to dá predať a komu nedá? A môžeme to urobiť len tak obyčajnou zmluvou? Ďakujeme za radu. Zuzana Lauková, realitná maklérka Otázka č.8 Kušnír J. Mam pozemky v urbariate mesta ako ich môžem predať. Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, pri prevode pozemkov sa treba riadiť Zákonom č. 97/2013 Z. z. Zákon o pozemkových spoločenstvách. Spoločenstvo je tvorené vlastníkmi podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí sú zároveň členmi spoločenstva. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nie je možné zrušiť a vyporiadať, spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná s výnimkou uvedenou v tomto zákone. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho písomne ponúknuť prostredníctvom výboru (ktorý je jedným z orgánov spoločenstva) na odkúpenie ostatným vlastníkom. Výnimkou je prevod, kde by nadobúdateľom bola blízka osoba podľa § 116 Občianskeho zákonníka alebo príbuzná osoba podľa § 117 OZ. Predaj inej osobe môže byť realizovaný, až keď ostatní vlastníci neprejavili záujem o kúpu. Je zakázané prevádzať podiely na spoločenstvo a prevádzať iba niektoré z podielov na pozemkoch. Musia sa previesť podiely na všetkých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. Tiež platí, že pri prevode podielu nesmie vzniknúť podiel na spoločnej nehnuteľnosti zodpovedajúci výmere menšej ako 2000 m2. Ku kúpnym zmluvám následne treba doložiť do katastra nehnuteľností aj potvrdenie výboru pozemkového spoločenstva ako dôkaz o tom, že spoluvlastnícky podiel bol ponúknutý na odkúpenie ostatným členom. Otázka č.7 Pavol Vlastnim 2 ha.ornej pody v dvoch celkoch v 1-1 v levickom okrese .Najomca mi plati 24 euro za ha, cize oficialne minimum.Ako od najomcu najomcu dosiahnut vyssie najomne ked ovlada monopolne podu v katastri obce aj v susednej obci.Dakujem. Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, keďže píšete, že nájomca má monopolné postavenie v danom aj susednom katastri, nemá dôvod na zvýšenie ceny nájmu. Tiež o cene nájmu treba s nájomcom diskutovať ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy, nakoľko podpisom nájomnej zmluvy súhlasíte s dojednanými podmienkami a teda aj s výškou nájomného. Počas trvania nájomného vzťahu už všetko závisí od dohody. Môžete skúsiť písomne požiadať nájomcu o zvýšenie nájomného, a ak nájomca bude súhlasiť so zvýšením, môžete k zmluve spraviť dodatok. Nepredpokladám však, že by v tejto pozícii bol ochotný cenu nájmu zvyšovať, prípadne sa nebude jednať o výrazné zvýšenie. K posúdeniu celej Vašej situácie by som ale potrebovala vedieť čísla parciel, názov katastrálneho územia a vedieť, aký typ nájomnej zmluvy máte uzatvorený, tiež dohodnuté podmienky v zmluve. V praxi bežne miestni poľnohospodári užívajú pôdu aj bez nájomných zmlúv a teda platenia nájomného. Je to najmä vtedy, keď sú nezazmluvnené parcely súčasťou nejakého obrábaného celku a vlastníci ich nedokážu sami užívať, keďže by bola narušená ucelenosť obrábanej pôdy a sťažovalo by sa obhospodarovanie pôdy mechanizmami. Tiež nie všetky parcely majú prístupové cesty, resp. sú nevysporiadané alebo zaorané. Na druhej strane, stále máte možnosť pôdu predať, aj napriek tomu, že je pôda v prenájme. Ak vychádzam z toho, že chcete byť naďalej vlastníkom pôdy a poberať vyššie nájomné, investovať by sa Vám oplatilo potom skôr do pôdy, ktorá je v takom katastri, kde je vyšší záujem o prenájom pôdy (úrodné pôdy s vyššou výnosnosťou). Existencia konkurencie dáva možnosť o jednaní najvýhodnejšej ceny nájmu. Pri kúpe pôdy ale treba dávať pozor na viacero hľadísk - územný plán, prístup, rozmery pozemku, napr. aj na ťarchy, ktoré nie vždy bývajú zapísané na liste vlastníctva (ako napr. plynárenské potrubia). Pri možnom budúcom predaji to má veľký vplyv na cenu. Odporúčam obrátiť sa s konkrétnymi údajmi o Vašich pozemkoch na odborníka. Otázka č.6 Luboš Dobrý deň, chcem sa opýtať ako môžem odkúpiť podiel pozemku v parcele E KN od suseda. Počul som že je to veľmi komplikované. Viete poradiť čo najjjednoduchší spôsob ? Ďakujem S pozdravom Ľuboš Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, musím vedieť o akú konkrétnu parcelu sa jedná a v ktorom katastri sa nachádza. Inak neviem určiť najrýchlejší spôsob prevodu. Treba zvážiť, či prevádzaný pozemok nespĺňa jednu z výnimiek prevodu. V týchto prípadoch môžete priamo kúpiť pozemok (resp. podiel) od Vášho suseda, bez potreby absolvovania ponukového konania v registri (netreba pritom ale zabúdať na povinné prílohy k zmluve): - ak sa prevádza druh pozemku evidovaný ako „záhrada“ (rozhoduje „C“ stav) - pozemok je v zastavanom území obce - pozemok mimo zastavaného územia obce, ak: a) je určený na iné ako poľnohospodárske využitie podľa osobitných predpisov (na základe platnej územnoplánovacej dokumentácie) b) možnosť poľnohospodárskeho využitia pozemku je obmedzená podľa osobitných predpisov ( napr. ak sa nachádza pozemok v nejakej chránenej oblasti, preteká cez parcelu vodný tok, ochranné pásmo vodného zdroja zasahuje do parcely, na pozemku sa nachádza elektrický stĺp, prechádza cez parcelu elektrické vedenie, plynové potrubie, produktovod napr. na prepravu pohonných látok, ropovod, a ich ochranné alebo bezpečnostné pásmo zasahuje do parcely, atď.) c) výmera pozemku je menšia ako 2000 m2 (pri prevode podielu sa berie do úvahy celková výmera parcely, nie prislúchajúca výmera vzhľadom na veľkosť podielu) d) pozemok je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok V opačnom prípade bude musieť sused alebo splnomocnená osoba zverejniť ponuku na predaj podielu v Registri zverejňovania ponúk na web stránke Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR a zároveň v rovnakom čase na úradnej tabuli v obci, kde sa pozemok nachádza. Presný postup ponukového konania je stanovený v Zákone č. 140/2014 Z.z. Ak sa predáva podiel – predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci, s ponukou by preto mali byť oslovení aj oni. Ak niekto z nich prejaví o ponúkaný podiel záujem, môže ho kúpiť bez akéhokoľvek obmedzenia. Otázka č.5 PETER Dobrý deň prajem ! Chcel by som sa opýtať ako určiť výšku mesačného nájmu v meste cca 10000 obyvateľov a na pozemku sa nachádza nehnuteľnosť na podnikanie . Ďakujem za odpoveď Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, podľa toho, čo uvádzate, môžem iba predpokladať, že sa zrejme jedná o pozemok, ktorý je využiteľný na iné ako poľnohospodárske účely. Tu veľmi závisí od konkrétneho mesta - v ktorej časti SR sa nachádza, túto informáciu ale neuvádzate. Platí, že cena nájmu by mala zodpovedať bežným trhovým cenám v danej lokalite, aby bola Vaša ponuka konkurencieschopná. Skúste porovnať ceny podobných nehnuteľností v tomto meste a zadať nehnuteľnosť do ponuky. Uvidíte, aká bude reakcia a záujem, podľa toho zvážite ako cenu prispôsobiť ďalej. Tiež Vám môže pomôcť pri rozhodovaní o stanovení ceny znalecký posudok. Tento vyhotovuje (za predpokladu, že sa jedná o zastavané územie) znalec z odboru stavebníctva - odhad hodnoty nehnuteľností. Účelom vyhotovenia znaleckého posudku bude stanovenie výšky nájmu za predmetnú nehnuteľnosť. Hodnota sa potom určuje na základe vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Znalec posudzuje polohu pozemku, jeho využitie, tiež sa pri cene zohľadňuje počet obyvateľov miest a obcí, nakoľko tento ovplyvňuje záujem o kúpu nehnuteľností v danej lokalite, ďalej sa zisťuje dostupnosť vybudovanej infraštruktúry, vybavenie samotného pozemku inžinierskymi sieťami, atď. Približnú cenu Vám môže pomôcť určiť aj miestna realitná kancelária, avšak závisí od dopytu a dohode na cene medzi prenajímateľom a nájomcom. Ešte menšia pomôcka – orientačnú cenu môžete zistiť aj z nájomných zmlúv, ktoré uzatvorilo mesto na podobnú nehnuteľnosť. Mestá a obce by ich mali mať verejne dostupné na svojich webových stránkach, tiež skúste pozrieť stránku Slovenského pozemkového fondu. SPF prenajíma nájomcom poľnohospodársku pôdu na poľnohospodárske, ale aj na nepoľnohospodárske účely a od toho sa odvíjajú aj ceny za nájom. Otázka č.4 Igor Spolu s dvomi bratmi som zdedil pozemok. V tomto roku som od nich odkúpil 2/3. Keby som pozemok predal, akú daň by som z predaja platil? Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, pokiaľ by ste chceli pozemok predať pred uplynutím 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva, za čo sa v tomto prípade považuje dátum vkladu do katastra nehnuteľností, daň sa potom platí z rozdielu medzi cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť predali a cenou, za ktorú ste ju vy kúpili. V daňovom priznaní pre FO typ B sa uvedie predajná cena medzi "ostatné príjmy" (§ 8 Zákona o dani z príjmov) a "výdavkom" bude cena, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili od svojich bratov. Zákon o dani z príjmu tiež určuje, aké ostatné výdavky si môžete v daňovom priznaní uplatniť. Rozdiel medzi príjmami a výdavkami predstavuje základ dane, z ktorého sa potom vypočíta daň. Sadzba dane je 19 % zo základu dane v prípade, ak základ dane neprevyšuje sumu 35 022,31 eura (čo je 176,8-násobok sumy aktuálne platného životného minima), ak základ dane presiahne sumu 35 022,31 eura (resp. 176,8-násobok sumy aktuálne platného životného minima), sadzba dane je 25 percent. Zdaňovacím obdobím je obdobie, v ktorom bol príjem z predaja nehnuteľnosti prijatý, neprihliada sa na vklad vlastníckeho práva kupujúceho. V istých prípadoch môže vzniknúť daňová povinnosť aj pri dedení a pozor tiež na vznik odvodov do zdravotnej poisťovne. Nakoľko nepoznám celú vašu situáciu, odporúčam obrátiť sa na daňového poradcu. Otázka č.3 Tanja Dobrý deň, pani maklérka. Mám pozemok po rodičoch, ale chcela by som ho predať. Je to asi desať alebo dvanásť árov lúk a pastvín. Počula som, že takýto predaj je nejako regulovaný alebo obmedzovaný. Aby som neurobila chybu, komu to vlastne môžem predať a čo mám urobiť, ak sa chcem zaujímať o kupcov, pričom aspoň predbežne nechcem ísť cez realitnú kanceláriu? Kde sa mám na to informovať, či má niekto záujem? Ďakujem. Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, v prvom rade by som potrebovala vedieť, aký druh pozemku je zapísaný na liste vlastníctva. Podľa toho, čo píšete predpokladám, že to asi budú trvalé trávne porasty. Tiež neviem, či vami uvedená výmera predstavuje výmeru parcely resp. súčet viacerých parciel alebo prislúchajúcu výmeru vyčíslenú z vášho spoluvlastníckeho podielu. Platí, že ak je výmera parcely menšia ako 2000 m2, tento pozemok sa nepovažuje za poľnohospodársky pozemok, ktorého nadobúdanie vlastníckeho práva prevodom sa riadi postupom podľa Zákona č. 140/2014 Z.z. a teda môžete takúto parcelu, resp. parcely previesť bežným spôsobom hocikomu, bez obmedzenia. Žiadna z prevádzaných parciel nesmie mať ale väčšiu výmeru, akú som uviedla. V prípade, ak ste podielovou spoluvlastníčkou na parcelách, nezáleží aká výmera vám prislúcha vzhľadom na veľkosť vášho spoluvlastníckeho podielu, rozhoduje výmera celej parcely tak, ako je uvedená v liste vlastníctva. Čiže, ak napríklad je tých 12 árov váš vyčíslený podiel na parcele, ktorá má celkovú výmeru 2400 m2, tu už treba postupovať podľa Zákona č. 140/2014 Z.z. Netreba však zabúdať na predkupné právo spoluvlastníkov. Títo môžu zároveň od vás podiely odkúpiť taktiež bez obmedzenia. Každý prevod poľnohospodárskej pôdy je špecifický, záleží od konkrétnej parcely, výmery, lokality, tiež od osoby kupujúceho, to sú všetko aspekty, ktoré sa zohľadňujú pri prevode a následne sa určí spôsob prevodu. Aspoň základné poradenstvo by mala poskytnúť každá seriózna realitná kancelária. Otázka č.2 Ladislav Bulko Mám vo vlastníctve ornú pôdu mimo intravilánu obce. Počul som, že ju nemôžem predať komu chcem. Je to pravda? Aké je to potom súkromné vlastníctvo chránené Ústavou? Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, podľa aktuálne platného Zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, je prevod poľnohospodárskej pôdy o niečo zložitejší. Neznamená to však, že by súkromné vlastníctvo nebolo chránené Ústavou. Význam tohto zákona spočíva v tom, aby osoby vykonávajúce poľnohospodársku výrobu mali "prednostné právo" (upozorňujem, že nie "predkupné právo") pri rokovaní o kúpe ponúkanej pôdy. Píšem, že pri "rokovaní", a nie pri "kúpe" samotnej. Tento zákon umožňuje osobám, ktoré vykonávajú poľnohospodársku výrobu, prednostne rokovať s predávajúcim o návrhu na uzatvorenie zmluvy, prebíjať ponuku, dávať cenové návrhy, atď. Na to slúži aj ten ponukový register na stránke Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR, aby tieto osoby mohli prejaviť záujem o pôdu a následne jednať o podmienkach. Neznamená to však, že tejto osobe pôdu musíte aj predať. V konečnom dôsledku máte právo ponuky odmietnuť a zrealizovať prevod vlastníckeho práva na tretiu osobu. Prevod však musí byť realizovaný v súlade s uvedeným zákonom, nakoľko tento určuje presný postup prevodu. Otázka č.1 Helena Zdedila som poľnohospodársku pôdu vo Svidníku. Neporadíte mi, ako ju v tejto lokalite môžem čo najvýhodnejšie predať? Zuzana Lauková, realitná maklérka Dobrý deň, jedná sa o lokalitu, v ktorej tie ceny za výkup asi nebudú veľmi vysoké. Odporúčam však vyhľadať si každú parcelu v katastrálnej mape, aby ste vedeli jej približnú polohu, tvar pozemku, prístupové cesty a nahliadnuť do platného územného plánu mesta/obce. Môže sa stať, že niektoré parcely sú blízko zastavaného územia a dosahu inžinierskych sieti, alebo môžu byť využiteľné na iné, ako poľnohospodárske účely. V tom prípade môže mať pozemok vyššiu hodnotu. Čo sa týka najvýhodnejšieho predaja, v prvom rade sa môžete s ponukou o predaj vašich pozemkov obrátiť na poľnohospodársky podnik, ktorý v tejto lokalite hospodári. Je predpoklad, že tento býva zároveň aj výkupcom pôdy. Ak vám však neponúknu pre vás zaujímavú cenu, môžte svoju ponuku zverejniť v ponukovom registri na stránke Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR. V prípade potreby vám realitné kancelárie vedia s týmto úkonom pomôcť, ako aj zabezpečiť propagáciu a predaj vašich nehnuteľností. Makléri by tiež mohli poznať pomery v danej lokalite, mať lepšie informácie a prehľad o ostatných potenciálnych výkupcoch pôdy. A tu sa už dostávate k možnosti jednania o najvýhodnejšej cene ...

​